小清河迎置业高潮即将告别价值洼地

    继全运会、京沪高铁济南西客站之后，小清河片区的改造再度成为吸引楼市诸多关注的热点。而小清河片区所拥有的土地资源之多，使得该区域的发展对于整个济南来说意义重大。

规划：小清河板块成价值新区

    2010年2月12日，济南市小清河开发建设投融资管理中心和济南市规划局的《济南市小清河滨河新区功能定位与产业发展策划》编制单位征选公告发布。滨河新区的范围划定：东至东绕城高速公路，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸，南北宽约5公里，东西长约33.7公里，总用地面积约150平方公里。本次征选公告就是以小清河综合治理与开发建设为背景，着眼城市发展全局，充分吸收和借鉴先进规划策划理念，研究滨河新区的发展目标与功能定位，产业定位、产业发展布局和发展策略，提出产业发展时序和开发经营模式、产业配套发展建议等。

    目前，滨河新区发展思路已经明确，即通过高起点规划，打造滨河新区核心区开发建设的亮点，提升整个区域环境品质，使该地区成为社会经济发展的新引擎；通过整合提升滨河新区现有产业，挖掘新兴产业潜力，形成滨河新区现代化的产业体系，带动该地区又好又快的可持续发展；按照城市现代化发展要求，对村居整合改造规划，应打破现有村居界限，实施统一整合、改造、安置、配套，建设新标准、新理念、新环境的现代化生活社区。专家认为，滨河新区具有与济南市东部城区和西部城区同等重要的地位，可打造为多功能、复合型的新的城市功能区，未来将发展成为济南市重点发展的副中心。

    据悉，小清河片区正在有序推进高标准开发，“滨河新区”已完成一期整治工程，总投资将近50个亿的二期治理工程正在加速进行，各项公共配套设施逐步完善。有关部门将以泺口片区、核心区、华山片区开发建设为突破口，适时推进其他片区开发，着力发展旅游观光、文化传媒、娱乐休闲、商贸服务、生态环保等新兴产业，力争尽快形成功能布局合理、优势产业突出、城市特色鲜明、综合效益显著的宜居宜业宜游的城市新空间。相信随着政府投入力量的持续增强，重点示范项目的开发深入，小清河“滨河新区”现代都市风貌将逐渐显现。

破茧重生的魅力之地

    济南是一个极具发展潜力的城市，城南有连绵的群山，城中和泉与湖，城北则是横贯东西的小清河，无论是自然景观，还是功能布局，都大有作为。而小清河沿岸的发展却远远落后于其他地区，污染是制约其发展的主要因素。小清河改造的实施，给沿岸地块的发展插上了腾飞的翅膀，小清河片区整体规划的出台和实施，也给看好这一区域的投资商以信心。相信，在不久的将来，小清河片区会成为济南的北部城市中心，破茧重生的小清河片区也将成为极具济南特色的魅力之地。

区域：价值洼地彰显上升潜力

十年前，上海浦东的迅速崛起，让国人真正见识了什么叫“价值洼地”的崛起及其无限巨大的发展潜力。

十年后，济南小清河的治理改造，让泉城楼市最后一块“价值洼地”实现了异军突起，济南北部地产将迎来全新的发展机遇。

    短短半年时间内，持续改造中的小清河片区受到了众多知名地产商的青睐，周边土地价格迅速攀升。2009年8月，位于花园路的一宗地块被祥泰实业拿下，号称创下“济南东部最新单价地王”，楼面地价约2230元/平方米；10月，位于天桥区历山北路与小清河交会处的300亩梁府片区，以每亩370万元、总价11.36亿元的价格花落鑫苑置业；11月，历城区将军路以西、小清河北路以北的224亩华光日化地块，被重汽地产以393万元/亩的高价拍得，按2.2的地上容积率计算，楼面地价达到2682元/平方米，已经超过了3个月之前的东部祥泰地王……改造之前20万元一亩地都没人要的小清河片区，如今当仁不让地成为济南楼市的香饽饽，成为众多大牌房企争抢的“价值洼地”，成为培养新地王的“温床”。

    小清河沿岸地区地价的一路高歌，得益于近两年大规模综合治理改造所带来的滨河新区环境及基础设施的根本性改善。如今，水清、鸟鸣、草绿的小清河周边，已成为两岸居民休憩、娱乐、健身的好去处，滨河新区也因此晋级泉城地产界新贵。“小清河综合治理工程，是对整个济南北部一场颠覆性的改造，带来的利好是难以估量的。”小清河投融资管理中心的一位负责人这样评价。

    “北部作为传统房价的‘低洼’区，在小清河改造等一系列利好消息带动下，城区价值逐步显现，住宅价格明显攀升。”据某机构的调研，2009年，北部住宅均价由年初的5200元/平方米上升到了6500元/平方米。而随着众多实力企业看好小清河区域，北部城区将会出现大量高端住宅项目。或许，2010年济南房地产市场发展的“重头戏”就在这里，对于后发者――― 北部，在今年打出一个漂亮的翻身仗，似乎已是笃定之局。

用发展的眼光发现价值

    从小清河片区所处区位不难看出，其相当大一部分区域是在济南城市一环线之内的。如果以泉城广场为参照点的话，小清河片区的滨河新区核心区、泺口片区，与其距离相当近。同样的距离，比照城南或是城东，其地产价格远超过小清河片区。而小清河改造正在缩小、甚至是超越城市区域间的城建配套差距，如果购房者抛弃对小清河片区“脏、乱、臭”的旧观念，用发展眼光去看待，就会发现小清河片区的价值空间。同样，小清河的华山片区从自然环境来看，并不输于城南，且有地热资源可供开发，这里或许将成为济南高端居住的一个标杆。可以说，仅以“东城、南城的今天，是小清河片区的明天”来概括该片区价值的话，似乎还是欠点火候。

地产：人居时代到来

    就济南市北部小清河片区来说，从没有任何期待的北部价值洼地到如今的投资目标新贵，小清河片区浓缩演绎了济南地产住宅的价值发展史。在这个区域范围，由于经济发展和居住群体等多个因素的影响，并没有人居社区的概念，甚至没有社区应有的配套设施。大多数集体宿舍带给人单纯的居住地，却完全没有以人为本的居住理念。直到最近几年小清河改造带动房地产业逐渐兴起，人们才随着楼盘的发展和跃进，慢慢认识体会到当代社区的形状。

   济南市早期的人居社区典范要数泉景・四季花园，彼时的济南市房地产开发总公司把外地先进的社区理念引进本地，较早地开创了集现代户型、公共设施、景观群与一体的住宅小区，为济南市其他楼盘的发展树立了一个榜样。而四季花园所受到的追捧也印证了此类人居社区的必要和成功。四季花园之后，众多房地产商进入济南市场，配套环境成为楼盘与楼盘之间角逐的重要因素。拿翡翠清河来说，项目的北面为正在整治的小清河，治理后的小清河红线宽度约160米，将为住户提供沿线所有的可利用景观资源。尽量保持基地的原生态资源也是小清河片区在开发过程中极力倡导的理念之一。因此不论是沿线的翡翠清河抑或即将崛起的尚品清河都将在居住环境和景观组群上做足文章。舒适的环境便成为其迅速占领客户群的有效要素。

     从大多数成功的“人居”楼盘看来，理想的人居环境并不是简单地堆砌和罗列，更不是简单表象的丰富，应具有更为本质的人本内涵。一个理想的人居环境首先应该具备一个良好的大社区环境，其次是合理的居住区、片区的规划设计，最后才是建筑单体内部的人居环境建设。房地产业的“人居”时代已经到来，这让人们对本就即将起航的北部未来充满期待。

小清河概念受追捧

    而购房者同样开始关注小清河概念，尚品・清河、万象新天等项目一经面世，便深受购房者追捧，咨询者众多。究其原因，一方面是不断改善的市政配套改变了人们对该区域的认知，另一方面作为房地产刚刚起步的区域，楼盘的高性价比更具诱惑力。业内人士认为，小清河片区的房地产开发，是在大量品牌外地房企抢驻济南的背景下展开的，地产大鳄的倾力所为，会使小清河片区的地产项目成为济南楼市的一个新起点，一个向更高品质提升的起点。