楼市调控进行时：大型房企借道海外融资潮起

　　今年以来房地产企业海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成

　　海外融资正成为近期国内几家大型房企重要的议题。1月份，恒大地产、合生创展、雅居乐等房企通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷等方式融得的资金。

　　苏格兰皇家银行昨日发布报告称，今年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿元人民币，相当于去年全年的四成，反映出主要发展商对房地产市场仍有信心，并预期未来房地产商的债务融资将更频繁密集。

　　昨日，香港恒生地产分类指数下跌2.37%，地产股多数走软引领大市回调。申银万国分析员陈凤珠预期新政策对地产商实际打击不大，地产股下跌只是借势回吐，该板块仍有上升空间。而本会增加房地产企业运作成本的高息海外融资行为，也这并没有影响券商对房企、对地产板块的良好预期。

　　银行监管部门收紧信贷的信号增强的同时，一些大型房地产开发商已经着手海外融资，在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，最新发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。

　　对于碧桂园这次融资，评级机构穆迪指出，碧桂园此次发行债券有助改善公司的流动性，以应付内地今年可能收紧银行信贷的挑战，相信公司会继续谨慎管理其负债及购地，债务杠杆水平不会超过50-55%，并给予债券“Ba3”高级无抵押债务评级，展望为“稳定”。

　　瑞安房地产1月发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。12月中旬，瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据。两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。

　　“今年房产信贷的发放可能会有较大下降，对开发商来说，银行资金被收紧将对公司财务和项目开发产生重要影响。所以有一些大的公司已经在筹备向海外募资，来获得更多的开发资金。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。

　　苏格兰皇家银行预期未来内房公司海外发债将愈趋频繁，而拥有充裕资金的房地产商将可支持其扩充以取得更大的市场份额。现在内地房地产市场正在整合，25家主要房地产合计的市占率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。该行对内房股板块的评级为“增持”。

　　券商也一致看好备受调控的房地产行业。券商给出的理由是，房地产行业自2009年7月进入下跌通道，股价接近腰斩。而另一面，房地产的实际业绩却在节节攀升。加上今年的通胀预期仍旧高企，房地产旺销格局不会改变。此外，市场估值水平低于历史均值，具备提升空间，房地产板块底部反转形态逐渐形成，金融服务、采掘及建筑行业估值均处于历史低位，随着近期利空出尽，预计未来估值修复空间巨大。