新政后首个别墅博览会遇冷场 主办方为探市

　　已连续举办十五届的上海别墅博览会昨天在上海世贸展馆拉开帷幕。虽然绿地、中星、鹏欣、旭辉等业界大腕依然带来了诸多标志性别墅项目参展，但在政府有可能动用房产税等税收手段进一步调控房价的预期下，向来被视作房产领域奢侈品的别墅，可能成为首当其冲的“被调控”目标。在此背景下，本届别墅博览会首日的人气显得格外低落。

　　门庭冷落主办方为探市

　　记者在展馆内看到，包括绿地、中星、鹏欣、旭辉等知名地产开发商均设置有展台，但大部分展区内并无参观者。鹏欣集团此次展示的是“一品漫城美第奇庄园”别墅项目。据销售人员介绍，其均价在28000元左右，总价集中在300万－400万元区间，这个价位与周边同类项目大致相当。

　　而作为中星集团2010年的旗舰项目，“中星红庐”此次推出了高端独栋别墅。在展台区域记者看到，一名参观者正打算拿几份楼书介绍，当售楼人员告知该项目开盘价预计将达2000万元起时，这名参观者随即将手中的楼书又放了回去。“这个价位就不看了，肯定买不起。”他无奈地表示。

　　记者发现，参加此次展会的开发商大多带有比较明显的探市想法，如绿地集团此次带来的多个别墅项目均未明确敲定开盘细节。而在价格方面，除个别项目有小幅度优惠外，有的项目还较前期有所上调。“有的谈下来总价可以减几万元，但与动辄数百万元的支出相比，几万元的让利只是杯水车薪。”一名市民表示。

　　展览主办方表示，此次别墅博览会的参展商并不指望在展会上卖掉多少套别墅，而是想借此试探市场行情，为下一步的运作提供市场依据。

　　“别墅保值说”分歧已现

　　长期以来，别墅作为高端物业项目，是高端购房者改善居住的首选。而其稀缺性的特点，更被不少人认为是富余资金的保值避风港，具备较高的保值升值能力。然而在此次别墅博览会上记者发现，即使是一些开发商方面的人士，也开始对“别墅保值说”抱谨慎态度。在国家从严调控楼市已成定势的背景下，“房产税是否开征？是否从高端物业下刀？”被认为是影响别墅市场的最大不确定因素。

　　在一顾村板块别墅项目的展区，销售人员表示，目前推出的10多套别墅已属尾盘。“这批项目最早去年底就开始推出，今年年初销售态势仍然良好，但这几个月明显卖不动了。”销售人员坦言，由于项目主推200万－300万元左右的联排别墅产品，客户对政策的敏感度较高端别墅买家高。“最担心的就是房产税问题。”

　　调控政策一出，别墅也随其他房产一同跌入成交“急冻期”――佑威房地产研究中心提供的调查数据，似乎印证了这一观点。根据2010年1月－5月申城别墅成交套数走势可以看到，在新政颁布的4月，本市别墅住宅的成交情况大大出乎意料，总计成交991套别墅住宅，达到了2010年度至今的成交最高点。然而，随着新政作用持续发酵，5月申城别墅成交总量迅速下滑为272套，降幅高达72.6%。

　　而另一组数据则显示，在所售别墅的种类划分中，虽然成交单价在13000－28000元/平方米的中端别墅占64.19%，仍占据主导地位，但总价500万－1000万元的中高端别墅项目比重明显上升，增长了近11个百分点。

　　对于调控政策对别墅市场可能造成的影响，业内专家分析认为，相对公寓来说，新政对别墅的影响存在一定的滞后效应。由于客户定位的差异，中低端经济型别墅受新政的冲击力可能相对较大。但对于真正稀缺的高端别墅而言，由于其消费者的高购买力以及对银行信贷的低依赖性，除非政府明确出台“限购令”，楼市政策的影响可能相对较小。