【评论】：“配套”土地政策难撬动房价

　　5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况在技术上进行明确。这份被业内认为是土地增值税加强版的政策，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下出台，意味着土地增值税清算将从严执行。

　　有业内人士表示，对于土地增值税的从严清算，可能使得部分开发商面临资金压力，从而改变销售策略，低价抛盘，达到房价被迫下跌的局面。

　　但我们了解到，与以往的土地政策一样，政策的技术可操作性以及在执行过程中的细节决定着效果。

　　如同房产税一样，这种清算技术性较强的税种，将涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容。相关部门仍需要专业团队的技术支持才有可能完成，部分房地产企业账面复杂，又增大征收难度。而以往土地增值税的征收不规范与地方政府顾及开发商利益有一定关系。利益纠葛如何解决，还需看政府的“从严”力度。

　　据了解，土地增值税实际上是按资产评估价征收，并非按照房子在市场的销售价格，最终会对开发商利润造成影响，但开发商在给商品房定价时，虽然会考虑税收成本，但不会以此为定价的基础，拿地的成本才是其定价的依据。

　　但就目前的数据来看，地价占据商品房开发成本的精确数据很“迷惑”。去年，国土部与工商联房地产商会因统计口径不同给出两组数据。全国工商联房地产商会报告称，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而国土部以数据做出回应，目前中国地价占房价平均比例为23.2%，影响房价的主要原因在于供求关系。

　　政府将房价高企原因指向开发商，此次的土地增值税严格清算政策又是针对开发商的一剂税收调控药方。但开发商也一再抱怨“政府地价推高房价”。在今年4月北京楼市新政的配套土地政策中，招拍挂制度改革，综合评标占据较大比例。而在北京市相关部门给出溢价率直线下降至20%以内的数据后，开发商表示部分地块“底价”被抬高至此前同区域地块的2.56倍。

　　背靠土地财政存活的政府执行土地政策，角色尴尬。切实打压房价的土地政策应该在一种没有利益纠葛的环境下，从严执行才有切实的力度。