张长征：政府应有规划 产业比卖地更赚

北大资源集团副总裁 张长征

张长征：2001年我从上海到南京，南京万科，我记得非常清楚的一个数字，南京市当时统计的一个数字是外来人口购房的比例是8%，我当时离开了上海万科，在上海的数字是42%，可以看出投资和自用消费的比例就是十年前的一个状况。说这个问题之前，我想先说一下我们中国一线城市二线城市的概念，其实我们中国的城市分级的，分六级，一级应该是GDP1600亿，人口200万以上，这是我们的一级城市，一级城市不仅包括北京上海，也包括济南和南京，我印象是18个一级城市，苏州、无锡排在三十几，当时是硬性的规定，现在已经不是那个概念了，但是GDP和人口至少是这样，当时到南京的时候，城市人口是420万，城去人口260万，当年周边楼盘卖到3300的时候，我们卖到4800，当时仍然是供不应求。实际上当时有一个说法，万科进入南京以后，激发了这种消费的欲望，实际上那个时候很多人说之前的房子便宜，质量太差了。我印象很深，当时这么一个状况，因为市场上没有好房子，贵一点有好多人买，但是量很大。到今天为止，今天的开发和以前完全不一样，十年前我们更多的对市场的认识，尤其是消费的成熟度，他们对于购置房产的观念是非常不成熟的，但今天不一样，这是我想说的第一个问题。

第二个问题关于徐李，从09年的7月到9月之前有些政策发生了变化，我们的土地开发方面，有些银行的融资品牌受到一些限制，后来可能企业也介入融资，这种情况下实际上需要企业和政府做一个大规模开发，这种制度是比较清楚的。首先企业必须有资金，更多的是资本实力，甚至说如果企业的自有资金不是那么多，可以融资。政府也是希望企业能够带来这个城市里面的一些因素，像刚才我自己讲的，你有什么资源，比如你的教育资源，你的医疗医药资源，你的产业资源，产业园、工业园，总部、金融，希望有这类的东西。如果你非常好，你产业做得非常好，税收比你卖那个地高得多，这个账是很清楚的。政府是起到了一个什么呢？它实际上是一个资源的评估者，这些只是一个过程，关键是政府要找到规划，这个城市中，你们这块地在城市里面它的格局，它对城市经济带来的定位和作用，这个在政府手里。如果开发商什么好卖什么，我就多做点，这里面政府给他做定位的同时，在开发商评估到他的利益的时候，双方做一个事情，大概是这个情况。