楼市调控的基本规律

　　进入2011年，楼市调控依然是热门话题，人们始终在关注，我国房地产市场将向何处去。岁末年初之际，中央对楼市调控密集表态，先是温家宝总理在中央人民广播电台与听众交流时表示将努力使房价“回到合理的价位”，接着，国务院副总理李克强在出席全国财政工作座谈会时强调坚持房地产市场调控不动摇。而住建部部长姜伟新则在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2011年住建部将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。

　　这一切意味着，2011年楼市调控这根弦不会放松。记者注意到，姜伟新还表示，将会同有关部门储备新政策，研究更具体的调控措施。这似乎意味着，今年一旦调控效果不佳，将会有新的政策出台。记者认为，与储备新政策同等重要的是，从以往的调控政策中总结经验，使既有政策实现效力最大化。

　　记者认为，通过对八年来调控政策的梳理比较，可以得出几条基本经验和规律。

　　其一，房子不能炒，这是调控的基础。人多地少是我国的基本国情，住房应该是消费品而不应是投资品，一旦成为投资投机的对象，房子就会供不应求，房价就会飙涨，这是近年来房价高企的根本原因。只有坚决抑制不合理住房需求，调控才会见效。银监会主席刘明康2010年10月接受央视采访时曾表示，不支持为卖房而买房，“把房地产作为一个投机行业来对待是完全错误的，必须纠正，把房地产作为投资也是不恰当的，国情不允许”。《人民日报》不久前也旗帜鲜明地提出“房子是给人住的”，这正是对我国房地产市场的深刻认识。今后的楼市调控，要继续保持对投资投机购房的高压态势，保持乃至提高第二套以上住房的首付和利率。

　　其二，调控政策重在执行，执行政策重在量化，这是调控的关键。我国是单一制而非联邦制国家，地方政府并不敢公然违背中央的政策，但出于部门利益，地方政府会对某些调控政策持消极态度，此时就会利用模糊地带。一旦中央调控政策留有余地，缺乏量化指标，就会被钻空子，从而影响执行效果。比如第三套房贷，2010年4月的“新国十条”要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”暂停第三套房贷，结果绝大多数城市并未执行，直到“二次调控”通过对三套房贷一刀切地叫停才真正得到落实。在首套、二套房贷方面，早在2003年，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中就曾提出“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”，2005年《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》也曾提出“房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%”。央行当年的这些政策无疑是很有远见的，但由于当时善意地不搞一刀切，没有明确规定何为“适当提高首付款比例”，以及“房地产价格上涨过快的城市或地区”的范围，于是，这些好政策几乎没有得到认真执行，直到2007年“9·27新政”一刀切地把二套房贷首付提高到四成，各商业银行才真正落实。事实证明，调控政策必须明确，一刀切、可量化，这样各地在执行时才没有讨价还价余地，中央督查政策执行效果也才有依据。

　　其三，楼市调控应当扩大人民群众的参与，这是调控的未来。2010年的调控政策突出中央对地方政府的问责制，这一举措被寄予厚望。不过，近年来的调控模式总是中央出台政策，施加压力，督促地方政府贯彻执行。而实际上，高房价最大的受害者是一个城市里的普通市民，如果当地市民能向父母官施加影响，推动调控房价，必然更为直接。而且，中央政府总揽全局，调控政策难以涵盖每个城市的具体情况，如能使当地市民参与本地调控政策的制定和落实，就可使调控更为精准。因此，如果能让上级问责与百姓问责相结合，让一个地方的市民、人大代表能够对本地房地产市场状况进行评估，对调控不力的地方官员进行质询，恐怕将会对调控形成更大的推动力。

　　新年伊始，万象更新，大家都希望2011年的楼市调控“调”出一个不一样的房地产市场，真正让房价“回到合理的价位”，这就要求决策者一方面储备新的政策，另一方面也要从以往的政策中总结经验教训，让已有的政策发挥最大的效力。我们拭目以待。