越调控越涨价 太原楼市恐慌性购买情绪露端倪

太原瑞德威尔房地产策划公司策划总监 曲平海

　　随着传统楼市“小阳春”的到来，“政府调控”、“房价”等关键词越发成为太原市民广泛关注的问题，未来房价是涨是跌？太原房地产市场现状如何？近日，搜狐焦点网特策划《太原地产业调查》系列专访活动，对太原房地产业内人士进行有针对性的调查和访问，收集业内的专业意见，更直接、集中地向政府建言献策。

　　今天，记者走进太原瑞德威尔房地产策划公司，对策划总监曲平海进行了采访，请他对太原房地产业相关问题进行分析和解读。

　　问题1：

　　万科集团王石最近说：“2010年房地产市场非常不确定，只有一点可以确定：中央要抑制房价上涨的决心是明确的。”――你认为作为二三线城市的太原，它的房价是上涨过快？仍然在合理价位？或低于合理价位？

　　曲平海：太原作为二三线城市，房价这几年还是比较理性的，房价已上涨的空间远远低于其他二三线城市，这主要是因为太原属于中西部省会城市，人们的收入水平和经济发展程度远低于其他二三线城市，因而目前房价仍低于合理价位，远远低于南京，武汉等省会城市的房价，未来还有一定的上涨空间。

　　问题2：

　　北京上海等一线城市有可能因为“政府调控”或市场因素而出现的最新一轮房价涨跌，将在多大程度上影响太原房地产业？影响很严重？或者很轻微？

　　曲平海：北京的房价上涨对太原房价的影响比较大，原因在于北京离太原比较近，高速火车从太原到达北京仅仅需要3个小时，北京房价的上涨可以增加购房者的恐慌性需求，同时北京房价的下跌可以增加购房者的观望情绪，上海等地房价的涨跌对太原房价的影响比较小。

　　问题3：

　　据统计，太原市现有外地开发企业超过15家，约占整个太原房地产开发企业数量的六成。其中，已有的外来品牌开发商有万达(论坛新闻)、富力、恒大、绿地等，已经拿到土地的外埠开发商有万科、泛海、复地、首开等。外来开发商的进驻在繁荣太原楼市的同时，也给本土开发商带来压力。――你认为这个压力是难以抗拒和承受的吗？外地开发商的进驻是推高太原房价的主要因素吗？

　　曲平海：我们认为外地开发商的到来给本土发展商带来了压力，但这个压力是良性的，对推进本土发展商走向规模化、专业化、产业化、品牌化有积极意义，有挑战也有机遇，这是一次重新洗牌的过程，这种竞争结果是――购房者在买房的时候会有更多的选择和得到更好的服务。外地开发商的进驻是推高太原房价的主要因素之一，因为他们给消费者带来了更好的服务和产品，如精装修商品房、湖景园林房、物业服务等等。

　　问题4：

　　在宏观层面，78家央企退出地产业，如果使地价跌下来，你是否认为房价将会随之回落？或者房价仍然按市场供需的规律确定价位，不受地价跌落的影响？

　　曲平海：不会使房价下跌，这也就是为什么近期北京等城市房价仍在上升，主要原因是中国城市化进程仍在加速进行，但土地供应由于18亿亩的控制制约了土地供应量，土地供给和需求之间的差距仍比较大，同时货币的市场流动性仍比较大，地价不会大幅度下降，无论有没有中央企业竞争土地市场，地价仍会继续上涨，房价也会继续上涨，中央的调控措施只会让房地产市场规范，但规范市场的同时会减少房屋和土地的供应量，这实际上是在推动房价和地价的上涨，使土地供应越来越紧张，房屋能推向市场的量也在减少，这就是为什么越调控越涨价的原因。

　　问题5：

　　由于去年房地产业的火爆，引发今年土地市场的持续升温。最近舆论都集中在“政府财政过分依赖土地出让金，推高房价”的问题。省房地产协会袁纶华会长之前也提出了土地管理制度改革。――你对此怎么看？

　　曲平海：城市化的进程需要合理的配置和发展城市资源，包括教育资源、公共道路和交通资源、公共医疗服务和公园绿化等等资源，而这一切都需要大量的资金投入，这就需要地方政府通过房地产收入来增加这些投入的资金来源，没有房地产的发展，地方政府就没有了这些公共资源资金投入的财政来源，就会制约城市化进程，只是房价不能上涨的太快，透支未来的土地财政资源。　　

　　问题6：

　　从“国十四条”到“两会”，政府针对房地产业发展尤其是房价问题接连出台了一系列意见及措施，引起了业界的强烈关注。――你对政府的调控政策如何看？接下来还会否有新的政策出台？对太原楼市的影响究竟有多大？

　　曲平海：调控政策只能短期内增加某些购房客户的购房观望情绪，不能改变人们对住房的刚性需求，调控反而减少了商品房的供应量，房价能不反其道而逆势上扬吗，我们可以回顾历次政府对房地产市场的调控，越调控涨的幅度越大，这就是目前中国房地产市场的怪圈。规范化是必要的，但规范化的调控只能打压房地产公司推出市场的商品房供应量，政府只能短期内抑制客户的购房需求，但不能改变中国人的置业习惯何城市化进程，市场观望一段时间后反而是报复性的房价上涨，这就是市场对政策调控的回答。如果北京和沿海城市房价还在疯狂的上涨，政府还会有新的政策出台，比如物业税，上调利息等，但这些政策对太原的楼市影响不会太大，原因在于太原的房价一直比较理性，目前在二三线城市中太原房地产市场最有理性的，从来没有爆涨过，太原楼市投机性不强，没有被炒房客关注过。

　　问题7：

　　去年3月太原楼市在经历了“寒冬”之后逐步回暖，呈现“小阳春”的繁荣景象。今年又到3月时，你如何评价目前的太原房地产市场现状？去年的火爆景象还在延续吗？

　　曲平海：太原目前购房者有两方面的表现，一种是观望情绪，等待新的调控政策出台，楼市的降价；一种是恐慌性购买情绪，担心太原的楼市向北京楼价一样一天个价，疯狂的上涨。我们认为太原的楼价在今年内仍会继续上涨，但涨幅不会超过北京楼价的涨幅，太原楼市的泡沫比较小，太原越来越成为宜居城市，获得“国家级园林城市”说明到外地置业的山西人应该选择太原置业了，太原未来更加具有城市活力，吸引山西其它地区的人到太原置业，太原的房价今年依然会火爆。　　

　　问题8：

　　在目前房地产市场迷雾弥漫的状况下，大家都非常关心房地产业未来的走向。有种看法认为，太原作为二三线城市，房地产业仍有发展空间，但最好的日子已经过去了。――你认同这种观点吗？

　　曲平海：不认同，太原的房地产刚刚进入发展期，随着山西经济的转型和山西整体人口收入的增加，太原城市面貌的改变，太原会吸引更多的山西其他城市和地区的人口到太原置业，太原房地产的好日字会逐渐来临。

　　问题9：

　　易小迪（阳光100总裁）最近在北京说：“房地产业已经进入高度竞争的微利状态。现在可以生存的地产企业只有靠上市，才能低成本融资。不上市都难以活下去了。”――你认同这个观点吗？不完全认同？或根本不认同？

　　曲平海：不认同，大企业有大企业的做法，小企业有小企业的做法，大家都会有市场，尤其在太原这样的欠发达地区更是这样，预售制度可以给发展商输血，城市的改造也会给小企业提供可开发的中小地块，区域性的房地产公司仍是太原这样2、3线城市发展的主流，原因在于太原的土地供应和开发体量不支持大量的大型开发企业到太原开发，太原各个地区都有区域客户支持中小发展商的开发。

　　问题10：

　　一个行业发展到一定阶段后，常常会呈现几家公司独大的格局，对于房地产业来说，这也会是个趋势。你认为对于中小开发商来说，如何在太原房地产业找到机会使自己发展壮大、在激烈竞争中立于不败之地？

　　曲平海：品牌化是这些公司做大做强的唯一出路，这也是山西发展商所缺乏的；地方政府和银行的支持也是一个重要因素；同时股份制也是一条很好的出路，目前太原的发展商由于种种原因，不愿意让利给其他合作者是做不大的原因之一，但市场会逼他们合作共赢的，这种迹象已经出现，西岸(论坛新闻)就是一个典型例子。

　　问题11：

　　你认为太原目前的房地产业存在哪些问题？有什么样的建议？

　　曲平海：政府对中型发展商的扶持力度不够；银行对发展商的支持力度也不够，这两方面都需要改善，煤企的转型需要政府引导其走向联合开发的道路上。目前本土开发商的开发规模都比较小，需要做大做强；开发商需要规范自己的行为，诚信和品牌建设是关键，要合作共赢，不要怕合作者和专业公司分享其利益是其做大的唯一出路。专业公司做专业的事情，而不是独家将什么事情都做了，发展商是地产和房产的整合者，会有一大批专业公司为其服务，如园林设计公司、房地产销售策划公司等等为其服务的中介公司，只有这些企业有了生存空间，房地产企业才能做大，才具有市场竞争力。