恒大近17亿抢亲深圳建设

    深圳产权拍卖有限责任公司17日发布公告显示，深圳市建设(集团)有限公司71%的股权于2011年1月15日下午公开拍卖，最终被恒大地产以16.64亿元的价格夺得。

　　对于恒大的胜出，诸多业界人士深表意外。事实上，自2010年6月万科就一直与深圳建设有洽谈磋商，而2010年12月30日深圳建设71%的股权挂牌拍卖后，市场人士普遍预测，最有可能夺标的也是万科。

　　“恒大跟万科一样被我们归为快速开发类的企业，素来在全国二三线城市布局的恒大突然进军深圳，收购深圳建设集团将面临自己并不擅长的旧改项目挑战。”世联地产(002285,股吧)首席分析师王海斌认为，这些都是未来几年房地产第一集团竞争愈演愈烈的信号。

　　万科退出之谜

　　“除了恒大，另外两家竞拍者分别是深圳华强(000062,股吧)集团和深圳城建集团，夺标呼声最高的万科并不在其中。”熟悉本次拍卖的知情人士向南都记者透露称，现场的争夺十分激烈，参与竞拍的三家公司均表现得志在必得，举牌约经历了30轮。

　　最早有意洽购的万科缘何没有参与竞拍？昨日万科方面向南都记者回应称：“万科旗下子公司深圳万科在获悉深圳建设集团部分股东有意转让其持有的股权后，对收购相关股权存在兴趣，并与建设集团相关股东进行了洽谈和磋商。由于双方对具体收购条件的意向未能建立足够的交集，未能达成最终共识，深圳万科退出了该项收购。”

　　究竟是哪些收购条件没有达成共识？万科方面对此没有回应。“退出此次收购属于商业社会中常见的一种正常情况。”万科方面表示，万科退出后，深圳建设集团相关股权以何种方式、何种价格和条件进行处置，已经与万科无关，万科尊重相关各方基于其自身权利和意愿所做出的选择。

　　尽管万科以外交式的回应试图淡化外界的关注，但万科从介入到退出，其间波折不断，在业界引发了大量的关注，更有深圳国资委介入调查。

　　据悉，万科介入洽购深圳建设集团71%股权始于去年6月，为了保住“施工总承包特级资质”，深圳建设集团决策层拟引进万科公司进行收购，且就此事组织了持股员工进行表决，结果90%以上有表决权的持股员工表决同意将所代持之全部股权转让给万科。当时万科开出的条件是，万科公司愿意以总价不高于8.32亿元人民币收购建设集团所持有的71%的股权，折合每股约3.5元。此外，万科公司同意按照有关劳动法律法规的要求给予建设集团员工不低于3年的就业保障。

　　就在万科洽购顺利进行之时，去年10月伊始，深圳建设集团总经理王基才却突然开始以每股4.5元的价格收购员工所持股份。“当时引发深圳市国资委的介入调查。”一位接近深圳建设集团的人士向南都记者表示：“不少集团员工对所持股份的价值进行重新估量，当时平安信托投资有限责任公司起草的一份分析报告也认为这部分股权价值9亿元，这更加深了员工们对万科的抵触，部分员工由此要求直接对建设集团71%的股权进行拍卖。”

　　恒大借机进军深圳

　　根据深圳产权交易所资料显示，深圳建设前身为深圳市建设总承包优先公司，是经深圳市国有资产管理委员会于2003年批准设立的国有独资有限责任公司，2006年，进行以员工持股方式的企业改制，由原国有独资公司变更为有限责任公司。本次恒大地产竞得的股权，即是该公司改制后的员工股。

　　“万科退出肯定不是因为出不起钱，投资多少合适，万科必然有其计算方法，8.32亿估计是万科认为其所愿意出的价钱。”总部位于深圳的世联地产首席分析师王海斌认为，万科精打细算在业界颇有名声，“而恒大以万科两倍的价钱收购深圳建设集团，可能更多是出于抢占一线城市制高点的考虑。恒大在深圳目前并没有什么项目，而对于第一集团的房地产企业而言，在全国一线城市，尤其是被誉为全国楼市风向标的深圳拥有大规模的可开发土地，是相当醒目的一面旗帜。”

　　据悉，深圳建设持有深圳市房地产开发企业资质证书，和建设部核发的房屋建设工程施工总承包特级证书。据悉，拥有这一特级资质的企业在全广东仅有3家。除了特级资质，深圳建设还拥有深圳市福田区红荔路的建设集团大厦50%的所有权和蔡屋围项目50%的所有权，在住宅土地稀缺的东莞南城区50万平方米的住宅用地以及合肥等地项目。有关资料显示，蔡屋围项目毗邻京基百纳空间，位于深圳金融中心区，是一个盈利潜力巨大的地产项目。此外，东莞百悦尚城项目、合肥“金悦领地”项目都是优良资产。

　　而除了住宅物业，深圳建设拥有的持有物业价值亦很可观，宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米上铺等近5万平方米、位于繁华地段的持有物业。并且《深圳城市更新办法》已正式实施，深圳建设物业未来还有纳入旧改范围的可能，升值潜力巨大，市场价值远高于账面价值。另外，保守估计，深圳建设拥有的现金及股票等资产价值可达数十亿元。

　　第一集团房企竞争将愈演愈烈

　　“恒大跟万科一样被我们归为快速开发类的企业，素来在全国二三线城市布局的恒大突然进军深圳，收购深圳建设集团将面临自己并不擅长的旧改项目挑战。”王海斌认为，这些都是未来几年房地产第一集团竞争愈演愈烈的信号。

　　根据世联地产统计，万科的开发周期为8个月，恒大为6个月，这类擅长快速开发的房企多倾向于拿取直接可以开发的土地。“应当说万科和恒大都不擅长旧改项目的开发，万科估算此项投资或许会有这方面的考虑，恒大我相信也考虑到了，但对恒大而言除了进军深圳的意义之外，另一个重大的意义在于一线城市可供开发的土地越来越少，大房企土地的争夺也出现往二三线城市的趋势，虽然是自己不擅长领域的挑战，但恒大可能是为未来的竞争做准备。”王海斌向南都记者表示，目前深圳已经几乎无地可卖，除了借助旧改项目，想大规模地进军深圳几无可能。

　　另一方面，从房企排名的榜单来看，房企的竞争门槛已然提升，行业内竞争激烈加剧。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》，2010年，全国销售额超过百亿的企业已达40家，第一梯队的房企均超过或接近600亿元。而2009年突破600亿元的只有万科一家房企。更值得关注的是，2010年，万科、恒大等6家超大型房地产企业销售额已经超过500亿，稳居第一梯队，500亿亦成为中国龙头房企新的起跑线，千亿将成这些房企的下一个目标。

　　“保利几年前销售额还不到万科的一半，现在已经接近万科的7成，虽然没有高调宣传，但第一集团内房企以万科为目标来赶超已是不争的事实。”王海斌认为，第一集团房企未来的争夺将集中在土地市场的争夺，而且现在已经由一线城市向二、三线城市扩散的迹象。“为什么要争第一？行业第一无疑是领导者，第二是挑战者，第三、第四只能算是追随者，万科的房子盖好后要比周边的房子贵一两千元，品牌因素使然。”

　　南都记者 李乾韬