重拳解读--国务院房地产新政策

　　国务院3天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。针对目前一些城市过快上涨的房价，14号，国务院总理温家宝在国务院常务会议上，研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，其中最重要的看点是，明确了贷款首付款比例不得低于30%；贷款买二套房，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。新规中的“商业银行可根据风险状况”是政府考虑商业银行是商业性机构，如果国家严格要求一分钱不能贷，有悖商业银行自主经营的原则。实际上，在具体执行中，监管机构可要求商业银行停贷，原则上不给3套以上购房贷款。第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投资或投机，该政策非常准确地打击了投资投机购房。

　　第三套房贷款可暂停发放规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　非本地居民贷款买房受限规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这一规定主要针对以投资投机为目的的外地人购房现象，针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”。这种现象在海南等大城市很明显，现在正在向二三线城市波及。抑制了外地人在一线城市购买住房，同时也打消了在一线城市打算给孩子买学区房的念头。此条规定的力度比较大，将有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房，虽然对存量房的影响不大，但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。将严重打击以外地投资客为目标的房地产项目。以海南市场为例，大量外地等针对海南购房者的项目将陷入危机，而海南云集外地炒房人的区域也将前景黯淡。

　　地方政府可限定购房套数规定：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。该政策将会继续打击很多购房者炒房的可能。主要是针对相当一部分全款大批买房的购房者，但给各地留有一定调整余地。地方政府在制定执行细则时需要详细调研，根据各地具体情况因地制宜，合理划线。但有业内人士表示，这一政策要求在具体操作细节上下工夫，此前海南三亚政府部门为防止对房地产市场进行过度炒作提出，对于前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购五套房。但有部分开发商指出，炒房者如果要一人购置多套房产，只需要携带更多的身份证或者别人代劳，就可以轻而易举规避对外地人实施的数量限购政策。

　　研究制定调节房产收益税收政策规定：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，非常大地影响了很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格，预计房价很可能出现20%以上大跌。该政策会很有效，但并不能得出物业税即将出台的结论，因为物业税涉及的范围非常广，一旦开征，就意味着所有的物业都要征收，而且征收难度很大，计算非常复杂，很快征收不现实。要解决现阶段问题，分层处理的税收制度会比较合适，具体还要看下一步政策

　　炒地开发商新项目难获新贷款规定：房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。新政策要求多部门对土地及融资市场实行收紧政策，将会非常明显降低金融市场的风险，而且对于利用违规行为炒作楼市的很多经营者来说打击力度非常大。加强了金融监管力度，通过金融手段规范市场和开发商，控制资金，防止项目公司依仗母公司的输血，在市场肆无忌惮地拿地。但是，该政策的执行难度很高，目前融资渠道五花八门，很难监管。对囤地企业的政策，一方面是督促其尽快把土地转变为商品房供应，另一方面也警示了囤地的风险，一旦被认为囤地，企业将承担极大的风险，因此，会明显降低企业囤地的现象，进而对降低地价有所帮助。

　　市场反应：这是近几年最严厉的调控政策，房地产细化政策，将陆续推出。这些政策每一个都是重磅炸弹，是全方位的调控政策，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，“力度之大前所未有，对整个行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。”条条致命，切中了高房价命脉，堪称史上最严厉的调控政策。“这些政策都预示楼市调控再也不会是之前的隔靴搔痒，楼市的高房价已经不可能持续。”4月上旬，海口、三亚现在二手房源突增，海南三亚的一手房成交出现量价齐跌。

　　南国都市报记者近日采访我省的工行、农行、建行及光大等几家银行的个贷部门的工作人员得知海南各大银行：二套房贷首付5成起已执行。预测：海南等大城市房价将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%-30%的现象，甚者50%-70%下调现象。将有60%以上的购房者出现明显的观望，以海南为例，楼市的成交量将出现50%以上的下降。在全国主要城市楼市阳春行情再现之时，南端海南楼市已经呈现了松动的迹象。即将到来的楼市第二波调控，或让这部分投资客坐立难安。（以上言论观点仅代表个人见解）