楼市调控趋紧 限购令再扩容

　　1月25日，继全国24个市县后，安徽省合肥市史上首部住房“限购令”出台。根据合肥市房产局发布的《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》第三条明文规定：自文件下发之日起，本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品住房。包括两层含义：本地和外地居民家庭暂时只能在合肥市新购一套商品住房。居民家庭包括：夫妻双方及未成年子女。这一限购政策有效期一年，今年2月1日正式执行。

　　这是自1月5日河南郑州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武汉市、1月21日山东济南推出“限购令”后，又一个二线城市施行楼市“限购”政策。

　　第三次“限购令”大潮来袭

　　自去年4月“新国十条”出台后，北京率先实施楼市“限购令”，要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；第三套及以上住房停贷；外地人有条件放贷。

　　5个月后，国家实施二次楼市调控，随后，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等15个城市相继执行楼市“限购”。2010年全国共16个城市首批领到“限购令”。

　　今年1月以来，郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华等二、三线城市相继出台了“限购令”细则，加上此前16个限购城市，全国已有23个城市发布了“限购令”。而年初，浙江金华永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。目前，全国出台“限购令”的市县已达到25个。

　　除西安、南宁以及青岛等城市相关部门负责人也已明确表示近期内将加入限购行列外，重庆、成都、广州等至今还尚未出台限购政策，而无锡、鄂尔多斯(600295,股吧)、唐山、呼和浩特、南宁其他的二、三线城市有望加入第三批“限购令”大潮。

　　据消息人士透露，“限购令”近期将覆盖逾30个城市。

　　限购直指二、三线城市

　　与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二、三线城市。

　　去年的楼市调控主要针对部分房价上涨过快的一线城市，作为诱因之一，这导致大量资金转战二、三线城市，寻找“价值洼地”。而二、三线城市在去年底楼市新一波反弹中扮演着主要角色。

　　据国家统计局的数据显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%。均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而中国指数研究院发布的百城价格指数报告中，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。其中刚出台限购细则的昆明及郑州分别位于榜单的第8和第13位。

　　在国家陆续从房产税、金融、土地违法督察、保障房建设与行政措施等多方面入手调控楼市的严打政策之下，出现这种局面显然是监管层不愿看到的。限购令蔓延至二、三线城市确有此必然。

　　限购还是催购？

　　从目前来看，大多数限购城市限购的是新房，而且不管原来有多少套房产，都可以新买一套。有业内人士认为，这与其是在限购，不如说是在催购。

　　在济南，“限购令”甚至成为了名副其实的“催购令”，1月20日，也就是“限购令”下达的前一天，济南市商品房成交量达到了史无前例的1307套，其中住宅销售1042套，是去年日均成交量的14倍。原因是在限购令出台前夕，不少购房者都收到了楼盘的通知，楼盘促销员将“限购令”当成了促销手段，鼓励买家抢在“限购令”正式发布前签约。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为：住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购一套房，实际上却告诉了市场另一个信息：当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要愿意，仍可再购一套房；既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能有购买一套住房的指标，那就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正因为如此，地方政府的限购令实际上是在鼓励人赶快进入市场，否则就会错过买房机会。

　　限购效应有待观察

　　据CRIC统计数据显示，在去年16个限购城市中，只有6个城市在“限购令”出台后的周均成交量较出台前三个月的周均成交量出现下滑，超过七成的城市成交量不降反升。

　　业内人士分析，限购令之所以对市场的实际影响较小，一方面是由于政策制定者在政策制定之初就没有对套数、家庭等概念进行严格的界定，也没有形成可执行的细化标准；而另一方面没有对房产交易部门进行严格的责任认定，例如：出现购房者实际新购了两套，哪个主体应该对这一现象负责，具体的处罚又是如何。没有清晰的认定和执行标准，又没有相应的责任主体和处罚措施，这样的政策更像是口号，对市场参与者的实际影响是有限的。

　　但也有专业人士持反对意见，本轮调控政策中，真正直接有效的手段当推各地方政府实施的“限购令”。虽然无法解决房地产市场供求失衡等根本性问题使得“限购令”只能作为短期政策实施，但其短期内的巨大杀伤力已经成功地为国家接下来的房产税出台、保障房建设等改善房地产市场秩序的长期措施争取了宝贵时间。从这个意义上讲，“限购令”可谓是本轮房地产调控政策中真正的“定海神针”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，随着投资需求的减少，如商品房供应量的增加，预计今年下半年调控效果将更明显，全国房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。

　　安徽锦天置业董事长李正山告诉《中国联合商报》，楼市“限购令”对市场的实际作用或将小于调控预期，但有一点可以肯定，这种调控已清晰地释放出政府对楼市调控的决心。房地产行业一度作为国家支柱产业，涉及上下游多种产业，从拉动内需及保持经济稳定增长的角度来看，楼市“过热”和“过冷”都是管理者不愿意看到的。“限购令”作为楼市调控储备政策之一，从政策层面来，不排除今年还将有其它调控政策出台，而且调控有常态化趋势。“限购令”挤泡沫功能在短期内或将影响楼市成交量，而价格方面还可能有较长的横盘期，最终还是要看市场博弈的结果。另外，当前最大的问题是诸多政策调控的贯彻执行与执行力度，这将是调控楼市成败的最大关键。