地方两会释放信号 楼市调控继续从严(图)

　　在18日召开的国务院会议上，温家宝总理强调，坚定不移地搞好房地产市场调控。各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。

　　而从一线城市京沪深的地方两会来看，各地的政府工作报告明确了2011年房地产调控继续从紧的思路。“最严格的调控”将继续推行，房产税渐行渐近，保障房的建设及供应将进一步提速。业内人士称，2011年仍是房地产调控年，一些原本是短期举措的房地产调控政策将常态化，房地产市场短期难以走出政策偏紧的局面。

　　调控继续从严

　　在正在召开的北京、上海、深圳两会上，房地产调控成为热门话题。各地都明确了调控继续从严的态度，并表示要大力加强保障房建设。

　　“房地产调控要给点时间，给点耐心。我们让房地产价格理性回归的决心不变，而且一定能做到。”北京市副市长陈刚1月16日表示，房地产调控将采用行政、经济等各种手段，特别是大幅度地投放保障房。北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。

　　陈刚表示，政府一定能让房地产价格理性回归。对于部分市民“房价并未出现实质性下降”的直观感受，陈刚表示，房价调整是一个循序渐进的过程。如老项目不会直接降价，避免招致老业主的不满，而会选择在下一期开新盘时，调低预售价格或持平，实现成交价格的下降。陈刚说，在制定调控政策时，政府已经意识到，房地产行业应该首先满足居民的居住需求，因而，这更应该算是一个民生领域，而非投资者的乐土。

　　在上海两会上，上海市市长韩正表示，上海房地产市场要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“如果政策的制订者不能感同身受他们的紧迫感和渴求，不去解决他们"蜗居"、"房奴"的现实，上海这座城市就没有吸引力，也就没有未来。”韩正说，上海要形成以服务经济为主导的产业结构，不能只靠一股子热情，关键在于创新。目前的住房制度解决不了一大批青年人、新上海人的住房难题，要解决好必须依靠制度创新。

　　韩正表示，2011年上海要全面推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系建设，让更多的住房困难群众住有所居，逐步改善居住条件。新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套(间)，供应1150万平方米、17万套(间)左右。继续扩大廉租住房受益面，增加实物配租数量，实现廉租对象应保尽保；全面推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作，进一步放宽申请准入标准。多渠道筹措公共租赁住房，建立健全公共租赁住房建设、管理运营机制，在有条件的区开展供应试点。

　　深圳也明确表示，"十二五"期间，深圳将大力建设安居型商品房，五年筹建保障性住房24万套，形成覆盖中低收入人群和各类人才的住房保障体系。时至今日，深圳房价并未明显松动，相反在部分区域还有反弹。深圳将继续挤压楼市泡沫。

　　调控可能常态化

　　“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源表示，越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。

　　业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控政策将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。

　　目前，刚性需求依旧旺盛，楼市上涨动力超过了调控压力。限贷、限购等一系列措施使得投资别墅、豪宅这类高价房的购买力无法利用银行贷款进行投资，必须买房的刚性需求就成了市场成交的主体。而流动性过剩也成为房价上涨的一大动力。

　　此外，负利率以及愈加明显的通货膨胀，使得居民收入无形中受损。购买房产被很多人视为抑制通胀、财产保值增值的重要途径。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新近日透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。

　　这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热迹象，新一轮的调控随时可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆、上海已确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，房地产市场将受明显的影响。（周文天）

北京

有效供给将增加

业内人士预计，北京两会上提出的2011年保障房建设计划将使住房有效供给显著增长。在2011年全年政策偏紧的背景下，北京楼市成交量有可能出现先扬后抑的态势。

成交量或先扬后抑

进入2011年后，北京楼市成交量持续火爆。北京市房地产交易管理网数据显示，1月上半月，北京楼市期房住宅成交量达4075套，现房住宅成交量达3471套，二手房住宅成交量更是达到9349套，分别较2010年同期增长了17.4%、29.2%和79.5%。商品房住宅及二手房住宅的总成交量均为三年来同期最高。

分析人士称，公积金贷款政策的放松；北京暂不试行房产税的消息等是支持成交量上升的重要因素。在2011年全年政策偏紧的背景下，北京楼市成交量有可能出现先扬后抑的态势。前两个季度的成交量将保持增长，此后相关调控政策可能出台，从而使下半年成交量再次回落。总体看，2011年楼市出现大幅波动的可能性较小，北京等一线城市将维持近年来走势，全年商品住宅销量与2010年基本持平，住宅价格有望稳中略降。

除了住宅市场，商业地产在2011年也将面临更多变化。中原地产预计，2011年北京市核心区商业地产供应量将会出现一定程度的下降，一方面是开发商推盘谨慎，另一方面是核心城区大部分优质商业地段已被开发殆尽，传统商圈内新增供应将逐渐缩减。同时，2011年北京市商业地产的租金和售价将出现上涨。

有效供应将加大

从2011年北京乃至全国其余地方的房地产调控政策来看，加强土地和保障房的有效供应已成为政策重点。

业内人士指出，2010年为抑制房地产市场过热发展，一系列调控政策相继出台，减缓了土地成交速度，但同时加大了政策性住房用地的供应量。随着政策逐步落实，2011年政策性住房用地供应将继续增大。

北京市计划在2011年全力做好住房保障工作，多渠道增加资金投入，加大政策性住房建设收购力度，加快配套设施建设，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争竣工10万套。

北京中原地产研究员张大伟分析，这意味着2011年北京市将继续落实调控措施，继续抑制投资投机需求。2011年还将增加住房有效供给，保持土地供应平稳。“2010年全年商品房住宅总成交量在10万套左右。而2011年增加30万套保障房供应，其中竣工10万套将有利于市场调控的落实。”张大伟表示。

张大伟指出，近年来北京市整体规划侧重于新城的开发建设，为此规划中的十一个新城将会是北京的重点发展区域。这些区域的土地市场也会变得比较活跃。预计2011年，土地市场将受到交易量和供应量的影响，出现热门土地被热抢，部分郊区土地趋冷的现象。记者 于萍

上海

超面积新购房将按比例征房产税

或与重庆同时宣布房产税方案

上海市市长韩正18日在上海两会上表示，上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收，进一步抑制房地产投资和投机。

韩正是在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告补充发言时做出上述表示的，但他并未就房产税的征收方案做详细解释。

1月9日，重庆市市长黄奇帆提出，“十二五”期间，重庆将开征高档商品房房产税。1月16日，韩正表示，上海今年将按照国家部署，做好房产税改革试点准备工作。

消息人士向中国证券报记者透露，上海和重庆两地的房产税征收方案，将由财政部牵头联合在北京宣布。两地联合发布的时间可能是上海两会结束后，但估计在全国两会之前。

消息人士称，上海有必要征收房产税，但要立足长远，不应是短期的政策。针对房地产市场调控，已有的调控政策要继续落实好，抑制投资投机性购房。中国证券报记者获悉，如果之前有多套住房，暂不会征收房产税，但若新购，将一并累加，按超过人均面积部分征收。

受房产税复征消息影响，最近上海楼市上的大户型较受关注。数据显示，上周（1月10日-1月16日）上海新房的周成交量延续下跌15.7%，但由于外郊环区域均价持续攀升以及部分豪宅依旧有不俗的成交，周均价依旧连续第五周维持在23000元/平方米的高位。

市场人士认为，重庆、上海只是试点城市，房产税最终征收范围会扩大到全国。短期内，房产税对房地产市场的影响有限，但中长期来看，随着房产税的全面复征，房地产泡沫将被不断挤压。

分析人士认为，不能让房产税政策单独出击，需要更多配套政策以形成“合力”。而且，能否有效提高住房供应能力，尤其是保障房供应水平，改善住房供需关系，也关系到未来房地产行业能否健康发展。记者 钟正

深圳

大力建设保障房 探索开征房产税

保障房建设、房产税成为深圳两会的热门话题。深圳拟在“十二五”期间筹建24万套保障性住房。深圳市市长许勤在《政府工作报告》中提到，深圳将探索开征房地产税和环境保护税。中国人民银行深圳市中心支行已成立小组，对具体的实施方法进行前期调研。

业内人士认为，加大保障房建设力度，形成良好的保障房机制，不仅能保障低收入人群住房需求，还能改变楼市供求，降低房价上涨预期。一些代表委员则建议，深圳在征收房产税方面应向香港借鉴。

五年筹建24万套保障房

在此次深圳两会上，深圳市市长许勤表示，未来五年深圳在明显缓解户籍低收入家庭住房困难的基础上，保障性安居工程的重点逐步转向各类人才和“夹心层”群体。

深圳的《政府工作报告》提出，“十二五”期间，深圳将大力建设安居型商品房，以解决户籍人口中的夹心层家庭和各类人才的住房困难问题，五年筹建保障性住房24万套，形成覆盖中低收入人群和各类人才的住房保障体系。

对于如何解决保障房建设用地，深圳市常务副市长吕锐锋表示，除了适当安排新增建设用地外，深圳将通过再造城市空间、城市更新等方式，扩大安居型商品房的建设比例。在城市更新项目中，已出台的政策规定安居型商品房配建比例最高将达到30%，基本设想是深圳户籍人口家庭，没有拥有任何形式的自有住房，而且在本市连续缴纳社会保险达到一定年限，均可以申请和轮候安居型商品房。

吕锐锋还表示，针对非户籍人口，政府正在通过住房公积金、公共租赁房、城中村出租屋改造以及产业园区生活配套等方式，逐步改善非户籍人口的住房条件。

保障房建设缓慢，加重了深圳房地产市场的供求不平衡局面，助推房价加速上涨。“十一五”期间，深圳市原计划建设14万套保障性住房，但真正竣工的保障性住房只有2万套。而同期户籍家庭保障性住房需求量有12.65万套。

按照深圳市“十二五”筹建24万套保障房的规划，届时保障性住房建筑面积与商品房建筑面积的比率将从25%提高到30%。“十二五”计划竣工保障性住房约21万套，竣工率力争达到并超过50%。而预计“十二五”期末深圳市住房保障需求总规模约为48.8万户，规划期内，可以为8万户户籍住房困难人群安排住房。

一方面是加快建设提高供应量，另一方面是让保障房真正分配到需要的人群。为应对保障房分配中的种种不公平现象，很多两会代表委员开出应对“药方”。深圳市政协委员吴长文在提案中提出，对申请经济适用房的申请人，应提出住房分配后的3年内不得上市流通转让。市政协委员高树建议，在分配过程中引入社会监督机制，违规用户记入黑名单，在十年内不得再次申请。如果用户3年内购买商品房，则银行房贷利率上浮10%。

探索开征房产税

房产税也成为深圳两会关注的一个热点。许勤在《政府工作报告》中提到，深圳将探索开征房地产税和环境保护税。中国人民银行深圳市中心支行已成立小组，对具体的实施方法进行前期调研。

深圳市人大代表、中国人民银行深圳市中心支行行长张建军表示，深圳已成为全国开征房地产税的重点城市，房地产税2011年可能复征，具体方法应根据地方实际情况而定。

中国人民银行深圳中心支行统计，目前深圳市的储蓄存款达2.19万亿。其中，居民存款占45%至48%，将近1万亿元。虽然深圳号称有1000多万人口，但这1万亿存款主要集中在数百万户籍人口之中，主要流向房地产市场。

张建军指出，房地产税不可回避，并建议深圳向香港学习，精准打击炒家，税率多少以地方的实际条件可弹性制定。市人大代表、罗湖区委书记刘学强也认为，深圳在征收房产税方面应向香港借鉴。

还有市人大代表建议，试点方案应比上海方案和重庆方案严苛。重庆方案主要针对高档住宅，上海方案有非官方渠道流传的多个版本，以面积和价值为主要计征标准，可能从增量扩展至存量。建议深圳努力争取更大的空间，缓解市民对高房价的恐慌，政府应在恰当时机有积极动作，显示调控决心。在配合房产税试点的工作中，深圳应确保空置房数据的真实性，尽快拟定实施干部财产申报制度；要对房地产市场中新房市场供需关系有准确的统计，同时关注空置率和二手房市场供求关系。记者 万晶