2011年：楼市依然调控 量价咋变？

　　2010年两度调控，价涨三成！租售双红，跑赢CPI

　　日历已翻到2011年，各大中介行分别推出2010年的年度总结，尽管两大中介行合富置业与满堂红各自的统计口径有所不同，但涨幅却惊人地相似，去年广州市二手楼价大涨30%，满堂红还统计全年租金涨幅达13%以上，跑赢CPI。租售双红，可喜可贺。

　　2010年的年度关键词是“涨”，细数“涨”字背后的广州市二手楼市，又有多少楼市密码？2011年已到来，未来的11个月楼市又会如何变化？无论您是有心入市或只是“围观”楼市，请别错过本期报道。

　　成绩单分析：通胀忧虑“战胜”调控政策

　　合富置业专业人士表示，去年无疑是“调控年”，中央频繁出台政策调控楼市，调控的频率之密、程度之深、涉及面之广以及执行力度之强史无前例，从土地出让、房地产开发、保障房建设到产品销售、房贷、交易费税、限购、限外等，几乎涉及房地产所有环节，既有短期政策也有长期制度。即使调控“猛虎”当道，民众依然认为通胀猛于虎。在流动性充裕、通胀加剧、现金价值缩水的特殊背景下，房子的资产属性凸显，理财保值、增值的功能被普遍认可。自用兼顾理财保值成为新的购房主力人群。在住宅租金回报率持续走低的情况下，物业价值的上升成为自用兼顾理财保值型购房主力人群防通胀的重要依据。

　　搜房网广州二手房频道主编朱华清表示，去年住宅楼市屡遭调控，价格方面丝毫未见松动，仍然保持高位。调控政策误伤了“刚需”，投资型需求渐次离场，但随着通胀压力日增，房产作为最保值产品得到大众普遍认同，保值投资者占据楼市主导地位。

　　单科冠军：海珠领涨全市

　　根据合富置业与满堂红两大中介行统计显示，海珠区堪称全市的领头羊。合富置业统计显示，海珠区以全年涨44.1%高居全市之首。据满堂红研究部统计数据显示，以各区的涨幅而论，2010年，二手楼价涨幅最大的区域是海珠区和天河区，同比分别上涨36.4%和35.9%。研究发现，海珠、天河二手楼价之所以上涨最快，除了其地处中心城区的黄金位置之外，市场供求关系紧张是最为重要的原因。根据广州市国土房管局的数据，2010年，海珠区和天河区的新建商品住宅市场消化率（网签面积/批准预售面积）分别高达172.7%和172.5%。由于一手楼市严重供不应求，转投二手楼市的买家增多，加剧了二手楼市房源紧缺的供求矛盾，二手楼价因此水涨船高。

　　2010二手楼市5大密码

　　宏观调控限购与限贷

　　去年4月中旬，史上最严的“二套房贷”政策出台，“认房又认贷”误伤改善型需求，非户籍人口异地购房受限；去年9月底，俗称“二次调控”的加强版调控措施再次出台，第三套房屋贷款全面叫停，非首次置业的契税翻倍，全国多个城市出台限购令，广州市规定户籍家庭在限购期内只可新购一套商品房住宅；去年11月中旬，限制境外人士购买住宅、境外机构购买商用物业的“限外令”实施。

　　而最为触动人神经的房产税新闻从去年初一直贯穿全年，“三次调控”山雨欲来。

　　住宅调控 “造福”商用物业

　　根据“阳光家缘”数据，截至去年11月为止，二手商铺成交量升幅更劲，幅度高达65.3%，价格略升12.4%；一手写字楼成交量大升58%，价升22%；二手写字楼销售量升17.3%，价涨41.4%。二手商铺去年成交量大涨65.3%。在这些数字后面，隐藏着一些人的财富密码。

　　地产有关人士表示，去年大幅增加的逾11万平方米二手商铺面积，其中绝大部分来源于商业裙楼重新包装分拆上市的二手商场铺。据不完全统计，去年新上市的二手商业项目多达三四十个。

　　地王频出 二手反价成风

　　去年全国土地出让金收入大幅上升70.4%，高地价成为高楼价的助推器。细数去年拍出的“高光”地块，芳村高尔夫球场拍出“7”字头，广铁南站拍出1.7万元/m2以上的高价，白云新城住宅地块更创下逾两万元的广州市单价地王。“面粉贵过面包”的效应作用之下，二手房业主纷纷反价，二手楼市应声而涨。

　　亚运举行 多条地铁线路开通

　　“城市价值”看似一个虚无缥缈的概念，2010年，广州人真正感受到何谓“城市价值”提升。亚运举行，全国各种媒体铺天盖地报道广州亚运，珠江新城受到全国乃至全球的注视，“镀金”价升；亚运前后开通多条地铁新线路或延长线，广佛地铁开通，白云区及番禺区涌进外区的置业者。当然，“城市价值”提升必然会体现在楼价上。

　　网签开始 “谷客”入市

　　二手房网签如房产税新闻一样，也是2010年一个挥之不去的印记。二手房网签去年7月试运行，去年12月越秀区自行交易进入试运行。2011年元旦起广州正式进入网签时代。一位地产人士称，2010年迟迟未决的二手房网签“谷客”作用比2009年营业税优惠末班车效应更强。

　　2011年5大看点

　　限购令会否取消？

　　这个答案很可能是否定的。2011年新年到来之际，福州等限购令有限期的城市宣布限购令继续执行，包括广州在内的限购令无限期城市也表示限购令暂时不会取消。行业人士猜测，今年不太可能结束限购期。

　　限贷与加息是否继续？

　　去年央行两度加息，法定存款准备金率上调至历史高位。地产人士认为，限贷与加息等金融政策比限购等行政命令对楼市影响更大，若继续限贷与加息，将有更多置业人群被淘汰出局。

　　广州会否试点房产税？

　　财政部已原则同意重庆开征房产税的试点方案，待当地人大通过后将实施。上海也向中央提交了房产税开征方案。广州是否会试点开征房产税？从目前来看，广州市很可能按兵不动，不过随着渝、沪试点房产税，一线城市的试点估计不会远了。

　　公租房推出 夹心层有盼头？

　　去年，市政府宣布推出公租房，降低经适房门槛，以往被排除在保障房受益者外的夹心阶层开始觉得“曙光在前”，而广州最大规模的保障房项目龙归城日前全面动工。搜房网朱华清认为，社会保障房的建设，能在一定程度上缓解刚性需求，对楼市压力有一定的缓和作用。但目前社会保障房数量供不应求，政府加大力度建设社会保障房，在短期内对楼市的影响不大，至少对2011年的楼市不会产生冲击，持有私人住宅的“包租婆”暂时不用太担心。

　　广州中介格局有何变化？

　　朱华清预计，2011年在中心城区，地产中介行业仍会保持目前的分布格局，以大行为主。而小行则会选择区域性策略，在黄埔、花都、从化、南沙等稍偏远的区域发展壮大。相信新一年行业竞争将会更为激烈。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，预计2011年，广州中介行业不再“三足鼎立”，而是多头并立。由于最近两年买卖双方更关心交易成本，对中介服务关注度有所下降，故品牌对于中介行开拓业务的支持度会有所减弱，这给部分依靠外来资本在短期内快速起家的中介行一个“冒尖”的机会，也直接促使2011年除了三家传统大型中介行外，还有新的中介行进入“第一集团”。