呼唤城市运营商

序  城市运营商，不同于地产开发商。比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，以整个城市的过去未来为参照背景，他们与政府的关系也会超越买卖关系而有更多的相互合作。城市文明，既是所有建筑物的叠加，更是人、建筑、环境、文化相互关系的总和。开发商的所有开发行为、经营行为，都不可避免地成为城市的组成部分，可能是正面的，也可能是负面的。而对城市运营商来说，为城市增光添彩，促进社会和谐发展是自己的天职。历史上的杭州，有着城区面积过小、局促一隅的先天不足；也有文化积淀深厚、山水资源得天独厚的优势。而现实的杭州，已经初步形成“经济强市、文化大市”，“游在杭州，住在杭州，学在杭州，创业在杭州”的城市定位开始明晰，“国际休闲旅游城市”的品牌正在逐步树立。因此，杭州更需要精耕细作，也更需要高素质的城市运营商。刊发此文，意在厘清一些概念，促进杭州房地产行业的健康良性发展，为杭州高效率、高质量的城市化进程鸣锣开道。

1.什么是城市？

在中国古代，城和市是两个概念：城是指御敌的围墙，市是指交易的市场。随着社会的发展，商业兴旺发达，使城和市逐渐融为一体，这便是城市的由来。随着城市化进程的加快，经济与文化迅速向城市集中，大量的财富在城市中创造。城市已日益成为新经济和先进生产力及文化的中心；成为面向现代化、面向未来、面向世界的大众社会文化创造和传播的中心；成为人民群众居住生活、学习现代化知识、提高自身素质的重要场所。

2.什么是城市运营？

正如商务部部长薄熙来所认为的，城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许的方式进行城市综合资源的优化配置与整合。以前我们对城市资源的认识有些片面，认为城市只有一些硬的资源，如土地、道路，自然的山、河，还有一些建筑。其实对整个城市来说，自然环境质量、生态、人文、历史以及城市居民的素质和精神面貌等软资源更为重要。如何增加城市的综合竞争力，把城市软硬资源有效地推向市场，使城市的财富增加，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。

回顾一下我国的城市化进程，我们发现：自1949年建国以来，我国城市的发展大致分为三个阶段。第一阶段是指1949年至1978年，即建设城市阶段，这时期建设的城市如“火车拖来的城市”玉门，再如攀枝花、六盘水等，大多是国家计划的产物、行政命令的产物。自1978年至1992年为第二阶段，即粗放管理城市阶段，城市依然在国家的指令计划下运作，但社会已经逐渐接受市场经济，尤其是国家工业化速度的加快，使城市管理成为城市面临的重要课题。自1992年至今，可以称之为第三个阶段，即城市运营阶段，现在城市的定位、核心竞争力、资源优化配置、产业链建设等一系列问题摆在市长们面前，已成为城市亟待解决的问题。如此，城市运营已以锐不可当之势挟历史潮流奔涌到城市的管理者市长们面前，已经不可能像建设城市时期，市长只需要当好革命的螺丝钉，党如何安排便如何建设；在现今城市运营时期，市长要学会公关，学会市场运营，跑步前进，要有办法争取政策，争取国家更多的支持、争取更多的资金投入；但在现阶段城市运营时期，中国加入WTO，中国经济逐步融入世界大合唱，此时可谓千帆竞起，百舸争流，区域间的竞争已成为经济发展最激烈的竞争。城市运营已到了一个关键时期。

3.城市运营已到了一个关键时期

一方面：我国城市化水平还很低，只有大约30%，而发达国家往往在80%左右，中国的城市化进程还有很长的路要走，也使得中国的城市化进程蕴藏着当今世界上最大的事业机会、商业机会。

另一方面，我们所处的时代是一个全球经济一体化的时代，一个信息爆炸竞争异常激烈的时代，从区域间竞争发展的角度看，并不是所有的城市都能充分、良好地配置到资源，相反只有那些明确发展方向，发展战略，运营到位的城市才能优先获得资源配置，在竞争中领先于其他城市。

4.由谁来经营这些重要的国有资产并增值?

主要是政府和城市运营商,也就是政府与商人共同合作。当然，在城市运营政企合作中，有管辖权的各级政府是运营主体，他们主要提供政策的支持；城市运营商也就是战略性资源的提供者，他们同样也是运营主体；其他主体还有如各类服务性机构，城市规划、策划机构，广告宣传、公关机构等，它们主要提供无形资产，城开公司、大型超大型房地产公司以及对城市有明显影响的投资者是城市运营的战略性投资主体；居住在城市中的终端消费者市民在城市运营中也是不可或缺的。城市运营的目的就是要形成“三赢”：政府取得政绩、运营商获取商业利润、市民过上好日子。

5.在城市运营实际进行中，城市运营商究竟要做什么？

解决三个问题，即定位、定性、定量。确立城市运营的三个方面：一、城市运作市场化。二、城市增值化。三、城市个性化。每个城市应该避免“大而全”、“小而全”的局面，只有具备排他性，才能产生核心竞争力。

举例来说，瑞士是一个约有500万人口的小国家，却富甲天下，城市之间分工极其明确，如日内瓦是国际会议中心，洛桑是国际奥委会所在地，是体育之城；苏黎世是金融中心，数百家金融机构形成了城市独特的风景线；相邻的卢恩则以教育发达出名，许多的中国人去哪里学习酒店管理；达沃斯则以一年一度的世界经济论坛和《世界竞争力报告》而著名。这些城市百花齐放、分工明确，共同组建了一个在国际上非常有竞争力的国家。中国的城市也应该走上这样的道路。

另外，城市运营中最核心的能力是领先性能力。何谓领先，就是超越他人，而这种领先性能力其实是来自于创造性与预见性，所有经营的本质都是用现在的资源获取未来的收益。即使是走在中国最前沿的深圳，其机场前后竟进行了四次改造与提升；而法国上世纪六十年代修建的机场、蓬皮杜中心现在依然很超前、现代。欧美、日韩城市运营的超前意识与眼光比我们开放得多，所以有些城市如巴黎、纽约、悉尼等已有较长的历史却能始终保持领先发展的趋势。我们放眼看去，全球那些著名的国家、区域、城市，为什么历经百年而不衰，正是这种领先性的真实写照。