沪杭宁楼市量跌价挺 严厉调控难挡“楼坚强”

　　本报记者 邱桂奇 庞一涛 李淑娴 上海报道

　　2010年的中国房地产市场,是有史以来最跌宕起伏的一年,上海、杭州、南京等华东区域的一线城市经受着调控政策的严峻考验,成交面积和成交均价皆呈现曲线波动,但这三个城市在2010年都出现了上升的趋势。

　　上海:振荡上行

　　据戴德梁行的研究数据显示,2010年上海全年成交面积超过840万平方米,成交均价为21000元/平方米。4月的新一轮信贷政策出台之后,5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境以及刚性需求、改善型需求恢复的作用下,成交量逐步回暖,9月达到了最高点,约140万平方米。随着9月的“限购令”出台,住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。

　　尽管数据显示,上海全年一手商品住宅平均价格大约上涨10%,二手商品住宅市场价格同比上涨15.3%,难以掩盖的是,上海住宅整体成交量巨幅下滑。2010年1~11月上海所有一二手房的成交量比2009年同期减少近四成,商品住宅成交量同比更是拦腰砍掉一半。

　　但临近年底,房产税呼之欲来的反作用使上海住宅市场量价齐升,去年12月商品房成交面积195.3 万平方米,环比上升56.7%。商品住宅成交均价达到2010年最高点,为24176 元/平方米。

　　杭州:调控中的“猪坚强”

　　“厉政年”中,杭州房价可用“坚强”二字形容。前4个月杭州房价继续坚挺;4月17日“新国十条”出台后,楼市成交大幅下降,5月、6月成交量均在1500套之下,市场开始观望和等待,但价格并未明显下跌;今年8月,经历了4个月的政策消化期后,一些楼盘开始试探性涨价。部分开发商在二次推盘时上调价格,同时市场出现量价齐升势头,7、8两月后楼市再度进入高潮,9月成交5960套。

　　9月底,调控再度深入,加之10月11日起,杭版“限购令”出台,对杭州楼市进行严控,但此次市场观望期很短,房价依然上涨。如楼盘万家星城,自8月起至10月底,4批近千套房源全部一抢而空,房价亦有所上升。11月下旬杭州土地市场行情更一路看涨,地价频频被拍高,楼市热情再度点燃。

　　同时,受通胀压力影响,购房保值防通胀的氛围越来越浓。杭州楼市一改颓势,成交量上升。11月15日至12月,二手房每周成交量都在五六百套之间,日均成交量升至80多套。

　　12月份,杭州楼市更为戏剧性,尽管全月均价较上月没有太大的波动,但整个月杭州主城区的销量高达6096套,创下杭州全年的月成交纪录。这一数字,大大超过了去年4月市场疯狂期的4842套,也超过了去年9月反弹高峰的5960套。

　　南京:观望心理散去

　　2010年,调控措施连续出台,南京房价也随之出现连续4个月环比下跌,4个月环比分别是-0.5%、-0.6%、-0.5%和-0.3%。从9月29日的楼市“新国五条”新政,到10月11日“苏六条”,再到10月12日南京版楼市细则低调出台,11月3日的公积金贷款新规,35天内南京楼市接连经受了国家及省市的近10次“重击”。

　　南京楼市观望情绪迅即堆积,正当人们纷纷揣测南京房价是否就此进入下行通道时,南京9月房价已悄然开始上涨,环比涨幅0.1%,10月环比涨幅扩大为0.3%。

　　在相关机构对南京2010年全市158个在售住宅项目的调查统计中,共有112家楼盘价格上涨,全市楼盘平均涨幅为12.01%;365地产家居网对全市58家楼盘进行的房价涨跌样本分析称,南京房价的平均涨幅为13.7%。同时,日光盘在12月底重现江湖。

　　2010年12月4日,奥南的朗诗绿色街区单日售罄。与之毗邻的金地自在城更被购房者戏称为“日光专业户”,所推出的270套房源当日全部售罄。

　　显然,相比其他城市,2010年南京房价整体走势V型更为典型。一季度高歌猛进,此后政策调控,市场处于深寒期,房价下跌,交易量骤减;10月前后,受政策影响,部分楼盘打出低价牌,希望争取销售量增长,市场双方开始博弈,但成交量依然萎靡;11~12月,南京楼市观望气氛开始散去。

　　浙江:楼市一波三折

　　2011年1月12日,浙江省社科院举行的《浙江蓝皮书(2011)》经济卷发布会上,浙江省社科院经济研究所研究员王永太表示,2010年,浙江省的商品房销售呈现U型走向,特别是9月份浙江商品房销价每平方米达到10047元,10月为10104.64元,全国各省区历史上第一次房价破万元。

　　作为浙江房地产市场的热点城市,温州市和绍兴市2010年的楼市发展历程有着相似的轨迹。

　　绍兴市搜房网的一位数据分析师表示,用一波三折来形容以绍兴和温州为典型的2010年浙江楼市走势最为贴切。

　　2010年4月以来,在中央多轮调控政策的影响下,温州市楼市投资投机性需求纷纷离场,不少购房者推迟置业步伐,导致温州市区一、二手房交易量从2010年5月份开始明显萎缩,并持续多月都处于下行状态。

　　数据显示,2010年4月温州市区新房交易量为4.41万平方米。而新政出台一个月后,即5月份的交易量急剧下滑,5月温州主城区二手房交易量为786套,相比4月的1953套下跌六成,而6月楼市持续低迷,仅成交628套,到7月份已经跌至为4300平方米。

　　但是,到9月份,市场已经对上一轮调控的预期消化殆尽。数据显示,9月份,温州市主城区二手房交易量达到1739套的高点。楼市成交的反弹使得中央及地方再度发起调控潮。

　　2010年10月初,继中央出台了“新国五条”后,浙江省发布了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》,规定自11月1日起全省所有楼盘的预售资金将采用专款专用的方式,温州自然也包括在内。温州市同时也发布了“限购令”,规定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市新购买一套商品住房。

　　再次加码的调控使得温州市的楼市销量在第四季度出现下行。11月温州市区新房成交量跌入低谷,仅3700平方米;温州主城区二手房交易量不断走低,11月仅874套,环比10月的990套下跌12%,较9月跌幅近半。

　　绍兴2010年度楼市走势和温州相类似。数据显示:1月~4月,绍兴楼市持续上行;5~8月,鉴于中央和地方的双重调控,绍兴楼市处在政策博弈期,从5月开始,新房成交量下行;9~11月,金九银十的到来以及房博会的举办,使得绍兴楼市迎来短暂的市场高峰;进入12月份,受调控深入影响以及金融政策变动,市场再次回归下行趋势。

　　江苏:M型走势明显

　　日前,往返于上海与苏州之间看房长达半年之久,工作在上海浦东的林先生,最终还是决定出手购买了位于苏州老城区的一套二手房。

　　为什么会选择在此时出手？林先生给出了这样的答案:等了半年多,经历了两次房地产调控,苏州的房价依然一路上扬。要结婚买房属于刚性需求的他只能出手,怕再等下会更加买不起。

　　记者初步调查发现,林先生的心理在苏州购房群体中并非个案。据迪赛控股集团苏州销售总监徐军标介绍,2010年苏州整体市场稳步上扬,整体成交均价远远超过2009年同期,2010年下半年整体越过万元大关,创下了历史新高。

　　根据365地产家居网新房中心的数据显示,2010年,苏州市区共成交商品住宅46790套,同比2009年减少30939套,跌幅39.8%,成交总面积约为517.3万平方米,同比2009年减少约423.1万平方米,跌幅超过45%;成交总金额达515.14亿元左右,同比2009年减少185.25亿元,跌幅超过26%。

　　在全年成交量大跌的情形下,苏州商品住宅的综合成交均价却大幅上涨。365数据同时显示,2010年,苏州商品房全年综合均价约为9958.97元/平方米,同比2009年上涨了约2511元/平方米,涨幅高达33.7%。

　　徐军标分析,2010年苏州市场整体成交态势呈现平缓的M型,两次调控政策前分别达到峰点,之后回落。

　　对于苏州市场整体的量跌价涨,苏州博思堂总经理曾熙认为,成交量的较大幅度下跌主要源于年度供应量的不足。监测数据显示,2010年苏州市场供应量比2009年有较大幅度缩水,再加上自2009年苏州土地的出让速度即开始放缓,导致了整体供应量降低。

　　对于30%的房价涨幅,曾熙认为,历年来,苏州房地产销售价格上涨幅度较为温和,没有出现所谓的暴涨甚至翻倍现象。2010年达到30%,主要是因为城市本身经济发展水平、供应量结构落差导致的;另一方面,苏州房价与苏州的经济发展水平相比是健康的,尤其是与周边城市房价相比,苏州仍属价格洼地。

　　安徽:领涨华东6省

　　虽然经历了土地市场的短暂低落、住宅类商品房市场的零成交阵痛,2010年度,安徽房地产市场的主旋律依然是涨声一片。

　　安徽房地产业内人士表示,省会城市合肥的房价走势可以说是安徽省房价走势的一个缩影。

　　数据显示,2010年,合肥普通商品住宅均价为6167元/平方米,相较2009年上涨了1779元/平方米,涨幅位列东部六省省会城市之首。

　　“合肥房价的涨幅过大,是多种原因造成的。”合肥市政务区一住宅项目负责人对记者表示,并非仅仅是需求的增长促使合肥房价高走。

　　最近两年,政府持续鼓励一线品牌开发商进驻合肥投资房地产,大牌开发商在合肥房地产市场面对面地交锋带来的不仅仅是品牌影响力,更为显著的变化则是合肥土地价格、住房价格的持续攀升,这其中“有一定的泡沫成分存在”。

　　事实上,2010年4月以后,政府多次出手调控房地产市场的政策对于合肥市过快上涨的房价起到了一定的抑制作用,出现了去泡沫化效应。

　　来自365地产家居网合肥站的数据显示,2010年,合肥市销售了住宅类商品房78832套,销售面积达763.58万平方米。同比2009年的销售数据可以看到,2010年合肥住宅的同比销售有明显幅度的下跌现象,其中销售套数同比下跌了31.02%,销售面积同比下跌了31.64%。

　　365地产家居网数据分析师表示,销售面积、套数的下降并未能引发房价的同步下行。2010年度,合肥市的房价依然高企,并呈稳步上升趋势。

　　从2010年年底的开盘反应来看,未来房价依然难见下行走势。

　　在合肥市之外,安徽省的其他几个核心城市,也出现了类似的房价大幅上涨趋势。

　　2011年1月4日,中国指数研究院公布了“2010年12月百城住宅价格指数(按环比涨跌幅排序) ”。该数据显示,安徽省马鞍山市以2.56%的环比涨幅位居第二位。

　　据调查,2010年12月,马鞍山市楼市均价为5276元/平方米,最高价为8000元/平方米。

　　而就在一个月前,在中国指数研究院发布的“全国百城11月份价格指数”中,在2010年11月,安徽省芜湖市以环比涨幅2.23%排名“全国环比涨幅十大城市”第二,当月楼市均价为5819元/平方米,最高价为13000元/平方米。

　　来自国家统计局的数据显示,安徽省列入统计的蚌埠、安庆两座城市房屋销售价格指数也呈现上涨趋势,2010年12月,蚌埠同比上涨6.7%,环比上涨0.4%;安庆同比上涨9.1%,环比上涨1.4%。

　　江西:量价同上扬

　　如果说二三线城市曾经是众多人逃离北上广之后选择的避风港的话,那么,近一两年,二三线城市房价的狂飙突进,也开始让更多的人感到望而却步。江西2010年的整体房地产市场同样走出了复杂波折但又难抑向上的一年。

　　根据相关数据显示,2010年江西省全省商品房销售面积为2469.67万平方米,销售面积增幅为8.3%,商品房销售额为776.4亿元,比2009年大增173.5亿元,销售额增速达到了28.8%。从单月销售情况来看,2010年12月单月销售面积猛增至583.4万平方米,销售额突破173亿元,不但是江西省2010年的单月最高,而且创下了江西省单月商品房历史最高销售纪录。

　　从商品房销售均价来看,2010年江西省全年商品房均价达3143.7元/平方米,比2009年的2642.8元/平方米上涨了近500元,涨幅接近20%。

　　以江西省会南昌为例,2010年全年在供应量不足的情况下,楼市整体呈现出火红态势,不但成交火爆、地王频现,而且价格一路上扬。

　　2010年3月,万科以821万元/亩、楼面价3518.55元/平方米的价格拍得南昌朝阳新城CY4-1-D15-02地块,刷新南昌地王数据。如果说3月份尚未开始调控,地王出现尚可理解,在新政后的6月下旬,南昌红谷滩JDG1008地块,1088万元/亩的价格,则一举造就了南昌新的双料地王。临近年底,红谷滩CBD地块以单价1335万元/亩的价格成交,溢价率近200%,再次刷新地王纪录。

　　从南昌市国土局公布的数据来看,2010年,南昌市卖地收入达到131.81亿元,历史上首次突破百亿元大关,环比2009年增141.5%;而2010年全年南昌市的财政总收入累计完成322.3亿元,卖地收入占总财政收入的40.89%。

　　地王背后,是南昌楼市高调跨入万元时代。南昌滨江一号,以均价13000元/平方米高调亮相;万科青山湖的高层产品均价更是达到了18000元/平方米,可与一线城市房价一较高下。单就去年12月份的数据来看,南昌楼市均价同比上涨6.1%,环比上涨0.6%。

　　南昌定邦企业咨询有限公司总经理江俊柏曾向媒体表示,南昌楼市的发展主要得益于城市化进程。外来人口的进入和本地人口居住观念的改善,极大促进了南昌房地产的迅猛发展。2010年,虽受诸多新政影响,南昌楼市的成交量和成交价格依然是逐步攀升。在金融危机和经济高速运行下的通胀的压力下,房产作为财富积累的一种方式而逐渐成为了保值、投资、增值等多元化理财的一种恰当手段,从而超越居住品本身的功能,这也是推动南昌房价持续上涨的重要动力之一。