10年亏21亿 京东保障房项目巨亏调查

　　一个保障房的样本项目建设了10年之久,至今仍有40余万平米建筑面积尚未完工,而项目承建方为此巨亏21亿元。

　　1月20日,北京市人大代表、北京住总集团董事长张贵林的一份议案,引起了参加北京“两会”的诸多媒体的关注。这份名为“发挥国企主导作用参与保障房建设”的提案中,提出了保障房建设中存在的激励机制问题,以及如何鼓励国有企业进一步积极参与保障房建设的建议。

　　这份议案直指当前保障房投建领域中的亏损现象前述出现巨亏的保障房样本项目,正是由北京住总集团承建的北京翠城经济适用房项目。

　　这不是孤立的个案。记者了解到,北京及其他城市均存在保障房领域投建亏损的情况。

　　住建部政策研究中心一位专家表示,目前各地保障房建设的主要力量是当地国有房地产企业,2007年和2010年下半年建筑行业成本连续两次大幅度上升,让很多参与保障房建设的企业陷入亏损。

　　2011年,全国计划建设保障性安居工程房屋1000万套,其中近半是公共租赁房,主要依靠市场化融资来解决建设资金,如果保障房投建回报及激励机制的设计问题得不到解决,社会资金参与保障性安居工程建设的积极性就难以调动起来,保障房大规模建设的中长期可持续性亦无法获得保证。

　　10年巨亏21亿

　　在10多年的建设期间,投建企业遭遇巨额亏损,致使项目屡屡步入危境

　　1月21日上午,家住“翠城馨园”的张大爷,正在翠城公园里锻炼身体。

　　由于旧宅拆迁,张大爷成为北京市最早一批的经济适用房保障对象,2003年,他分到了翠城的一套2居室,现在同老伴、孙子住在一起。

　　作为翠城首批住户之一,他见证了这片北京东部规模最大的经济适用房社区10年建设历程。

　　2001年,翠城项目一期开工,到2005年初,一期和二期的业主如愿以偿住进了新房。然而,随后的四期业主却遭遇延期交房的困境:他们在2004年6月与项目开发商北京住总集团签订了2年后收房的合同,但到了预定交房的日子,他们却无法如期收房。

　　2006年,翠城小区延期交房一事,曾引起北京市建委等多个部门的高度关注。

　　北京住总集团一位不愿透露姓名的人士告诉记者,翠城项目早在1998年即已立项,彼时立项定价为3180元/平方米;而待2004年小区一期落成之时,项目已经出现严重亏损。

　　由于继续建设要承担更大的亏损,翠城项目施工暂停,住总集团与北京市建委就亏损问题展开交涉,但补偿方案没有立即起效,该项目遂开始持续拖延工期,由此造成延期交房。

　　说起翠城的这段历史,张大爷犹历历在目。他告诉记者,尽管业主目前已经入住,但由于开发商和政府仍旧没有协调好项目亏损的问题,如今翠城的配套物业运营、小区卫生等后续管理问题还有一大堆,尚待解决。

　　而记者了解到,这个已动工整整十年的保障房项目,目前仍有40万平米的建筑面积尚未完工。

　　翠城项目是北京市第一个由政府出面协调、用来安置拆迁户的经济适用住房项目。项目位于北京东四环的四方桥东南,距离CBD商圈中心区8公里,总规划建筑面积为230万平米,分为五个区域,住宅约为17000余户,总居住人口5万人以上。

　　根据北京住总集团网站资料,翠城项目于1998年立项,2001年动工。其中一期开发面积8万平方米,由12栋多层板式住宅组成,南北通透、户户朝阳,户型面积70-150平方米,于2003年5月31日如期交用。

　　翠城一、二、三期经济适用房完工后,2005年8月,翠城经济适用房四期工程获批。四期总建筑面积约59万平方米,总投资估算约8.6亿元,全部由北京住总房地产开发有限责任公司筹措解决。

　　然而,就是这被称为“国贸商圈高品质经济适用房”的翠城项目,在10多年的建设期间,投建企业遭遇巨额亏损,致使项目屡屡步入危境、进度滞后。记者获悉,北京市住建委最终核定的翠城项目亏损额约为21亿元。

　　记者了解到,当时与翠城一起出现亏损的,还有金隅嘉业的朝阳新城项目,该项目在2009年底已经亏损约13亿元。此外,亚洲最大的经适房小区回龙观项目也面临高达10亿的亏损。

　　保障房投建成本之压

　　“这么好的位置,谁拿到这样的经济适用房,光收租金就够买房了!”

　　是什么原因,造就了政府高度关注的保障房项目的巨额亏损？

　　北京住总集团的一位人士告诉记者,项目亏损的一个重要原因,是拆迁成本的大幅上升。立项规划时的拆迁成本预算,每平方米仅约五六千元,到2004年时已上升至接近1万元,而到了2008年,该小区所在地块的拆迁成本已升至2万元/平方米。

　　北京住总集团董事长张贵林表示,北京住总房地产开发有限责任公司当时是以划拨的方式取得土地一级开发资质,需要自行拆迁。随着建筑时间的推移,拆迁费用逐年上涨。

　　“征地拆迁,起初一亩地20万,现在则要好几百万。”上述人士说。另外,由于所处地段当时尚属于城郊农村地区,拆迁户农转非需要安排工作,这都要投建企业来负责,从而进一步增加了企业负担。

　　北京市经济信息中心经济研究部主任刘岚芳表示,这十年来,房价地价上涨、土地资源的稀缺以及《物权法》的实施,加大了征地拆迁的难度,这使得土地开发成本大大提高。

　　“影响房地产开发投资的价格因素包括两方面,一是房地产投资成本价格,包括地价、资金价格、劳动力成本,其中地价和资金成本影响最为突出。二是房屋销售价格。”张贵林说。

　　这十年正是北京楼市狂飙的十年。现在,翠城周边区域的商品房价格已高达2万元每平方米,但是翠城经济适用房的售价在立项时已经核定,需保持以3180元/平方米的固定售价售出,不得改变。

　　2011年1月20日,记者在翠城小区采访时看到,在其周边的房地产中介店铺,已经有入住满5年的翠城早期经济适用房上市交易,其均价在2.5万元/平方米左右;相比之下,仍在施工中的翠城最后一期经济适用房,其交付房价仍然为3180元/平方米。

　　“这么好的位置,谁拿到这样的经济适用房,光收租金就够买房了!”一位房地产中介公司的店员不无感慨地说。

　　此外,近年来房地产业普遍面临的建设成本上涨浪潮,也涌进了保障房投建领域。

　　比如,钢材等建筑材料价格推动建筑原材料价格涨幅屡创新高,给翠城小区投建成本带来了沉重压力。从2001年开始,钢材价格几乎涨了2倍,每吨建筑用钢的价格从不到2000元涨到了5000多元。

　　天则经济研究所所长茅于轼在近日的搜狐新视角高峰论坛上表示,2007年以来,全球范围内包括石油、煤炭、天然气在内的所有能源产品价格均出现了全面快速上涨,加之物流成本提高,建筑原材料价格的上涨呈现出长期化态势。

　　此外,曲美家具董事长赵瑞海介绍,近期天然木材涨了15%,人力成本则每年增加10%。

　　“今年以来,铜、铝等金属价格持续上涨,特别是家装必备的铜线价格涨了25%,铝扣板吊顶的价格涨幅也在10%左右。”在北京蓝景丽家建材市场,一位卖铝扣板的个体户告诉记者。

　　北京住总集团人士称,保障房项目的配套市政道路等基建项目,往往也需由开发商垫资投建,这进一步加剧了成本压力。