进场还是离场？购房者持币数月等来涨价

　　多空相撞，投资客在楼市中再次发生相左意见，部分投资客看空后市积极抛货，而另一部分投资客则继续看多后市，不断加仓。

　　刚买了市中心一套次新房的温州投资客余敏告诉记者：“正准备出手购买中远两湾城十套270万左右的房子，没想到没几天时间一套也没有了。”

　　与余敏不断加仓形成鲜明对比的是，150平方米以上大户型二手房的挂牌量已连续4个月持续上升，仅3月份上半月，150平方米以上的二手大户型挂牌量为1950套，与2月同期相比增56.3%。这表明越来越多的投资客正准备抛售手上物业,特别是大户型业主。

　　无独有偶，上海美联物业市场研究部此前曾针对400名年龄在25~65岁之间的潜在客户进行调研发现。购房者中考虑在一两个月内买房的仅占7%，但计划出售房源的业主则高达13%。

　　“对上海房地产后市看法不同，导致投资者有的进场有的离场，”汉宇地产董事总经理施宏狈治龀疲“看空一方主要是对目前调控政策的担忧，银根收紧不得不套现离场，再加上银监会正在查处不良贷款记录，有可能影响这部分投资客选择离场。而看多的投资客，则认为现在的政策比较温和，支撑房价继续上涨的动力依然存在，再加上目前挂牌房源质量要优于去年年末，所以选择继续买房。”

　　尽管投资者意见相左，但在施宏笨蠢矗这也是导致3月份成交量急速上升的一个重要原因。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，3月份多个局部板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。在全市各行政区中，浦东、宝山、普陀、闵行等区成交套数居前，且较2月份出现大幅增长。

　　而在交投活跃的物业结构中，上海中原样本数据检测显示，3月份前三周（3.1-3.22）成交套数环比2月份的前三周增加80%；成交均价为17977元/平方米，较2月份的前三周成交均价出现16%下跌。其中主要原因是受到成交结构变化影响，特别是面积在70-90平方米的小户型物业的成交量和上月比放大200%，而面积在150平方米以上的大户型成交量和2月相比下降近40%。

　　也就是说，尽管大户型业主积极挂牌，但市场成交主体仍徘徊于小户型物业。但值得注意的是，“低总价房源新增挂牌占比一般为3成，与需求存在较大缺口，使其成为目前涨价的“先锋”。” 21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉记者。

　　□入市参考

　　二手房投资八大注意

　　细细算来，可以将上海二手房物业类型分成好几档，如果你正好想投资学区房，不妨听听专家怎么说，“市场下行时期，学区房能逆势升温”；如果你跟别墅对上了眼，那就要注意看看手头的钱是否充足。

　　小户型：要买就买普通住宅

　　由于总价低、投资回报率高，一直受到刚性自住需求和资金实力不强的投资客的重点关注。在租赁市场上，普通小户型住宅的租金回报水平一直高过大套型住宅。同时此类房源具有非常多的租售客　　户群，无论是出售和租赁的时间周期都比较短。另外小户型凭借“普通住宅”身份省去很多税费，其流转便利性、投资价值得到了很大程度的维护。

　　老公房：注意能否商业贷款

　　老公房都是房龄较大，一般不能商业贷款。因此相比一些次新房的小户型，购买资金要求更高一些。但是相比次新房小户型总价较低，而且大部分老公房所在区域一般都是非常成熟的社区，无论是交通、生活设施、学校等都非常完善，因此比较受年轻人（单身或刚结婚）喜欢，而且该类老公房租赁相当活跃，租金回报率颇高。

　　学区房：挑下行通道买

　　学区房的最大特征就是无论市场如何波动，其买卖和租赁总能保持较为稳定的市场行情。特别是市场下行时期，学区房能逆势升温。无论是中小学还是大学附近的房子，受到文化教育氛围影响，特别是有对口学校的小区，其房源的受关注度始终都非常高，可以说，学区房是最能经受得住市场考验的一种产品。

　　别墅：“封杀令”下存量减少

　　自2006年别墅供地限令开始实施之后，近来几年一直在消化存量。近期出台的“国十九”条中再次强调禁止别墅土地供应。“封杀令”的出台，无疑对当前已获审批的别墅项目来讲又是一大利好。在土地资源日渐稀缺的前提下，特别是独栋别墅更显珍贵，在前段市场处于盘整期间，松江佘山板块的顶级别墅成交就逆势上扬。

　　豪宅：有实力再入场

　　上海的豪宅基本分布在内环以内，而且户型较大，总价也比较高，对资金实力要求较强。就目前来讲，豪宅分布区域后续基本没有新增供应，在不可复制的稀缺地段下，豪宅的价值也在逐步提升。同时近期政府在调控楼市措施中明确表示严格控制大户型住宅。因此，豪宅在抗跌保值的同时也成了投资收藏佳品。

　　面临动拆迁住宅：关注拆迁节奏

　　此类型物业以低成本高回报著称。但由于目前城市拆迁是一个争议比较大的事件，开发商的拆迁节奏可能会遭遇不可预测的变化。因此在投资该类物业时可能要承受一定的风险，如果在3-5年时间里都没有开工迹象，耗时延长，不确定因素增多大。同时由于这样的物业环境较差，即使出租，投资回报率也比较低。

　　地铁房：地铁概念正淡化

　　由于轨道交通的增加，交通的便捷，现在地铁口物业的概念越来越淡化，尤其对市中心地段的房产影响甚小。以前地铁口物业和非地铁口物业价格差异在20%左右，而现在只在10%左右。不过从纯投资角度来说，地铁口物业租金要高于非地铁口物业10%-15%，此外地铁附近附加值较高也能增加今后出售时的卖点。

　　大户型：看清产证套数

　　投资此类物业时要注意：1、房子是否为两套打通。此类房产有两套房产证对将来出售时会有一定的影响。2、由于购房者多为有一定财富积累的人士，投资此类物业时要多考虑其所在小区品质。3、投资此类物业如果需贷款的话一般为600万以上，现在银行对此类审核比较严格，购房者在购买此类物业时要权衡自己的经济实力。