北大资源以2.25亿元秒杀山师北院的背后

　　所有人都呆了

　　3月8日，在3月5日刚刚签下《徐李片区改造项目用地意向》，将徐李片区2000余亩土地揽入怀中进行连片开发后，北大资源又在济南地产掀起巨浪。在济南土地储备交易中心，北大资源山东地产以2.25亿的价格竞得山师北院地块。竞拍过程毫无悬念，拍卖师落槌宣布地块起拍价1.18亿，北大资源当即举牌直接报出“2.25亿”。
“前后过程不足一分钟”，直接“秒杀”。折算后，这块不足38亩的土地以每亩近593万元的成交价格晋升为济南城北地王。

　　北大资源山东地产项目事务部总经理王硕是8日竞拍现场的举牌人，还原举牌竞地的现场时，王硕说，他们主要的竞争对手是一家中字头大型开发企业，主持人宣布起拍价1.18亿，每次举牌最低为500万元，随即落槌宣布竞价开始，“我们直接举牌报价2.25亿，五六十人的竞拍现场当时安静下来，直到落槌成交，很多人都没回过神来”。多次参与土地竞拍的一位开发企业负责人直言，一次举牌加价一个多亿，济南土地拍卖史上绝无仅有，“这改写了济南土地拍卖史”。

　　新地王打破“买南不买北魔咒”

　　山师北院地块仅是当天拍卖的土地之一，济南市国土资源部门公开资料显示，这个地块标号为2010――G20、G21，位于天桥区小清河路北侧，“是原山师北院的西南角，毗邻小清河北路”。资料显示，G20地块面积为6153平方米，地上容积率3.5；G21地块面积18745平方米，地上容积率2.2。G20为商业金融业用地，G21为居住用地，两个地块须处理好与北湖的景观关系，同时沿西侧规划路须设置40米宽的绿带，并向社会开放使用。

　　两个地块总面积不足38亩，而按照成交价格推算，平均每亩近593万元，其居住部分楼面地价已突破4000元/平方米，建成后每平方米成本价格也近万元，这个价格已比肩保利18亿拿下的祝舜路地块。获知这一消息，惊讶是业内人士的普遍反应，“北部的地怎么也这么贵了”，一开发企业负责人称，“这在以前想都想不到”。

　　买东不买西，买南不买北，这是济南楼市一条不成文的规矩，北园大街，纬十二路是济南市民买房子的一条心理边界。“实际距离并不远，主要是心理距离远”，一业内人士称，一说西边北边，“第一念头就是脏、乱、差”。受此影响，济南北部城区历来是济南楼市的价格洼地，不仅楼盘少，而且与东部、南部价格落差也在数千元。而正是这一原因，北大资源山东地产拿下山师北院地块引人注目。

　　“单就这一个地块而言，这个(593万元/亩)价格的确很高，超出起初预期”，受访时北大资源山东地产助理总裁王焕新说，“但我们必须要拿下。”

　　3月5日，北大资源与天桥区政府签下了徐李片区连片开发的合作协议，作为新进济南的外来开发商业，徐李片区是北大资源集团在山东战略布局的核心项目，项目将是一个集“教育地产、科技地产、健康地产”为一体的城市综合体。当天召开的新闻发布会上，北大资源的有关负责人则称，徐李片区规划面积为2052亩，预计规划总建筑面积320万平方米，总投资160亿元。除了引进济南市唯一的一家世界品牌的免费专卖店，引进高科技市场及产品直销中心，引进五星级酒店、五A甲级写字楼等商务资源外，“在教育配套规划中，将引入北大国际幼儿园、北大附小、北大附中等资源，打造济南北部教育标杆；在医疗配套规划中，将引进北大医疗资源，打造现代化的社区医院”，这位负责人则称，“整个徐李片区开发周期预计3―5年。”

　　举牌说意图 “提前布局，排斥他人”

　　“签约徐李片区表明 我们进驻济南的决心，拿下山师地块表明我们要运作好这个片区的信心。”北大资源山东地产助理总裁王焕新说，“山师北院地块是徐李片区南大门，这个地块有战略意义，我们不可能把大门让给别人。”

　　据介绍，山师北院地块将被纳入徐李片区的整体开发当中，而且将最早进入市场。同时，王焕新认为，就现有的地产格局而言，济南北部城区，特别是小清河沿岸是济南未来地产的主要战场，随着小清河治理效果逐渐显现，以及济南北部滨河新区的规划征集，北部城区必然成为开发企业的角逐对象，“只有这里才能建造济南唯一的河景房”。基于上述原因，王焕新称，拿下山师北院地块是从长远考虑，“我们提前布局，有实力的开发企业因此被排斥在外”。

　　“拿地王”多为外来户

　　自2009年起，济南土地市场竞争日渐激烈，地王频频出现，业内人士认为，竞拍中四块高价土地与商业地产、住宅市场关联最为密切，最具楼市代表性，它们分别为花园路与化纤厂路东南角地块、铁职旧址、山师北街地块以及祝舜路地块。

　　在2008年8月19日，经历27次加价，溢价3400万，祥泰实业最终以1.31亿元拿下花园路与化纤厂路东南角地块，业内人士称，按容积率推断，这一地块的楼面地价约在6500元/平方米，已经接近当时这一地块周边楼盘销售价格。

　　铁职旧址是济南土地市场2009年10月产生的另一地王，2010年3月3日，该地块举行了华强广场奠基仪式。2009年10月20日，经过89次举牌竞拍，总面积为30013.5平方米(约45亩)的历下区解放路北侧、山大路西侧地块使用权，被深圳华强集团以6.57亿元的天价拍得，约合每亩1460万元，成为了济南地区的“地王”。

　　2009年12月3日，十余亩的山师北街一地块被大地房产以1.92亿元的天价拍得，而该地块楼面地价高达每平方米1.5万元。开发企业负责人预计，该项目市场价格将达到每平方米3万元。

　　2009年12月9日上午结束的祝舜路地块竞价中，起拍价为6.7亿最终以18亿天价成交，地块竞得者保利山东置业击退一班国内省内大鳄级开发企业，将其揽入怀中。按容积率测算，这一地块每平方米楼面地价已近5300元，其楼面地价之高在济南现有的纯住宅项目中仅次于“地王”山师北街项目。

　　在上述所有的具有代表性的土地竞争中，济南本土企业获得的土地仅为山师北街一块土地，而由于该项目体量太小，业内人士给出的评价是“不具市场普遍意义”，而体量大能带动市场整体行情的土地均为外来开发企业所拿下。这些外来企业不是上市公司就是中字头央企，共性是“不差钱”，本土企业根本无法抗衡，地都拿不到，本土企业发展空间越来越小。