天鸿地产开启济南城市运营新典范

　　　　编者按：
　　采访北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称“天鸿地产”）总经理薛振友的时间只有短短不到两小时的时间。但是这段时间的谈笑风生中薛振友所透露出的淡定与睿智却给了我和同事很大的震撼。同时在场的还有他的两名部下，他们关系的融洽让人不由赞叹。薛振友极平和，丝毫没有领导者的架子，但是这份平和之后的威严却不容我有丝毫的亵渎。我想，也正是有这样的领路人，有这样一个融洽的团队，天鸿才能在二十多年中长盛不衰。
　　在北京，天鸿地产就是诚信的代名词；在业界，天鸿地产是全国老国企中转型市场化运作非常成功的企业；在老百姓眼中，天鸿地产是极负责任的城市运营商……作为老牌的北京国资委直属的大型开发企业――天鸿集团旗下的天鸿地产。２００７年，天鸿地产终于来到了济南。用“终于”是因为济南对她期盼已久，她的到来，济南房地产的发展会因此而改变，济南东北片区因此遇到了千载难逢的发展时机。那么，一个在业内外有口皆碑的房地产商――“天鸿地产”，这四个字背后究竟隐藏着怎样传奇的品牌发展史呢？幸运的机会，记者采访到了天鸿地产总经理薛振友。

　　老牌国企的
　　市场化之路

　　作为今天中国房地产界赫赫生威的一支力量，老牌的北京国资委直属的大型开发企业，天鸿地产则给人们展示出不同于一般国企的庞大慵懒形象，而是一个继承了老国企正规、稳健、诚信的作风，又兼具市场化、专业化、现代化和高速发展性的房地产运营商。
　　“刚参加工作时在工地什么都干，还曾经烧过锅炉，一个礼拜。”刚刚毕业的工民建专业学生薛振友被北京市房地产开发经营公司第一分公司的领导派到了一个项目工地，一个人负责四栋楼的施工监管。２２年以后，薛振友对自己刚参加工作时的情景依旧历历在目。现在他已经是北京市天鸿房地产开发有限责任公司总经理兼任山东天鸿置业开发有限公司总经理。用薛振友的话说，正是当年在工地的经历让他为后来的工作有了最初也是最扎实的积累。“敢想、敢干、敢用人、机制灵活”一直是天鸿地产的优良传统，也正是“灵活、创新”使得天鸿地产在众多国企纷纷没落之时，却依然焕发青春，生命力日渐旺盛。天鸿地产的优良传统为他们日后的发展积累了最重要的因素――一个由复合型人才组成的团队。也正是这个团队让天鸿地产从最初８０个人组成的公司发展成为一个声名显赫的房地产商。

　　１９９６年，北京宝润房地产开发有限责任公司成立，天鸿地产的前身北京市房地产开发经营公司第一分公司进行改制，调整所属各开发企业的管理模式。宝润公司依然是一家完全的国有控股企业。
　　宝润公司成立后的第一个项目宝润院就遇到了一个不大不小的麻烦。小区９５％以上的楼栋卖的都不错，那时大都是集团购买，只有一栋楼因为朝向问题卖不动。于是，宝润对它进行了重新定位：以外销房的标准增加功能，提高档次。朝向、楼内大的结构已不可调，他们就将地下室改造成地下车库，一层做了大堂，楼道公共区进行了精装修，这在当时内销住宅楼内极为少见。同时，宝润一改传统国企“坐商”销售的“从容”风范，积极进行营销。宝润正赶上１９９７年、１９９８年国家政策调整，福利分房改为货币分房的天赐良机。品质改造提升的那栋楼恰好顺应了市场的需求，迎合了房改后头一批客户层的需求，不仅很快售出，而且价格更高。天鸿也由此迈出了经营市场化的第一步。
　　挫折的烦恼和成功的兴奋让宝润感到了一种前所未有的压力，要想取得更大的发展，宝润必须做出改变。时任宝润公司的董事长柴志坤（现天鸿地产董事长）意识到，必须进行进一步的创新方能适应政策和市场的变化。公司改制，水到渠成般在公司管理层中达到公识。
　　为了适应市场的变化，宝润公司继续向现代化企业迈进，于１９９８年，开始进行股份制改革。原来的国有全资公司带有了一定的民营色彩，集团员工的持股会在公司中占有了主要股份。２００２年，天鸿地产的第一个大转变随着宝润公司更名为北京天鸿房地产开发有限责任公司而实现。２００３年，天鸿地产已经达到１５０亿的规模。２００５年，华文集团作为一家投资公司入股天鸿。社会化股东的引入让天鸿又一次尝到了甜头。有了资金的支持，但是经营不受束缚，天鸿地产朝着更专业化、更市场化的方式进行。两次大变化让天鸿地产由一个传统的国有全资公司，演变成一家多元化市场化的有限公司。２００８年，天鸿地产引入有中国人寿背景的财务投资人，标志着公司进入产业资本与金融资本深度融合的新阶段。

　　在北京，“天鸿”就是
　　诚信代名词
　　记者在采访天鸿地产薛总之前，向几位北京的朋友“打听”天鸿地产的内幕，结果让人很感动，几乎众口一词：“天鸿地产很厉害呀！北京人几乎没有知道的，这个企业挺讲诚信的。”一位来自北京的房地产从业者，这样评价天鸿地产：“在北京，天鸿地产就意味着诚信！”
　　薛振友说：“天鸿地产是一家负责任的企业。”天鸿地产做任何项目都有一个原则，“无论是产品、规划、服务都要给客户留下好的印象以保证企业品牌。项目完成后要有一个完满的结果，从成本控制、品牌营销上有个很好的结果，不留隐患。”也许天鸿地产董事长柴志坤的一番为企业发展定位的话，更能反映天鸿地产讲究诚信作风的根源所在：“企业存在的价值在于为社会创造价值，企业之所以在社会中存在，不是为企业的拥有者挣钱，而是能为社会做出贡献，进而得到相应的回报。这是企业的功能。它在社会中应该扮演这样的角色，如果企业不能够为社会创造价值，那么企业也就不能存在。”
　　薛振友认为，诚信是一个企业必须的责任。天鸿地产始终真诚的与政府合作，真心为百姓办事。

　　步步为营　天鸿地产
　　夯实全国战略布局
　　市场化改制、股权改革让天鸿地产更加充满活力。在天鸿地产迈向市场化的进程中，天鸿地产的规模也在不断的扩张。天鸿地产走出北京，开始了全国的发展布局，在上海成立公司，拿到两个项目。在上海的项目，对于天鸿而言，不仅仅是一个跨区域发展的问题，更重要的是开放层级的质的飞跃。此前，天鸿地产开发的项目基本属于住宅类，而在上海项目中，则开始涉足高端的写字楼、酒店、商业。２００７年，天鸿地产在山东成立了分公司，并一举拿到一个千亩的大项目。一个“３＋Ｘ”的战略布局已经成形，即北京区域、山东区域、上海区域以及今后拓展地区的布局。和天鸿地产向现代市场化企业迈进的进程相同步，在规模发展上天鸿地产也经历了三个阶段。而这个发展过程也同时见证了天鸿公司从市场化的萌芽，到实际市场化的运作，再到区域化公司的发展。为了配合天鸿地产的全国战略布局：以北京为代表的北方，以上海为代表的长三角区域和以山东为代表的环渤海区域正在形成。天鸿地产在运营机制上，实行项目制，更加强调授权和监督的管理体系。薛振友说：“我们和顾问公司做完整的公司体系，并通过网络来实现全国范围内的网路管理模式，做到产品、价格、财务、合同形成电子办公，实现高效性和诚信。”
　　薛振友带着十几个子弟兵来到了济南，如何在山东这块土地上构建天鸿的企业文化成为一个不得不考虑的问题。薛振友一直在为自己的员工营造一个可以施展自己才华的空间。“很多时候，我们需要把许多事情简化，扣除一些不必要的繁琐程序，而另一方面，我们又不得不对细节进行把关。规矩太多不好，容易束缚人的手脚，没有规矩又成不了方圆。”薛振友要把自己的团队打造成一支人性化管理的精锐之师。一年多来，一种具有高度向心力的企业文化在山东天鸿悄然形成，山东天鸿有了浓烈的现代企业素质。老国企背景下，天鸿有一种罕有的稳健和深沉，而高度市场化的运作模式让员工们看到了企业的希望。“我希望企业是稳健的，稳定中要健康的向前的发展。”薛振友说。
　　前瞻性和责任感构筑了天鸿不断向前的基石。
　　“认认真真做事，我们是一家朴素的、扎实的企业。”山东天鸿的每一个员工都曾接受过这样的教诲。北京天鸿地产总部要派人来济南进行企业文化的培训，被薛振友拒绝了。在他眼里，天鸿的员工完全可以在企业的践行中体会到天鸿文化的内核。

　　天鸿地产是
　　城市运营商
　　“天鸿是一家真正的‘房’‘地’产开发商。”山东天鸿置业主管营销的副总周倩在说这句话的时候特地在“房”、“地”两个字中间放了一个大停顿。天鸿地产一直坚持着从地产到房产的一、二级联动开发模式，他们对自己的定位是一个城市运营商。总用地３６０公顷的天鸿・田园新城项目被天鸿地产定义为“城市土地开发项目”。
　　田园新城项目填补了济南市东北部没有大盘的空白。天鸿地产的目标就是随着这个项目的进展可以带动整个区域的发展。“在进行房产开发之前，我们首先要做的是地产开发，为整个区域的公建配套做出贡献。投资小清河整治，垫资修路，我们可能会损失几千万，但是所获得的社会收益远不止这些。”薛振友所说的观点，天鸿地产董事长柴志坤有过一段精辟的表述：“企业存在的价值在于为社会创造价值，企业之所以在社会中存在，不是为企业拥有者挣钱，而是能为社会做出贡献，进而得到相应的回报。这是企业的功能，它在社会中应该扮演这样的角色，如果企业不能够为社会创造价值，那么企业也不能存在。”
　　作为一家大型房地产开发公司主管营销的副总，周倩的直接属下只有四、五个人。可是，周倩却有四家极为专业的一流一线企业与之合作。一家经纪公司负责策划和销售，一家广告公司负责推广和宣传，一家律师事务所负责客户服务工作，一家物业管理公司负责项目物管工作。
　　“让一家顶级的专业律师事务所的律师负责很细微的客户服务工作，其实是我们对每一个购房者诚信服务的表现。”周倩解释道：“天鸿地产作为一家城市运营商，需要整合最好的资源来对这个城市和城市的百姓服务，我们扮演的就是资源整合者。这也符合专业化分工协作的现代化要求。而且，天鸿以每年６０％的速度高速增长，组建一支庞大的队伍也是不现实的。”
　　为了产品的质量，天鸿地产付出了巨大的努力。作为一家国企，他们是最早与国外设计机构合作的房地产开发商之一。为了项目品质，天鸿地产曾经在北京的一个项目上可以拿出１３００万美金的设计费做规划设计。
　　“我们是来做城市运营的，是实实在在来为老百姓建房子的。”天鸿地产的产品上市以后，薛振友希望来天鸿・田园新城看房子的市民能够满意。
　　“争取三年内能够进入济南房地产企业最前列！”有了产品的支撑，薛振友这位城市运营商的老总在说这句话的时候底气十足。