"囤地捂盘"代价沉重 土地将被征收60%增值税

　低价拿到地放在手里等着地价升值然后开发；楼盘有房不卖等升值后再销售……以后这样的行为将付出沉重代价。国家税务总局日前公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称为通知)，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题 。对此，记者采访得知 ，青岛已经在执行土地增值税清算了，收到文件后相关税务部门将会严格执行。

　　“囤地捂盘”将得不偿失

　　对于土地闲置费的税收处理问题，通知明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，政府有关部门应坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%～60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。

　　岛城楼市业内人士张百忍分析说，“囤地捂盘当然是有利可图，低价拿到地放在手里等着地价升值然后开发，楼盘有房子不着急卖等着升值后再销售。以后再囤地，三五年不开发，地价涨上去了，但得交更多的土地增值税，囤地三年，地价翻了一翻，但得交50%的税。如果在很短的时间内开发完毕，土地升值不大，土地增值税自然不多。也就是说，以后囤地，开发商开发成本将提高，囤地将得不偿失。”

　　举个例子，按照土地增值税的最高标准，税率为60%。燕儿岛路与泉州路交会处的青岛工人疗养院地块以每平方米19500元的价格出让，总价是15.6亿元。假如该地块5年后开发完毕，地价上涨至31.2亿元，那该开发商光土地增值税就要交7.8亿元。

　　旧房转让要征土地增值税

　　关于转让旧房准予扣除项目的加计问题，通知中明确提到，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　对于青岛二手房目前的情况，记者采访了太平洋房屋山东区域副总经理孙杰。“目前青岛转让二手房，只交三种税，分别是个人所得税、营业税和契税。近日契税刚刚提高了，如果接下来征收土地增值税，只要执行下来，对二手房市场的冲击肯定很大。”

　　虚报开发费以后行不通了

　　通知明确了土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载明的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载明的商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，通知明确指出，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　“青岛早在几年前便施行土地增值税预征制度。”麦迪绅首席运营官江智勇在接受记者采访时说道，一般先交这个预征税，然后等项目销售完以后再进行结算。

　　太平洋房屋山东区域总经理林宪周告诉记者，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%～2%预征，未进行清算。“不排除有些开发商为了避税，弄虚作假。但今后严格施行清算制度，通知细则也都明确了，开发商避税空间将越来越小。”

　　◎专家 执行下来房价可能会下降

　　对于青岛目前的情况，记者从市地税局了解到，目前青岛执行土地增值税预征制度。按照预售额的1%～2% 征收，然后等项目销售完以后再进行结算。一位工作人员告诉记者，目前市地税局还没接到相关文件，如果接到国税总局文件，肯定会按照相关规定严格执行。

　　“土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度很大，如果青岛市税务部门真的执行下来，青岛楼市受影响将很大。”

　　林宪周说道，“如果土地增值税严格清算，很多开发商都不会愿意涨价。因为涨价之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为涨价所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地增值税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。开发速度加快后，大量商品房上市，供应充足，房价自然会下降。”

　　当然，也有专家对此政策的影响持相反的态度。中共青岛市委党校经济学教研部教授程国有告诉记者，国家出台此政策，一定程度上将增加开发商的成本，不排除开发商将这部分成本转嫁到购房者身上，到时候房价甚至可能上涨。