楼市调控:大家都在等着瞧 房产税还在“猜测期”

　　有关楼市的进一步政策走向依然处在猜测期,各部委都在等待国务院的进一步调控指向,但财政部确实在研究修改房地产税。

　　各部委的后续政策都在储备中,住建部的一位高级官员曾在私下场合对记者说,“你相信调控只是一锤子买卖吗?”住建部的内部人士表示,政策储备中最核心的,就是房地产税。

　　如此情况下,地方政府谨慎选择立场,开发商则仍在观望试探。

　　还在“猜测期”的房产税

　　有关楼市的进一步政策走向依然处在猜测期,比如关于上海是否要开征房地产税。

　　此前的5月16日,住房和城乡建设部房地产监管司司长沈建忠飞赴上海,那一天,据称是上海市政府开会讨论上海版楼市调控细则是否包含房地产税的日子。

　　没有结果―――公众等来的是各种“反复”的消息。而住房和城乡建设部始终不愿证实5月16日沈建忠的这一次上海之行所为何故,与房地产税的开征与否是否相关―――虽然在房地产部际调控联系会议上,住建部对住房保有环节税赋的“支持”与“渴望”,众人皆知。“地方有没有开征房地产税的权力?国务院授权不就有了嘛。”5月23日,在清华大学经济管理学院一个非公开的论坛结束之后,财政部财政科学研究所所长贾康对记者说,在他看来,这“不是个问题”,或者仅仅是个“技术问题”。

　　因为贾康清楚,修改1986年颁布的《房地产税暂行条例》是目前对住宅征收房地产税的一种可能。在此之前,财政部实际已经启动了这一条例的修订,其核心思路是取消对城镇住宅的免征优惠。

　　按照这份1986年的国务院规章,城市范围内的房产都应缴纳房地产税。但这份规章又特别规定,对于居民住宅部分给予免征优惠。而目前,财政部的工作即是对此部分进行修改,减除住宅的免征待遇,大户型、高价房、多套房可以征收房地产税。这样,由于是国务院规章的修改,仅需国务院批准修订即可,从而在手续上简化许多。

　　然而,财政部始终谨慎地未对外透露这一消息,只是在公布的《财政部2010年工作要点》中称,要“完善房地产税收制度”。

　　住房和城乡建设部的一位人士称,这是理解国务院精神的结果―――在国务院常务办公会的会议公报中,国务院只是提出“加紧研究合理引导住房消费的相关税收制度”,而财政部目前正在进行的研究和修订工作,恰是按照这样的精神进行操作。

　　没有人需要做超出“要求”以外的工作。更何况过去一直积极要求的住房和城乡建设部,此时此刻也并不再像从前那样迫切地需要房地产税出台,改变市场预期了。“4月14日之后北京等城市出台的一系列地方的调控细则,除了广州,基本上都是‘从严’的―――就是国务院要求可严可松的一律从严,所以市场预期已经开始转变。这时候如果再把房地产税搬出来,市场受到的打击可能过大。以后要出,但现在是不是合适的时机,是个问题。”住房和城乡建设部一位内部人士称。

　　然而,这却并不足以让财政部对房地产税“置之不理”,“国务院的精神是抓紧研究,因此研究修订工作,就是落实国务院的部署。至于什么时候出,是国务院综合考虑各方面因素最后做的决策,作为部委,财政部不可能因为暂时不需要,就不做研究工作,否则也是落实国务院精神不力。”5月24日下午,接近财政部的一位人士分析称。

　　部委口径统一,各自留有后招

　　两个部委之间戏剧性的态度反转表现的部委心态微妙变化,实际上是各个部委都不愿意在国务院针对楼市调控口径如此严苛的情况下,表现出任何可能被误解的的态度。

　　此前2006年楼市调控出台90/70政策(即“新建住宅项目的户型比,套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上”)时,市场曾因套型面积是建筑面积还是套内面积而惶惶不可终日。原建设部住宅产业司司长沈建忠曾做出了是“套内面积”的这一相对宽松的说法,但随即便被中央相关部门问话。被问及的倒不是技术问题,而是中央的总体精神是“从严”,建设部在技术问题上的“从宽”便显得不合时宜。此后,上述90平米按建筑面积计算。

　　此前,在“房地产税三年免谈”事件风波中,《华夏时报》曾援引国家发改委某司级官员的话称,房地产近期没有新的更严厉的政策出台,但随即国家发改委便通过新华社刊发辟谣报道称,“房地产税三年免谈”不代表官方态度,且否认报道中提及的司级官员接受过《华夏时报》的采访。“发改委不可能接受这么公开表达和传递楼市调控可能‘趋缓’的信息,因为国务院还没有调整口径,所以辟谣是一定的,上下口径不一致,是最大的忌讳。”住房和城乡建设部的一位人士对记者分析称。

　　他告诉记者,4月14日以后出台了一系列调控政策后,住房和城乡建设部的主要工作是密切关注市场成交量的变化,以及不同住房市场结构之间成交量和价格的变化。银行系统也密切关注房地产市场调整过程中,信贷能够承受的压力,所以,观察与评估已出台调控政策的效果,实际上却是是这一阶段的工作重点。“类似‘趋缓’或者说相似的表达,哪个部委也不会表露,下一步如何,还要等到把阶段性的政策效果汇报到国务院,看国务院的具体口径。”5月24日晚,中房协一位人士向记者分析称。“这次政府就是要把房价控制住,控制不住,什么政策还都有可能出。”面对未来是否还会有新的调控政策,“大炮”任志强直言不讳。

　　现实情况也确实如此。此前,在被问到是否有后续的调控政策作为储备之时,住房和城乡建设部的一位高级官员曾在私下场合对记者说,“你相信调控只是一锤子买卖吗?”而自从原任国家发改委副主任的姜伟新调任住房和城乡建设部担任部长以来,“做好政策储备”一直是他强调的工作方式。

　　也正因如此,房地产税的征收,才让住房和城乡建设部以及国家发改委等“非财税部门”如此关注。住建部的内部人士表示,政策储备中最核心的,就是房地产税,“如果房价仍然控制不住,下一步的调控税制就是一个方面。”这位内部人士表示。

　　而这也恰是财政部对《房地产税暂行条例》的研究修订工作始终未有停歇的原因所在。

　　实际上,对于调控的主导权,各部委之间也关系颇为微妙。此前,在关于房地产业十二五规划的工作中,中国房地产协会曾单独向国家发改委进行汇报,但即被住房和城乡建设部获知后,便引起该部门有关领导的不满。“下一步怎么走,还是要看,各部门都有自己的政策储备工作,谁也不愿意落后太多,因为在汇报之前,谁也不知道国务院的思路会发生怎样的变化。”上述住建部人士说。

　　地方“微妙选择”,开发商仍旧试探

　　处在降与不降艰难抉择中的中国房地产商们很清楚,可以挽救自己命运的,一定是地方政府。

　　截至记者发稿时,北京、深圳、广州、重庆等城市,相继出台了地方版本的调控细则,宽严程度不一。北京出台了包括“一个家庭限制新购一套商品住房”、“第三套房停贷”、“无纳税及社保记录非北京市居民停贷”等方面的严厉措施,但是相比之下,广州、深圳等地的细则都不包括严厉的限购措施。“这也是理解国务院精神的结果。这次调控的部署工作,基本上是按照一项政治任务完成的,北京从严就是这样的逻辑。”5月25日下午,一位接近北京市建委的人士向记者解释。

　　按照他的解释,北京的严格与穗深的相对宽松,都是对国务院文件对应理解的结果―――国务院常务会议的决定中提出了三条地方政府可以选择的楼市调控措施:一是无本地社保、纳税记录的外地人购房不予贷款；二是第三套房停贷；三是限制购买多套住房。而在这个决定中,对采用这三项措施给出了前提,即“房地产价格上涨过快的城市可以采取”这些措施。所以,北京理解的口径即是北京属于“房价上涨过快”的城市,因此,可以用的三项措施,全部用足,这样,在落实国务院调控政策的整体精神上,便不存在错误。

　　而相比之下,深圳与广州的房价上涨在今年1季度并未“名列前茅”。因此,其地方政府判断自身并不符合国务院所认为的“房地产价格上涨过快的城市”的标准。对于这些开列的严厉措施,便可以选择性采用,在政治上亦无错误。

　　这恰是不同地方版本的楼市调控政策力度口径多有不同的原因所在。“北京是冻结需求,因为北京太热了。”地产名人潘石屹告诉记者。

　　上述种种情况叠加之下,对于降价,中国的地产商们除了“等待”就是“试探”―――此前北京万科在紫苑项目上的降价,似乎即将要拉开中国地产商“真降价”的序幕。

　　不过一切恐怕都没有外界渲染的那样惨烈。任志强对北京房价下降8000元/平方米、30%房价降幅的报道发出反驳后不久,国家发改委、国家统计局公布的数据即显示,截至4月,全国70个大中城市房价,多数仍在上涨。“北京万科也是在试探,如果能够取得比较好的效果,就推广开；如果效果不好,就是一个楼盘的自主促销行为。”一位知情人士称。万科在该项目降价开盘当日,认购销售率为50%,尽管这与2009年时开盘当日售罄的业绩早已不可同日而语,但是目前的市场状态之下,万科的高管层对此业绩以及促销效果,皆表示满意。

　　事实上,绝大部分地产商的“真降价”,还未正式开始。

　　曾因收购顺驰而在中国地产业界名噪一时的路劲基建,目前在北京,便采取的是暂停销售,观察市场动向再做定夺的策略,降价短期之内还不在他们的考虑之内。“简单地看负债率是看不出地产商短期内的价格策略的,不如看看预期存货这个非专业的指标。因为中国地产商的产能不是按照订单设计的,而是按照政府批准的预售面积设计的。之前这个模式正常运转,实际上是基于生产出来的房子,永远都卖得掉的前提。”一位跨区域房地产企业的财务总监告诉记者,“如果这个前提不存在,那么现在地产商手里的产能设计,就是未来的存货,存货增加到一定程度,开发企业就会提前降价促销平衡现金流。”因此,仔细查看全国性房地产企业的财务报表便可以发现,“产能”在6月之后便会多有增加。届时,将很可能是地产商们真正降价的开始,而现在,恐怕一切还都是提前与过激的反应。