增长预期不一 沪杭宁楼市稳中看升

　　本报记者 邱桂奇 庞一涛 李淑娴上海报道

　　作为中国楼市调控的重点,上海、杭州、南京三地在新的一年仍将面临限购、限贷等政策的调控。

　　“2011年房价还是会保持平稳。会保持两位数的涨幅。房地产市场主要可以分成投资型需求、改善型需求、居住需求。”国泰君安证券首席经济学家李迅雷告诉记者。

　　上海:涨幅15%~20%

　　1月18日,上海市市长韩正在上海两会上表示,上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机。

　　第一太平戴维斯发布报告认为,2010年政府出台两轮调控政策,房价继续上涨,2011年预计将有更多政策出台。包括物业税、保障性住房以及调控政策的延续,住宅市场交易量预计与2010年接近,而价格或继续平稳上涨。

　　事实上,房产税政策将成为影响今年上海楼市的主要因素。一方面,即将出台的房产税政策将会对市场产生较大的影响,后市预期将会有明显改变,观望氛围会有所加重;另一方面,在房价继续高企的形势下,部分以刚性自住需求为主的中低端市场成交量或将出现下调。因此,预计2011年上海住宅市场成交量及成交价格的波动将继续延续。

　　但在CPI不断走高、通胀预期加大的心理作用下,高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注。高端住宅市场成交量将保持相对稳定,形成对住宅市场整体走势的支撑。而中低端普通住宅市场在大量保障房上市供应的冲击下量价均有可能出现小幅下调。

　　华东师范大学房地产系主任华伟认为,明年的情况将是房价越涨越调,越调越涨。而房产税也改变不了土地财政的既有关系,无法扭转房价上升的趋势。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对明年的房价趋势有着相同的研判。他表示,通胀压力和土地稀缺等因素将使明年的房价必然上涨。“明年涨15%到20%是一个保守的估计”。

　　杭州:外围板块成热点

　　2011年杭州限购令延期,对购房需求产生持续抑制。但今年杭州住宅供应量井喷,主城区新增量或超过1000万平方米,约9万套住宅将涌入市场,已接近2009年和2010年杭州主城区供应之和,创下近5年来新高。加之政策的语境依旧严厉,2011年杭州主城区市场并不乐观。

　　“纵观2010年杭州楼市,得到市场认可的大多是价格适中的楼盘,尤其是下半年,主城区外围板块开始迅速升温,尤其受到了刚需追捧。”中原地产一位分析师表示,目前,杭州市政基础建设范围逐步扩大,良渚、丁桥、临平、瓶窑、塘栖都已纳入居民生活板块。预计,随着新城区域概念逐步成熟并深入人心,交通网络延伸,配套建设落实,杭州外围新城将成为新的市场热点,也会拉低杭州平均房价。

　　与此同时,杭州主城区的楼面地价最高达到了25735元/平方米。在已经出让的宅地中,60%的土地总价都在10亿元以上。

　　“虽然主城区供应量攀升,但房价却不会降下来。地价日益高企,使得开发商拿地成本日增,所以在2011年杭州房价也将保持稳中有升的趋势,不会出现大起大落的情况。”上述分析师说,但会有越来越多的开发商前往杭州外围区域拿地,资金与市场热点将更多流向主城区外围板块。

　　南京:小幅震荡

　　总体而言,南京楼市2011年具有诸多利好。“十二五”规划出炉,其间南京人口将达到1000万人,住房需求庞大。

　　此外,南京自青奥会申办成功后,掀起了一轮大的建设热潮,如,政府加速了地铁和城市相关配套的建设,而南部新城、汤山新城、江北新城等新城区建设,正紧锣密鼓地拉开。这些城建动作,将有力支撑南京楼市的发展。

　　同时,业内人士分析,今年的楼市在旺盛刚需的背景下,南京的房价仍会稳中有升,不过也存在小幅震荡的可能性,但涨跌幅度不会超过10%。

　　更为重要的是,尽管2011年信贷紧缩已成定局,但若通胀压力不能得到有效化解,仅基于保值诉求的购房者依然会出手,加之南京的潜在购买力强大,房价上涨的势头难以改变。

　　浙江:民间资本支撑房价坚挺

　　虽然2010年的密集调控使得温州、绍兴商品住宅成交量几经起伏,但房价并未出现下行趋势。业内人士认为,尽管2010年度两地房价仍在上涨,但相比上年高达六七成甚至翻倍的涨幅,房价涨幅已大幅放缓。如果楼市调控能够不断深入和细化,温州、绍兴的楼市有望趋向平稳。

　　温州天浩置业有限公司总经理王珍楠对媒体表示,中央连续出台的调控政策对北京、上海、杭州等一线城市的影响非常大,随着炒房者资金的回抽,这些城市将会出现交易量下滑现象。但是对于温州、绍兴等城市而言,由于民间资本过于雄厚,房价很难会有松动。

　　他同时表示,现在主要看房产税是否出台,房产税如果出台,这将对投资房地产盛行的温州、绍兴等城市产生重要影响。但是,当前房产税仅仅处于预期的状态,业界一直风传的先期试点城市上海和重庆的房产税依然没有出台。即使上海、重庆先期试点,全国范围内是否推广、何时推广仍然是个待解之谜。

　　事实上,近两年,以温州、绍兴为代表的江浙二三线城市房价一直居高不下。对此,一位温州房地产分析师表示,首先是温州市常住人口持续增加与土地资源贫瘠的矛盾一直存在;其次是民间经济发达,社会资本和民间资本充裕,买房投资也成了市民的首选。

　　更为重要的是,在通胀预期日益高涨、民间资本在一线城市楼市投资受抑制的背景下,温州民间资本有可能进入房地产业上游、下游以及回到温州本地,从而继续抬高本地房价。例如,温州下属的一个县级市瑞安的房价已经达到了30000元/平方米,直追一线城市。

　　对此,温州中小企业发展促进会会长周德文公开表示,炒作一词是对民间资本的丑化,民间资本一直是在夹缝中求生存,投资房地产的原因就是大量资金没有出路。“为什么大量进入房地产,就因为房地产门槛低,只能往这个领域走”。

　　2011年1月初,温州市先后出台了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》、《温州市优化民间投资建设项目审批流程实施办法(试行)》,规范民间资本的流向。但业内人士对此并不看好,多位业内人士均认为,由于整体经济环境的使然,资本的逐利本性依然会将民间资本推向房地产领域。

　　江苏:高地价“激活”购买力

　　历来,地价都是区域房价的风向标之一。作为江苏的重点城市,苏州新年大宗土地首拍之后,市场分析人士透露,不少苏州在售楼盘正在酝酿涨价事宜。

　　根据新浪乐居统计,2010年1月初的苏州首场大型土地拍卖会,挂牌出让52幅地块,其中有37幅最终进入拍卖环节,其中土地成交总额高达209亿元,平均溢价率为57%,其中14宗地块的溢价率超过了100%。中华企业(600675,股吧)溢价89%拿下的平江区苏地2010-B-33号地块,成交楼面单价高达30291元/平方米,成为了首拍中的单价地王。

　　开年如此高涨的土地成交态势之下,苏州房地产市场2011年将走出何种曲线？1月8日,也就是苏州土地首拍的第二天,位于苏州工业园区的协信圆融阿卡迪亚首期开盘售罄,市场再现别墅“日光盘”。

　　根据某网媒开展的苏州网友民意调查显示,53.4%的网友认为,高地价的刺激下,苏州房价会有上涨趋势,有20%左右的网友认为土地拍卖虽然价格较高,但在政府调控下房价不会暴涨,会保持在合理价位。

　　对此,迪赛集团苏州区营销总监徐军标表示对2011年的市场状况较为乐观、积极。根据徐军标的分析,2011年苏州新增的40个多个楼盘中的大多数是2009年市场高峰时期取得的土地,价格普遍较高,当初拿地的楼面价与现在周边楼盘的销售价差别很小,如果以土地成本加建安成本再加合理的利润来计算,得出的价格比目前要高出10%~20%。对于开发商而言,不可能会放弃利润来开发,因此,2011年苏州市场房价上涨的压力依然较大。

　　同时,徐军标认为苏州本身房价与周边城市相比就处于相对低谷,与经济发展水平并不完全匹配,再加上未来苏州经济发展的诸多利好因素,比如轻轨线的通车、几个县区的政策性扶植发展等,都会成为支撑未来苏州房价保持上扬态势的动力。

　　对此,苏州博思堂曾熙则认为,2011年房价可能会有小幅上扬,但上涨比例不会超过2010年。主要原因有二,首先,2011年作为“十二五”的开局之年,房地产市场所面临的政策形势将会比较复杂,政策对市场的影响会比较大;其次,目前的价格基数已经偏高,消费者购买产品的压力越来越大,这势必会压制一部分需求进而导致供求关系变化,同时在今年供应量会有所增加的情况下,成交量也会受到一定的影响。因此,2011年会保持整体上行态势,但上涨幅度不会太大。

　　另外,根据日前上海同策发布的2011年房地产预测报告,收入上升必然会带来居民对于居住需求的上升,外加2011年整体供应量会同比大幅度增加的现实,2011年全国整体成交量同比回暖的概率较大。由此,有苏州本地开发商代表认为,2011年的苏州房价会延续2010年态势稳步上扬,不会出现大的波动。

　　对于2011年市场成交的主体,曾熙认为依然会是市场的两端,即主流刚需群体和高端改善群体。90平方米左右的房源总价低,是刚需置业的首选。而在通胀压力大、流动性充裕的情况下,由于苏州的高端人群基数相对较大、购买力强,高端改善需求一直是市场的另一主体。

　　安徽:三线城市凶猛

　　对于2011年安徽省的房地产市场走势,易居中国·克尔瑞(中国)信息技术有限公司合肥机构总经理葛百会表示:“房价取决于供需,在保障房没有达到一定的供应量时,房价不会降。土地成本在提高,房价也不会降。同时,土地和材料、人力等成本的提高也将带动房价的上涨,整体区域也会受到影响。”

　　2010年4月开始,在多轮严厉政策调控的影响下,一线城市的房地产市场受到影响。以上海为例,2010年度,上海普通商品住宅成交量环比下跌47%,几近腰斩。众多品牌开发商将扩张的目标转向二三线城市。

　　作为连接长三角区域和中部区域的重点地区,安徽省的多个核心城市首当其冲,成为地产大鳄抢滩的重要战场。

　　2010年10月25日下午,安徽省投资说明会暨项目签约仪式在香港君悦酒店隆重举行。会上,恒大地产集团合肥公司正式签约淮北市濉溪县旧城改造与铜陵市五星级酒店两个项目,此次为恒大首次跨出合肥,于安徽其他县市开发新项目。同日,华润集团与安徽省阜阳市政府签订一篮子综合项目,包括电力、地产、燃气、零售和医药等8个方面,总投资200亿元人民币。

　　在此之前,碧桂园已经在安徽池州、芜湖、巢湖、和县、黄山和安庆这6个市县开发项目。绿地集团也走出了省会合肥,在安庆、芜湖和蚌埠这3个地市抢占市场。

　　据365地产家居网土地分析师樊立新分析,品牌开发商抢滩安徽二三线城市,势必使得这些城市的土地价格出现攀升,随之而来的即是房价攀升。合肥市就是最好的案例。

　　来自365地产家居网的数据显示,2010年,合肥市土地成交最明显的特点就是土地的平均地价有大幅度的上涨,在近三年的土地成交情况中可以看到,2010年的平均地价是近三年上涨幅度最大的一年,其同比平均地价的涨幅达46.90%。

　　“成本已经这么高了,拿了高价地肯定是骑虎难下。对开发商来说,开发利润是第一位的,如果在后期的建筑配套上再多追加点成本,合肥的房价过万也是有可能的。”祥源汇博地产总经理助理周国表示,2011年,合肥的房价仍然呈上升趋势。

　　记者采访到的多位业内人士也表示,如果国家不出台新的楼市政策,保障性住房建设继续滞后,土地成本持续走高,带来的只能是2011年房价的继续攀升。

　　樊立新表示,2009年、2010年是合肥市高价地成交比较集中的年份。这些高价地的很大一部分都将在2011年面市场,这意味着2011年的房价将继续呈上行趋势。他还认为,不仅仅是合肥,随着越来越多一线开发商进驻安徽省二三线城市,这些区域的地价、房价走势将会步合肥的后尘。

　　江西:高端物业走强

　　根据南昌房地产信息网提供的数据显示,1月10日至16日,南昌市市区商品房普通住宅成交面积共计约为7.4万平方米,环比增长32%;普通住宅总成交套数为650套,环比增幅25%;非住宅总成交面积为1.6万平方米,环比增长33%,总成交套数为124套,环比减少11套。

　　继南昌市区住宅周成交量连续几周保持在500套以上之后,楼市住宅周成交量在10到16日猛然发力冲高,成交量突破650套,且成交均价也出现了小幅上涨。

　　南昌楼市在开年量价齐涨的行情下,未来将会走出何种态势？南昌新景祥房地产策划代理有限公司总经理林松青认为,随着国家产业结构调整,信贷政策的收紧,多方面调控政策的落实到位,相信房价疯狂上涨再次出现的可能性不大,中国房地产开发将进入系统性风险时代。但就2011年的南昌楼市而言,将会有惊无险。

　　南昌一开发商营销总监曾表示,2010年南昌过万元项目的热销局面为2011年的高端市场增强了信心,今年过万元项目供应量的增加以及市场的压力将促使南昌高端市场进入新的阶段。目前,南昌楼市价格走势还是处于平稳震荡期,大幅度降价的可能性不大,大量的刚性需求是支撑南昌房价的基石,此外,高地价的出现,拉升了南昌整体房地产市场价格,也就造就了南昌未来看涨的市场行情。

　　除了土地价格等因素,江西市场人士表示,去年9月份,《南昌市土地利用总体规划(2006~2020)》获得国务院正式批复,南昌城市开发布局正式进入“山、江、湖”的战略题材时代,外加地铁题材、城运会题材、城中村改造和部分区域板块调整规划等题材,都给南昌楼市带来了不少的活力,也为今年南昌楼市的上扬提供了支撑。

　　对于2011年的南昌楼市走势,南昌大学教授刘湖北也认为,目前人民币升值压力依然不小,老百姓投资渠道不多,相对而言,投资楼市还是很多人的选择。2011年的楼市整体形势不会比去年乐观,但高端物业受政策影响小,仍受市场追捧,将继续走强。

　　同时刘湖北指出,2011年的地产走势还要看政策变化,保障房、廉租房等政策性用房的落实也会对市场有一定的调节作用。

　　在今年1月10日在江西省住房和城乡建设工作会议上,江西省表示,将继续推进保障性安居建设,完成城乡规划全覆盖等工程。2011年,江西将建设廉租住房5.9万套、公共租赁住房2.4万套、1个城区常住人口200万以上的特大城市以及4个50万~100万人口的大城市。