青岛楼市各项政策叠加 市场变复杂

　　被采访人：修方舟

　　“2011年房价怎么走，仍很难说”，今鹏翔投资公司CEO修方舟也有些迟疑，各项政策叠加，市场变动的轨迹复杂了。

　　2008年年底、2009年年底，修方舟两度接受本刊采访时，都非常明确地预测来年房价稳中有升，而今年他显得不那么果断。

　　他解释其中的不同，“2008年底、2009年底看市场，主要依据心理预期，对房价的判断相对好说一些。2010年下半年以来，房地产调控非常系统性，采取了信贷、土地、财政、销售、加息以及行政手段等，各种政策有个叠加效应，对市场施加的力道就比较复杂，变动的轨迹也复杂了。 ”

　　修方舟说，这就是难于判断来年走势的主要原因。

　　如果是基于现在的情况不变，修方舟认为，2011年青岛市场总体仍会稳中有升，增幅会比较平和。2011年市场会比较健康的，之所以说健康，是相较于2010年。

　　他认为，2010年青岛有个别区域、个别楼盘涨幅过快，价格偏高，显得不那么健康。相信2011年绝大多数楼盘定价会更合理，能为购房者认同与接受。

　　同时，修方舟也强调，不排除有新的调控政策出台，因此仍有不确定的因素。比如一线城市如果房价过快上涨，出台更严厉的房地产政策，也会波及到青岛，但这主要不是青岛市场自身的问题。

　　青岛市场不同的区域表现也会有所不同，大致可分为三个区域：

　　市南、市北、四方、崂山等城市中心区域，房价不会有大幅下滑趋势。尤其是市南、市北土地稀缺，住宅供应量严重不足，有一定经济实力的本地或外地人都会首选到这一区域购房，而且这部分人群的经济实力都不弱，一旦有新房出来，消化的速度会很快。

　　李沧、城阳、即墨住宅供应量大，选择余地也大。目前，市南、市北、四方的一部分原有居民由于房价过高，已开始被“挤出”，到李沧、城阳、即墨买房。上述三个区域呈现的主要特征是供应大，成交量也大，价格稳中有涨，但涨幅不会太大。

　　胶南、开发区成交量将继续领先。 2011年上述两个区域供应量会非常大，重大利好是年内桥隧将同步开通，会有更多的居民到该区域置业。预计，胶南、开发区2011年房价涨幅不会有大的变化，各楼盘的房价走势不能一概而论。

　　具体到单个楼盘，基于实力、推广策略等原因，甚至有的会制造出比2010年价格略低一点的“幻觉”。

　　持平或向下的趋势明显

　　被采访人：林宪周

　　“2011年在调控政策的主导下，房价持平或是向下的趋势是明确的”，太平洋(601099,股吧)房屋山东总部总经理林宪周断言。

　　有着数十年从业经验的林宪周坦言，当下市场有些看不懂，这种感觉和2008年年底差不多。

　　他分析，刚过去的2010年中国房价涨幅依然不小，2011年在调控政策的主导下，房价持平或是向下的趋势是明确的，但房价下降通常会很缓慢，会是个3-4年的时间段。

　　林宪周分析，过去两年多发的“货币”，需要一段时间来消化，目前许多产品的价格上涨，在此背景之下2011年房价如果下跌，也跌不了太多，但上涨的空间已有限。

　　“信贷政策在收缩，贷款利率在增加，房地产可利用的资源少了。此外，2011年是“十二五”规划的第一年，过去房地产一直是支柱产业，未来政策倾向哪个产业，资源就会集中在这个产业中，下一步资源如何配置，现在还不确定。所以，林宪周认为，2011年有不确定的因素在影响房地产市场。

　　不过，说到二手房市场走势，他认为，至少2011年上半年会比较繁荣。

　　2010年一手房市场成交活跃，二手房市场反而低迷，主要原因是卖房者惜售，不断的“跳价”，严重的影响了成交。

　　林宪周说，2010年最后两个月二手房市场很火爆，原因是多方面的。其中包括世博会后上海出台房地产调控政策，青岛也有传言要调控基准地价，房产税呼之欲出，这些都让卖方要价变得冷静，所以促进了成交。

　　从目前看，市场已经火起来，促成火爆的因素没有减弱，林宪周说，市场一旦上去，不会马上下来。

　　他明确表示，对上半年二手房市场相对有信心。(张则涛）