房产税试点效果存疑

　　1月27日，上海市政府在晚间公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称“办法”）。上海房产税这只“靴子”终于落地。

　　调控组合拳

　　1月27日晚，一份市政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知出现在上海市政府的官方网站上。

　　“办法”规定，从1月28日起，上海市居民购买第二套及以上住房和外地居民在上海购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。

　　上海房产税的计税依据为住房的市场评估价，试点初期暂时以市场交易价格的70%计算，税率暂定为0.4%~0.6%

　　“办法”中包括了一系列减免政策，人均面积低于60平方米、子女成年结婚购房等情况被免于征税。房产税自取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

　　若一户上海本地的三口之家，原本拥有一套120平方米的住房，1月28日之后要在内环和中环之间购买一套2万元/平方米，面积为100平方米的住房，则其每年需缴纳的房产税为2240元。也完全有可能转嫁给承租人。

　　以重庆最知名的别墅社区蓝湖郡为例，其独栋一般在500平方米以上，按照均价2万元/平方米计算，其可征面积为320平方米（180平方米免征），那么其业主每年的房产税支出为7万元。不排除业主将部分房产税支出转嫁给租户的可能。

　　就在一天前，新的楼市调控的“国八条”业已震动全国楼市，在土地、税收、保障性住房等多方面进行调控，并对二套房实行超出以往的严格政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在房价上涨过快的地区，对二套房实行限购。

　　上海市房地局办公室副主任方蕾1月27日晚向《中国经营报》记者表示，她本人也是通过网站获知房产税的消息。对于“新国八条”和上海房产税暂行办法，房地局等部门正在学习当中。

　　开发商降低预期

　　对于接踵而至的楼市新政，上海上投置业发展有限公司副总经理卓健良感到有些“棘手”。他预估接下来房地产市场将会呈现疲弱状态，大部分人会选择观望。

　　“估计半年都透不过气，到5月份房交会的时候应该能够看出变化。”卓健良说，他所负责的是高端楼盘的销售工作，新的一年他打算调低销售预期，但并不感到压力非常大。

　　就上海楼市而言，最近几个月的成交都是在刚性需求主导下的。根据以往的经验，许多投资客的惯用手法是将资金分为许多份，每套房都通过贷款购买，一次买下5到6套，囤起来。而最近买房的人常常是付全款的，大多用于自住。上海成交的商品房中，每十套中大约只有一到两套是用于投资。

　　就春节后的房地产市场需求来说，卓健良认为刚性需求受影响不大，但由于新政牵涉面甚广，心理影响显著，投资客会普遍选择观望。

　　“由于认为房价有可能下跌，投资客至少要看一看、等一等，不会很急地投资买房。”卓健良说，他认为，春节之后房子会卖得慢一点，但市场不会有很大的风险，上海毕竟人多，房价“泡沫破灭式”的暴跌不可能出现。

　　房产税对抑制投机和投资可能将有显著效果，而“新国八条”对上海楼市的影响却显得错综复杂。

　　“新国八条中”，对二手房的交易特别加强税收征管。要求调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　卓健良认为，这一政策使得买二手房的成本提高了，使得市场上二手房的供应量再度下滑，让新房成了“香饽饽”。然而新房供应量却未必增加。拿地困难、动迁成本高的问题一直困扰着房地产开发商，而“新国八条”中对土地税收的严格要求更增添了开发商的疑虑。

　　“只有面粉降价了，面包才会降价。”卓健良说，如果土地等各项成本降不下来，开发商就不会轻易降价。出于对市场风险的担忧，开发商未来的投资计划可能会非常谨慎。

　　对上海影响较小

　　由于房价上涨过快，上海的各项房地产调控政策一直走在全国前面。

　　“新国八条”中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于已有一套住房的家庭限购一套住房，对于已有两套及以上住房的家庭，暂停售房。

　　而方蕾向记者表示，早在2010年10月7日出台的“沪十二条”即对第三套住房进行了限制。

　　“新国八条”要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者，上海房地产市场的规模小于北京，但大于全国其他城市。上海最大的特点在于，二手房的交易量大，占主导地位。二手房的价格决定着上海商品房价格的总水平，仅调控新建住房对上海房价的影响较小。

　　李战军认为，上海的商品房持有成本低、增值潜力大、变现容易，因此房价下跌的可能性很小。“新国八条”特别强调了保障房的建设力度，李战军认为，大量的保障房投入使用，可能会拉低上海的平均房价，但仍然很难改变商品房价格居高不下的局面。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，房产税的作用在于调解收入分配，对房价的调节意义不大。上海的房产税是“新国八条”的一个补充。从第三套房限购，到房产税，政策走出了一个“层层加码”的路径。

　　“由于通知中包括了多种税收减免措施，因而对普通百姓的刚性需求影响不大，而对投资和投机的抑制作用将会十分明显。重庆的房产税试点政策比上海更到位，因为其针对的是存量房，而上海的"办法"仅仅针对增量房。” 陈晟说。