个人购置商业地产门槛高 如何选性价比高项目

　　房贷紧缩，让住宅类房产交易量在本该迎来楼市旺季的5月失去了上升动力，不少置业投资需求纷纷转向商业地产。近期不少读者向本报咨询商业地产置业相关问题。在对热点问题进行整理归总之后，记者连线采访了易贷中国联合创始人陈顺爱。

　　◆问：目前银行商业地产贷款业务的执行标准如何？

　　◆答：申请商业地产贷款首付为5成，贷款利率为基准利率的1.1倍，这一点和新“国十条”后的二套房贷政策相似。

　　同时，置业者需要注意，商业地产贷款最长还款期为10年，还款压力较大，如果没有充足的后续资金链保证，风险是显而易见的。

　　◆问：个人购置商业地产门槛不低，除贷款门槛较高外，还有哪些规定上的限制？

　　◆答：还要按照经营性收入12%的比例收取房产税，这个成本不能忽视，其实都在无形中增加着商业地产的购置成本。

　　◆问：5月份北京房地产成交量大幅下降，政策开始显现效力，6月银行房贷业务是否会将重心向商业地产倾斜，以此增加收益？

　　◆答：目前部分置业者对于房贷风向的理解稍有偏差，新“国十条”之后，银行在房贷业务上更注重风险的控制和优质贷款成交的比例。由于今年国家对于银行业信贷总额的控制（7.5万亿）及四季度信贷比例的规定（3：3：2：2），在一季度冲量过后，二季度银行信贷额度已大部消耗，6月份的基调理应为稳定过渡，该月商业地产贷款放量的可能性较小。

　　◆问：对于投资者来说，如何选择性价比高、潜力大的商业地产项目？

　　◆答：一般而言，置业者会看重商业地产的租金回报率和升值空间两个方面。而要实现所购商铺的价值提升，选择有商业发展潜力的地段是首要，同时应当选择较具规划前瞻的地产商和运营商，这些都是该地产项目发展潜力的重要组成部分。

　　◆问：市区商业地产价格居高不下，在选择外围地区商业地产时，置业者需要注意哪些方面？

　　◆答：买家更应当形成一种良好的“熟地”预判。对于政府每阶段的新区域规划和改造、新兴区域居住和商业人群的增加和递变，以及区域配套的成熟度提升、交通发展等方面有所关注，增强置业的心理“赌注”，对于资金较少但追求高回报的客户群体而言，应给予足够重视。

　　◆问：有消息称部分区域商业地产和住宅形成倒挂，这对于置业者来说是否是好消息？

　　◆答：毕竟商业用途的物业和住宅性质不同，而根据部分合作机构反馈给我们的信息看，这样的区域只是个别，并且并非商业氛围成熟地区，在投资前景不明朗的前提下，投资者还应当谨慎出手，以免置业后陷入“低洼”，造成得不偿失的后果。

　　◆问：现在是不是由住宅投资转战商业地产投资的好时机？

　　◆答：北京目前的商铺、写字楼仍然是以大面积单位为主，总价较高。由于占用资金过多、维护成本高、租金收益率低，并不适合普通投资者进行置业投资。同时由于商业地产信贷政策仍未放松，普通投资者涉足商业地产明智与否还应权衡。