楼价高 港8成青年无力置业

　　香港楼价高企，复建居屋诉求愈演愈烈。香港公屋联会一项调查指出，八成四受访青年认为楼价太高，无力负担；七成四人认为港府的房屋政策对他们没有帮助。

    调查显示，八成四受访者认为现时私楼楼价已脱离市民负担能力，七成四受访者则认为政府的房屋政策不能帮助年轻人；超过一半受访者认为应复建居屋及增建公屋，以解决住屋问题。公屋联会主席王坤建议应复建居屋，并于每年兴建六千个居屋单位，以纾缓住屋需求。

　　此外，一项调查显示，四成三受访者认为政府措施未能打击炒风；两成六受访者认为，复建居屋是解决市民置业困难的最有效方法。

　　香港楼价高企的原因

　　据港媒报道，港人都知道，香港的房屋很贵，但贵到什么程度？我们付出的代价，与得到的居住质量相比是否“合理”？答案恐怕要作一些国际比较才可获得。

　　我有个习惯，每到访一个大城市，若有机会，都会打探那里的房地产形势。这个月在加州湾区停留了几天，当地的名胜我早已熟悉，无兴趣寻幽探胜，于是驱车到各大楼盘“运吉”，倒也使我大开眼界。

　　湾区是美国最多人向往的地区之一，而且因为地近硅谷，有大量高收入专业人士，所以房地产价格一直被视作极为昂贵。近年虽因金融危机及加州经济衰退困扰，其楼价在美国仍算鹤立鸡群。湾区很大，最贵的地方自当以三藩市市区为主。但就算在市内中产华人聚居的日落区，一所宁静优雅面积约二千方盏亩懒⑽菁鄹翊蟾攀橇百五十万元（这里为方便与香港比较起见，全以港元计算．下同）。美国人计算面积方法与港人不同，他们用屋内地板面积计，一千方盏姆孔悠鹇氲扔谙愀鄣囊磺三百方眨对此我们作比较时不可不知。

　　六百五十万元在港岛中产地区可买到多大的房子？最多是几百方铡８不用说不可能在自己后院种几株可作收割水果的橙树柠檬树了。保守估计，以同等的居住质素、位置适中的房子作比较，港岛区可要比美国人心目中的梦想家园三藩市贵上四倍！

　　长期蜗居未解决

　　为方便比较起见，我也曾跑到离开三藩市大半小时到一小时车程以内的楼盘参观，这些地方的位置大可与元朗或大埔等地区相比。就以一个在加州州立大学东湾（East Bay）校区附近的一个豪宅区为例，那里的一些巨宅，室内面积五千方眨ǜ芯跎掀鹇胧窍愀鄣牧七千方眨┛稍短魅藩市夜景及海景，设施极尽奢华之能事，光是主人房的浴室也有四百方粘房五百方眨在香港恐怕只有山顶等地的富豪住所才能相比。售价多少？九百三十万元而已！香港可比那里贵上十多倍以上。

　　是否湾区才如此便宜？在南加州我有中学同学聚会，我曾到全美国家庭收入排名第一富豪聚居的新港滩（Newport Beach）一位同学的巨宅作客，那里的房价一般也“只是”几百万美元，比香港的富豪住所同样是廉价得多。

　　由此可知，香港的楼价不但贵，而且贵得要命！以九七年第三季香港楼价指数为一百，二○○三年时曾跌至三十七，现在则回升至八十三左右。就算用二○○三年的“沙士”价与上述的数字相比，香港仍是远比湾区及南加州要贵得多。香港楼价高企，港人蜗居于细小的空间，根本是一个长期性挥之不去的问题。

　　为什么香港的楼价长期高昂？流行的解释中有很多似是而非的说法。

　　第一种说法是炒家兴风作浪，推高楼价。政府屡次的多少招多少式“稳定”楼市措施也往往以炒家为假想敌。

　　炒家真的能长期撑起楼价吗？当用家购买房子时，的确有可能会感觉到有部分房子早已被炒家买走，致使楼价上升，自己也选不到最理想的单位，对炒家心怀怨怒，是情理之常。但我们不可忘记，成功炒家的目标是要在楼价仍然偏低时购入，在上升后卖出套利。长期买入不卖的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的购买力，楼价在低位时会增加上升动力，但在炒家出货时，市场中供应增加，却会有助压抑楼价。由此可知，炒家的存在，有利于收窄楼市高低价的差距，稳定楼市。他们不可能是楼价长期高企的元凶。

　　打击炒家反助长升势

　　在一九九四年，政府推出了一系列打击炒家的措施，例如买入楼花后，在屋宇建好以前，楼花不准出售。当时我已指出，这样会增加发展商及炒家的不确定因素，使他们不想投资建造或持有楼宇，两三年后，楼宇的供应便会不足，价格必定大升，其后九六、九七年的楼市泡沫便由此而来。今天的打击炒家措施，同样也可能为将来楼市的升温埋下火种。

　　第二种流行说法是地产商囤积居奇，使用各种可能带有误导性或心理压逼性的手段推高楼价。发展商的天性自然是追求利润，但他们若真的要左右市场，便必须有很高的垄断力量才可能。香港的物业交投量，二手市场等闲是一手市场的六、七倍。二手市场房屋的楼龄很多甚至与新楼相差无几，是新楼颇为接近的代替品。发展商一旦胡乱抬价，便必定要面对市场中其他发展商及有更庞大力量的数以万计二手卖家的竞争。发展商能够把小量“特色”单位以天价出售不足为奇，但若说能以各种旁门左道的办法便可把楼价普遍撑起，却不可能。不是他们不想，而是没此能耐。

　　第三种解释是利息低企、资金涌入等等因素都有利于增加对楼宇的需求。这种说法正确，但却只能解释为什么现时的楼价这么贵，不能说明长期以来，包括在高息环境下或没有多少资金来港时为什么楼价还是十分高昂。

　　上面几个流行解释都是颇为犯驳，那么更重要的解释是什么？

　　芝加哥大学商学院教授谢长泰在二○○二年当他仍在普林斯顿任教时，在《美国经济评论》写过一篇文章，内中数据对解答此问题颇有启发性。

　　新加坡与香港是经常地被互相比较的地方，谢长泰的研究也有把两地的房地产作出比较。新加坡有近九成的人住在自己拥有的房子，而且居住面积远大于香港，此种结果从何而来？

　　在一九六八年，新加坡的人均住房面积与香港几乎完全一样狭小，但到了一九八○年已是两倍于香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面积平均超过三百帐涤妹婊，但同期港人的人均面积却是只得一百一十至一百二十方兆笥遥差距巨大。我翻查过近年香港房地产的统计据并加以计算，新建私人单位所报称的面积似有增加，九十年代后期每新建单位平均约六百二十眨最近几年新建的已增至约七百五十方铡Ｕ飧鲈龇有些水分，因为现时新建楼宇的真正实用率愈来愈低。再加上香港一半人口住在平均面积更为细小的公屋、居屋，以平均每户三人（这是人口普查数据）计算，真正的人均居住面积恐怕未必有一百五十方眨不及新加坡的一半。

　　为什么新加坡人的居住面积大这么多？天下没有不收费午餐，谢长泰的数据显示，新加坡每年投入建设住宅的资源大约等于其GDP的百分之八至十，而香港的则只有百分之四左右。这些都是九十年代初以前的数据，近年香港有没有增加投资？

　　建房资源及土地太少

　　刚好相反，近年香港新建房屋的数量愈来愈少，楼价虽在上升，但地产业及建造业占GDP的比重却不断萎缩，九十年代初地产（包括商用单位）占GDP的比重有百分之十，现在则只得百分之五左右。

　　假设香港的总体住宅面积一夜之内增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面积，那么香港的楼宇占刍嵩跹？我相信会暴跌不止一半，占劭赡鼙取吧呈俊笔备低，香港的楼价便变得更合理，港人的居住环境变得更好，炒家或地产商就算扭尽六壬，也不可能抗衡市场巨大的力量，托得起楼价。

　　我们可以下这样一个结论：香港楼价长期高企的原因其实十分简单直接，香港过去投入在建房的资源及土地太少，致使已建成的总体楼宇面积与人口比例极不相称，炒家与发展商的影响只是小节。

　　香港一千平方公里的面积中，只有两成建有房子，与世界各地大城市比较，比例甚低。香港的郊野公园等地不能大量建房，等于九成以上不常行山的港人承担着贵租或贵楼价，补贴了一成人口以下的行山人士，使他们得享自然环境的乐趣。政治上这个现实大概不会改变，港人要住便宜一点的房子，又不想香港的楼市崩盘，可能只得靠未来与深圳更紧密地融合起来，相当一部分人北上购楼而已。（金融界）

　　特区政府频繁出招 为香港楼价“降温”

　　8月的香港，楼市与天气同样“火热” 数据显示，今年上半年，香港楼价上升逾8%，月平均交易量超过万宗，一些楼宇单价已接近甚至超过历史高位。

　　为给楼市“降温”，减少资产泡沫风险，香港特区政府频繁出招 自4月推出“九招十二式”后，政府于本月13日公布第二季度经济数据当天，又加推“三招十四式”，希冀进一步遏制“炒楼风”。

　　特区政府财政司司长曾俊华表示，目前香港楼市正处于“异常”状态中，政府会保持高度灵活性，力争进一步增大土地供应量，确保楼市健康平稳发展 业界认为，政府调控对楼市有积极影响；同时，鉴于房地产市场运转周期较长，市场或需时间来消化部分“招式”，预计取得明显成效仍需时日。

　　楼价高企 炒风抬头

　　香港楼价自去年起已明显抬头 据中原地产反映香港主要屋苑价格的指数显示，2009年全年，香港楼价整体升幅逾27%；今年前7个月，楼价继续走高，累计升幅近11% 最新数据显示，在过去六周内，楼价仍在攀升，部分楼宇单价甚至创下1997年以来的新高。

　　然而，高房价并未影响人们入市的热情 香港土地注册处数据显示，今年上半年，全港签署的楼宇买卖合约共77262宗，同比上升31.3%，总价值达3110.1亿港元；楼宇转让交易为85531宗，同比增长67.5%。

　　最新数据显示，今年7月整体物业注册量为14885宗，刷新过去12个月纪录 其中二手成交量11955宗，占总数的80.32%。

　　过高的房屋流通量突显炒楼之风日盛 一些地产中介数据显示，7月以确认人身份（即香港本地俗称的“摸货”）转让住宅的个案有206宗，环比增加约30% 其中一手物业84宗，环比增加约50%。

　　对此，建银国际分析师颜伟洪认为，目前香港经济基调良好，经济增长稳健，实际按揭利率处于极低水平，加上住宅供应量长期偏低，因此楼价高企 炒家增多，并不足为奇。

　　最新数据显示，香港第二季度GDP增长6.5%，好于预期 政府已将全年经济增长预测从4%-5%调高至5%-6%，同时维持全年2.3%的通胀预期不变。

　　颜伟洪表示，香港与内地联系紧密 受惠于内地经济高速增长，加之美联储在8月上旬宣布维持低利率不变，意味着香港利率在未来一段时间内也会保持偏低，导致房价受到刺激不断上涨。

　　政府重视交易透明 增加土地供应

　　面对楼市过热，特区政府在年初公布财政预算时，已提出要从增加楼宇供应 遏制物业投机 确保物业市场透明度和防止按揭信贷过度扩张等方面着手，降低楼市泡沫风险。

　　4月底，政府有针对性地推出自6月起正式实施的“九招十二式”，内容包括加强示范单位规管 提高售楼说明书季节单的透明度 厘清涉及发展商董事局成员和直系亲属的交易等。

　　香港主要地产商之一，南丰发展有限公司董事总经理蔡宏兴认为，相较于打压楼市，新政策更注重强化交易的透明度和公开性，创造良好向上的交易环境。

　　不过，正如财政司司长曾俊华所言，尽管“九招十二式”让楼市“过分的升势一度放缓，物业投机得以遏制”，但多重因素作用下，香港的房价在2010年的夏天仍随着气温节节攀升。

　　鉴于此，特区政府于8月中旬又加推“三招十四式”，内容包括禁止一手楼花“摸货”炒卖 收紧按揭信贷等，旨在增加投资者资本，遏制“炒楼风”。

　　与此同时，增加土地供应量 从源头上缓解住房紧缺的压力，也是政府工作的重点之一 今年以来，香港特区政府已成功拍卖五块勾地表中的土地，预计可提供约5600个住宅单位；主动推出两块土地，以提供约1200个住宅单位；特别指定三块土地，用于满足市场对较小型住宅的需求，预计项目建成后可提供约540个中小型住宅；计划在明年提供更多土地，比今年多建约9000个住宅单位。

　　未来走势 有待观察

　　新政策推出，市场反应不一 一方面，在新政策13日出台后的周末两天中，香港一手楼宇成交量应势锐减五成，“炒楼风”有所收敛 对此，颜伟洪认为，这表示新举措有助于收紧按揭，从而打压投机者的投资需求。

　　而另一方面，在17日举行的九龙两块传统豪宅区地皮拍卖中，香港主要地产商长江实业（集团）有限公司仍以高出市场预期最高值的76.1亿港元将两块土地收入囊中，其中位于红|的土地价格超出勾地价近一倍 。

　　有评论认为，地产商依旧大手笔买地，显示政府新的调控措施作用不大 对此，香港房地产建筑业协进会主席胡伟民表示，此次拍卖一方面表示地产界仍看好后市，但考虑到土地地段 开发商综合考量等，也有其特殊性，不一定表示政府措施无效 。