物业监管 第三方会否成“鸡肋”

　　每经记者 尚希 发自北京

　　◎正方观点：

　　单个业主在物业公司面前是弱势的，业主想要维权，拒交管理费是“没招的招”。由业委会收取服务费后再将服务费支付给物业公司的办法，不失为一种加强监督的有效手段。但如果引入第三方评估机构，不排除它为追求商业利益会采取有失公平的行为的可能性。

　　◎反方观点：

　　如果大批业主拒交物业费，物业公司很有可能无法维持原有公用设施的正常工作，最终受伤害的还是业主的权益。而业委会并非专业机构，没有法人资格，也不具有收费资质，会造成账目不清，甚至是贪污腐败的现象，第三方机构介入将有利于解决这些矛盾。

　　又到了新旧“管家”交替之时，今年的物业费到底该不该交？不少业主开始为此发愁：如若按时交纳，物业公司的“毫无作为”实在让人难以忍受；若索性不交，又怕停水停电停电梯……近几年来，频频上演的业主与物业公司之间的争战，似乎已发展到“白热化”的阶段。

　　近日，在有《每日经济新闻》参与的CCTV2《对手》节目录制现场，多位专家就“物业费该怎么收”展开了激烈讨论。到底该不该引入第三方监管、如果由业主委员会来收取物业费能否保证业主的权利，成为在场嘉宾讨论的焦点。

　　物业管理难题如何破解

　　有这样一组调查数据显示：对小区的物业服务不满时，69%的人选择拒交物业费，20%的人选择自发组织抗议或者诉诸法律，而选择和物业打官司的仅占到3%。

　　之所以选择打官司的人少之又少，是因为近几年来但凡因为物业费纠纷而诉至公堂的案件，其结果几乎都是业主输掉官司。就此有人提出，如果成立业主委员会，将物业费交由业委会统一收取，再由业委会代替业主来行使淘汰或者保留物业公司的权利，是否就能解决业主与物业公司长期以来的“宿怨”呢？

　　对此，中央电视台主持人王小骞表示，小区业委会不具备法人资格，一旦发生特殊事件，譬如火灾，物业公司本该承担相应的民事责任，而没有法人资格的业委会则无法为这类事故承担法律责任，受损失的还是全体业主。

　　据统计，目前北京市已经成立了业主委员会的小区仅占到20%左右，专家为此呼吁，更多的小区应该组建起业主委员会。北京京华律师事务所律师秦兵认为，业委会虽然没有法人资格，但是它仍然可以收费，仍然可以承担责任。“我们国家的 《民法》已经规定了，不具备法人资格也可以承担责任，而且相对来说，业委会承担责任的能力更强一些。”

　　第三方监管是否有效？

　　2010年10月1日，北京市开始实施 《物业服务第三方评估监理管理办法》，明令开发商在楼盘售卖前要引入第三方机构测算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算。对旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。此办法一出，其他省市的相关部门也纷纷表示，会借鉴北京市的方法出台相关管理办法。那么，物业费由第三方机构进行评估，是否可以保障业主们的利益？

　　对此，北京中闻律师事务所律师连艳律师认为，为什么业主总是在物业费纠纷中败诉？最主要的原因是，业主在诉讼过程中，对物业公司服务不到位举证不足，所以需要有专业的第三方机构介入来解决问题。“在前期物业费的定价过程中，有第三方介入，改变了以往单一开发商定价的原则，对业主来说体现了公平。同时，引进第三方专业的力量对物业服务质量进行了评估，通过优胜劣汰会监督物业公司提高服务质量。”

　　在连艳看来，第三方机构必须在市住建委备案，并且作为中间一方，不应该偏向业主和物业企业任何一方。一旦发现他们有偏袒行为，可以取消他们的从业资格。

　　北京盈科律师事务所律师余婧则认为，该管理办法中明确指出“谁委托谁付费”，这表明该监理机构是盈利机构，若是业主掏钱肯定会增加成本，若是物业公司掏钱，最终肯定也会被转嫁到业主头上。“第三方评估机构的出现，恰恰是和物业公司联手涨价的最好平台，最终还是侵害业主的利益。所以我认为第三方机构要不就是物业公司的工具，要不就是白花钱的，没有用。”