保障性住房落差

　　2010年是保障性住房“大跃进”的一年，580万套、792亿元财政资金的投入，无论是从建设数量目标上，还是从投资金额上，都是前所未有的一年。而根据中央部署，2011年从建设规模到资金投入，还将翻倍。

　　1998年住房市场化改革之后的近10年中，保障性住房是中国住房体系中几乎不被重视的一环。也因此，在市场商品房价格日益高涨的情况下，作为解决“居者有其屋”的一项民生性质工程，政府“还债”压力也备感巨大。但目前无论是从建设体制上，还是分配机制上，保障性住房仍然只处在起步阶段，口号跟实际有着很大的落差。

　　口号和现实

　　2010年是“十一五”规划结束之年，这一年中央提出了建设580万套保障性住房的任务，其中包括经济适用房、公租房、廉租房、棚户改造区等，住房建设部并于该年5月与各个地方政府签订了工作目标责任书。

　　根据住建部的信息，2010年1至9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。有关部门的数据表明，全国2010年保障房建设已完成量为370万套。

　　一份名为《疑窦丛生的保障房》的报告认为，公开数据显示，2009年保障住房及棚户区改造为330万套，如果按照上半年开工40%计算，则2009年上半年新开工不超过150万套。2010年上半年则更低，国家统计局数据显示，1~6月份，全国保障房投资额为433.19亿元，同比减少1.7%。这意味着今年上半年开工的保障房不超过150万套。

　　报告同时引用住建部数据称，2010年1至9月，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。因此，2010年三季度至少要开工370万套保障房，也就是该年的保障房开工投资大多数要靠三季度完成。如按照一套保障性住房60平方米计算，三季度总计要开工约2.2亿平方米保障房。

　　一个相对应的数据是，同期全国房屋新开工3.9亿平方米，因此，如上述公开数据属实，扣除保障房，商品房开工仅1.7亿平方米（3.9减2.2），即同比下降30%以上。但这与同期商品房市场的土地购置和上市房企的现金流支出不符。

　　规划与落实滞后的情况似乎是一种常态，以广州为例，“大部分项目都是在三四季度开工的”，广州住房保障办计划工程处一位人士对本刊记者说。而根据保障性住房的建设进度，“从开工到预售，一般要两到三年”。

　　实际上，这些任务量是被分解的，“保障性住房的建设目标并不是专门指新开工建设的，政府收购的二手房、小产权房，以及单位集资房、危房改造项目、人才安居房等都包括进保障房建设数量里。”深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁对记者说。

　　目标是中央提出的，但具体落实则在地方。如果按照2011年规划1000万套，再加上2010年的580万套，两年共1580万套， 而2009年全国商品住房的交易量800万套，以保障房目前的建设速度，意味着不久保障房总体供应量将高于商品住房。

　　但如此巨大的目标量对地方政府而言压力巨大，以广东为例，根据中央规划，广东2010年将建44.7万套保障房，而目前广东各市上报的数字汇总只有10万套。广东省住建厅住房保障处副处长陈必暖表示，44.7万套的数字还要继续协商，“如果一年建这么多，土地压力、财政压力恐怕承受不住”。

　　土地与资金问题

　　“经适房缺地，廉租房缺钱”已经成为目前保障性住房建设中的一个现实难题。

　　对保障性住房建设数量的质疑还来源于一个数据，根据国土资源部的统计，2010年1~11月，全国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。

　　“保障性住房面临开工率低、竣工率低、供应率低的局面，尚未形成较大规模供应。”深圳一份住建局的文件如此描述。

　　“去年一共供应了19块保障性住房用地，但对深圳而言，是无法完成预定的建设数量的，新增用地相当有限，只有利用旧城改造，城市更新的办法来建设，但目前这一块的进展还不大。”深圳房地产研究中心副主任王峰对记者说。

　　目前，深圳基本面临无地可出让的状况，未利用地仅4360公顷，占全市总面积的2.23％。而未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，约占全市总面积的1/10，旧改项目规模远远大于新增用地规模。

　　事实上，目前在保障性住房的建设结构上，经适房、公租房、廉租房以及棚户改造的比例各是多少，几乎没有明确的数字。“公租房占主要部分，经适房所占的比例不大。”王峰说，这也是限于土地供应有限，而廉租房资金成本又比较大的现实。公租房不仅政府可以购买或安排现有的住宅进行改造，将来租金成本也可以回收，这避免了挤占商业用地。

　　缺钱则是地方政府普遍反映的问题。2010年，中央财政在保障性住房的投资额达到792亿元。这些下拨的财政补贴以建设期的“补砖头”和建成后的“补人头”的方式补贴给地方。