多角度看“宅难”住宅从商 千亿资本大挪移

　　风险

　　“新国十条”挤出了房市中部分热钱，这些钱在股市不景气时，有相当一部分转投商业地产，但以此推论商业地产即将腾飞，则为时过早。

　　像济南这样的省会城市，去年就有部分写字楼的销售价格超过1万元/平方米，并且在近两年保持较快速度的增长。特别是在全运会以后，经十路等交通主干道周边的写字楼价格都涨了不少。

　　相关数据显示，今年济南写字楼整体价格已接近1.2万元/平方米，而住宅整体的均价为每平方米8612元。

　　1.2

　　调整战略

　　千亿资本挪移

　　2009年8月，华润置地旗下所有子公司在北京举行品牌发布会，发布会上华润置地对外明确表示，要将持有型物业的开发与经营作为企业最重要的三种盈利方式之一。

　　一直潜心于住宅开发的万科 (论坛 新闻)也表示，未来将加大持有型物业的储备。4月初开始，其陆续接手三个商业项目的动作已明言其志，且近期内还将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。

　　除了华润、万科外，保利、星河湾等国内一线地产企业都已经将介入商业地产纳入实际行动日程。金地也直言将把商业地产的开发运作植入核心战略，并计划把今年20%的资金投向商业地产。

　　保利地产集团营销总监胡在新坦言，“相对于住宅而言，商业地产对企业未来抵抗经营风险，并保持企业可持续发展的能力都是相当好的。”他透露，保利地产正在打造商业管理公司、酒店管理公司和会展管理公司三大平台，并计划到2012年商业地产方面的投资总额占比将提高至30%，持有的商用物业面积也将增加到目前持有体量的3倍。

　　这些年销售业绩都在百亿元量级的开发企业集体将战略重心转向商业地产，无疑就是要将重头资本从住宅市场战略转移出去。

　　即使各企业的销售业绩都保持2009年与2010年的水平不变，几大品牌各自的年资金转移量也要达到30亿元以上，整体地产市场的资金移动体量更是将达到千亿元规模。

　　1.3

　　PE估值安全

　　抢长久口粮

　　地产商重视商业地产，除了将一次性收益外的其他收益最大化外，还有一个更加现实的问题，那就是企业长久发展中持有型物业寄予的渐进性资本支持。

　　普通住宅的开发企业迟早要面临土地资源无以为继的局面。而一些上市公司的数据显示，商业地产股目前的市盈率和市净率已接近或突破历史最低点，这些地产股在写字楼和商铺持续受到资金关注的前提下，股价安全边际较之普通住宅要高出很多。

　　不论从资本运作角度，还是长期发展角度而言，商业地产的权重对于企业发展的稳定性将起到越来越重要的作用。

　　目前，保利地产公司拥有的商业物业面积超过100万平方米，保守估计总市值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。

　　2.1

　　需防范

　　“过度中心化”

　　SOHO中国董事长潘石屹在最近一次地产专业论坛中再度重申，未来SOHO中国的战略仍锁定商业，项目仍仅限于北京和上海两地，并且“有超过一半的投资要投向上海”。

　　老潘这种“唯中心论”在所有操作商业地产项目的开发企业中普遍存在。而大批开发企业转型到商业地产市场中时，“过度中心化”却成了制约其远期发展的弊端之一。

　　2.2

　　炒作托市

　　评估失衡

　　全国商业地产都在摩拳擦掌的时候，也有两个不和谐音符跳了出来。

　　其一是南京。南京现在的商业地产太多了，以至于正在上演着“商住倒挂”现象。南京网上房地产显示，2010年南京待售的商业地产有258.9万平方米，截至目前商业地产认购量为2.7万平方米，成交量为9.4万平方米。即使所有的认购量能够转为成交，南京商业地产的供销比几乎达到了22：1。同时，以常府街沿线为例，一批二手商铺转让价格不超过2万元/平方米，而一些装修较好的二手住宅售价甚至已经超过了2万元/平方米。

　　另一个不和谐音符则在广州。商业地产市场的大势趋好，直接导致今年中小型开发商也开始步品牌开发商的后尘，着手建设商业项目，有的中小型开发商或无名开发商把原先的住宅等用地项目直接改为商业项目，甚至还有的开发商把烂尾多年的项目重新拾起，建成商用物业。业内人士认为，这些“烂尾建商”等行为有鱼目混珠之嫌，暗存着很多风险。

　　2.3

　　商住倒挂

　　在清缴前账

　　北京三环写字楼卖到每平方米3.5万元的同时，旁边的住宅售价已经高达5万元/平方米。上海、深圳、天津、重庆等城市也都不同程度地存在着商住价值倒挂的现象。本应是价格居高的商业房产在市场上的售价反而大幅落后于住宅产品。这种局面也是近几年国内商业地产发展速度缓慢的重要原因之一，即开发商做商业地产的利润不及住宅。

　　对于“商住倒挂”问题，中国名商发展促进会副秘书长孙峥坦言，“现在的商住倒挂现象，其实是商业地产市场在为过去的透支还账。”在5-10年前，商业地产回报率非常高，可以说已经超出了当时应有的市场价值。在推高商业地产价格以后，其价值发展需要补上原来冒进的那一课，逐渐走上比较平稳的发展阶段。

　　不过，商人们经历了市场的多重动荡之后，聪明了，也成熟了。2010年大举介入商业地产领域的诸多开发企业中，不乏当年在海南、深圳等特区发展中“吃过螃蟹”的人。因此，其在操作手法上就不会像5年、10年前那般幼稚。对眼下这轮商业地产春天的到来，有人心存疑虑，有人坚信回暖，而商业地产的发展则需要一个不断修正误差的过程。

　　2.4

　　一铺vs三代

　　谁来养活谁

　　从国家去年4万亿用于调整结构、拉动内需的大手笔，及我国城市化进程的加快来看，商业地产将大步迈进是肯定的，但过快增长却并不现实。上海市流通经济研究所所长汪亮指出了制约商业地产腾飞的两个症结所在。

　　一、规划。虽然政府的规划是透明的，不存在政府信息不对称的问题，但分散到各部门都有细致的规划，势必造成城市整体结构上的矛盾。眼下国内规划的硬伤在于缺乏刚性，现在国内还没有形成这样一套机制，以至于房子建好后换置率很高。

　　二、消费水平。目前，中国社会商业零售总额是13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达10万亿美元。因人口基数反差大，两者间人均消费额相差悬殊。

　　“一铺养三代”是大大小小的地产投资者们共同追求的境界，但从眼下市场来看，首先需要解决市场消费人群和商铺保值升值的问题，才不至于出现“三代养一铺”的尴尬。