提前还房贷需三思而行

　　上月19日晚，央行宣布从20日起提高存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调25个基点，即从2.25%上调为2.50%。

　　过去20年的历次加息行动中，一般都是上调27个基点，最多的时候上调180个基点。纵向比较，此次加息因为幅度较小，加息举措略显“温柔”。

　　尽管加息“温柔”，但还是给银行个人房贷客户新增了一些利息负担。在加息预期依然较强的背景下，是否该提前还房贷?

　　可能已进入加息通道

　　利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。央行根据货币政策实施的需要，适时地运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响社会资金供求状况，实现货币政策的既定目标。

　　历史上，我们的利率政策调整过多次，利率水平因此走出了多个加息或降息通道。历史数据表明，1993年7月至2002年2月，存款利息先后下调8次，其中一年期存款基准利率从10.98%到1.98%，利率下降通道尤为明显。

　　而2004年10月至2007年12月，利率水平明显步入上行通道。这期间，央行先后加息8次，一年期存款基准利率从1.98%上调到4.14%。

　　2008年全球金融危机爆发，为刺激经济发展，央行以破天荒的频率连续多次降息――2008年最后3个月连续降息4次，利率水平因此步入下降通道。

　　在利率水平上行、下行多个轮回之后，10月的加息是否意味着开启了一个全新的加息通道呢?对此问题，众说纷纭。

　　有市场人士分析，经过这次加息后，CPI和存款利率仍然是倒挂的――9月 CPI(3.6)和1-9月平均CPI(2.9)都比加息后的一年期存款利率要高。此外，农产品因国内外减产等原因一直面临涨价压力，石油、矿产等资源类产品因国内外多重因素交织，也面临价格上行压力，加上去年近10万亿、今年前十个月近7万亿的巨量信贷投放对市场的影响有滞后效应等，国内通货膨胀形势不容乐观。“基于对进入加息周期的判断――尽管在加息周期初期，加息频率可能不会太密集，但后期利率可能随时上调。”汉口一家银行零售部负责人预期，年内再加息一次的可能性并不能完全排除。

　　心理影响大于经济影响

　　年内是否会再加息一次，迄今为止没有人能确定。能确定的是，此次加息已给贷款买房的客户带来了切切实实的影响。

　　根据央行公告，此次加息后，5年期以上商业贷款的利率由5.94%上调至6.14%。以贷款金额50万元，等额本息还款方式为例：假如贷款期限10年，加息前每月还款5536元，加息后每月还款5586元，每月新增月供50元;假如贷款期限20年，加息前每月还款3565元，加息后每月还款3623元，每月新增月供58元;假如贷款期限30年，加息前每月还款2978元，加息后每月还款3043元，每月新增月供65元。

　　也就是说，用等额本息的方式贷款50万元，贷款期限10年、20年、30年的客户每月新增的月供不过70元。“表明上看，此次加息后新增月供不多，但加息给人的心理冲击会较大――步入加息通道后，有了第一次加息，距离第二次、第三次就不会很远了。”武昌某写字楼白领阿强认为，此次加息给人带来的心理影响可能远比经济影响要大。

　　值得一提的是，在央行宣布加息不久，住建部也宣布上调公积金贷款利率，公积金5年以上贷款利率上调18个基点，由3.87%上调至4.05%。“公积金贷款的上调幅度总体上要比银行贷款利率上调幅度小。同比的话，公积金贷款客户受到的影响要比银行房贷客户的影响略小。”有关人士昨说。

　　四种情况不急于还贷

　　尽管此次加息手法比较“温柔”，加息给房贷客户增加的月供不是很多，但利率负担增加是一个不争的事实。加上人们普遍不习惯欠债――俗话“无债一身轻”说的就是这个意思，很多房贷客户想到了提前还贷，希望早日摆脱债务负担。当然，在是否提前还贷方面，有客户还比较迟疑。

　　实际上，是否需要提前还房贷，市民应细思量。

　　“四种情况下，不必急于提前还贷。”银行高级理财经理王冠支招时说，首先是享受7-8.5折贷款利率优惠和公积金贷款的客户，可以不急于还贷。本次加息后，每20万贷款每月月供仅增加不足20元，对于借款人并未造成很大的影响，并且这部分借款人享受的是首套住房的优惠利率，提前还款后如再进行购房，贷款利率将上浮10%，不划算。

　　其次，投资收益率超过贷款利率的客户，也可不必急着还贷。借款人有投资经验，并且年投资收益率高于贷款利率，则明显不需要提前还款;如借款人没有投资经验，仅将闲散资金存放银行，则要考虑提前还款来减轻贷款利率支出。

　　再次，利率调整为按年调整的房贷客户，也可不急于还贷。在签订贷款合同时，如选择的是按年调整利率，则意味着在当年利率发生变动后，在次年1月方可按照新利率执行，故这部分借款人到2011年1月之前还是按照原利率计息，所以在此之前可不急于提前还款。“第四种情况是，贷款还款时间已经很长的，比如已偿还贷款大部分贷款利息的，做提前还款意义就不是很大，所剩款项大部分是本金，不建议提前还款。”银行高级理财经理王冠在接受记者采访时说。