住宅市场泡沫加剧 商业地产回报稳成投资新宠

　　摘要：中国房地产市场经过2009年一路高歌猛进之后,在今年的两会上成为焦点话题。房价高,买房难,成为议论、批评的重点。但是,两会过后,北京“地王”频出,各大城市甚至二、三线城市房产价格再度凶猛上涨。连部分房地产开发商都直呼“看不懂”。

　　搜房中国商业地产投资者俱乐部全国财智分享<<<<<>

　　中国房地产市场经过2009年一路高歌猛进之后,在今年的两会上成为焦点话题。房价高,买房难,成为议论、批评的重点。但是,两会过后,北京“地王”频出,各大城市甚至二、三线城市房产价格再度凶猛上涨。连部分房地产开发商都直呼“看不懂”。

　　火热的背后隐藏着危机。住宅市场的泡沫越大,投资风险就越高。在这种背景下,适合长期投资,能够获取稳定回报的商业地产成为投资新宠。

　　商住倒挂,写字楼成为价格洼地

　　在上海、北京等经济相对发达城市,“商住倒挂”现象非常明显。根据第一商业地产网统计,上海人民广场周边住宅价格普遍在4万左右,而相同地段的写字楼价格仅3万元。写字楼成为了房产市场中的价格洼地。

　　在“世博效应”和国内、国际经济持续向好的预期下,上海写字楼市场的需求将迎来新一轮爆发。加之上海即将在2020年前建成国际金融中心和国际航运中心,未来的黄金10年上海会吸引更多世界500强企业入驻,优质写字楼市场长期看好的投资动力在逐步发轫。

　　在世博会前,大量民间资本正悄然从住宅市场抽身,转投销售型的甲级写字楼物业,而在过去,这一市场传统上只是海外资本的狩猎场。民间资本抄底写字楼,是投资者追逐财富的敏锐嗅觉。

　　回报稳定,商铺市场投资客逐步增加

　　商铺市场因为相对稳健和较高的投资回报率,正吸引更多投资客和更多的资金入市。第一商业地产网监控到的数据显示,商铺投资客的数量正日益增多,商铺投资需求有明显的增长趋势,除本地投资客外,还有不少来自外地和海外的投资基金关注商铺市场。

　　商铺投资回报率平均有5%-6%,比目前上海住宅普遍低于3%的租金回报要高得多。此外,商铺投资受政策影响相对较小,近年来价格走势稳中有升,物业增值也非常明显。

　　商业地产地价本身投入大,租金回收期比较长,投身商业地产的开发商往往面临巨大资金压力。

　　本报讯(记者龙蕾)去年年底以来,楼市紧缩型调控政策拉开大幕,银行收紧房贷政策的密集调控令住宅市场走势显得比较微妙。在这种情况下,很多大开发商如万科、合生都开始将目光齐齐对准商业地产。

　　一直以来,“只做住宅”的万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。今年3月,东莞市长安镇长青路地块就被万科以10.04亿元高价斩获,将建起一座约60层的超高商业建筑。越秀地产早在2005年就提出向商业地产转型的口号。该公司目前在天河中央商务区甲级商业物业圈中居于主导地位。保利地产(企业专区,旗下楼盘)2009年年报中称,该公司在商业地产经营上实现较大突破。

　　摘要：中国房地产市场经过2009年一路高歌猛进之后,在今年的两会上成为焦点话题。房价高,买房难,成为议论、批评的重点。但是,两会过后,北京“地王”频出,各大城市甚至二、三线城市房产价格再度凶猛上涨。连部分房地产开发商都直呼“看不懂”。

　　更多开发商启动商业地产

　　今年,各大开发商对于商业地产可谓风生水起。2010年,专注住宅地产开发的合生创展将以高级商业地产为代表的投资型物业发力。2009年是合生创展在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发,部分项目将在今年投入运营和招商。其中最大的动作是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。

　　中粮集团宣布以“大悦城”为品牌,在全国打造“全服务链城市综合体”,并以此作为公司商业地产的发展战略。而金地集团(企业专区,旗下楼盘)也表示,将不再单纯从事住宅开发,商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划,在今年的土地投入计划中,就有20%的资金会投向商业项目。此外,内地房企绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发,而新加坡的德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。

　　商业地产风险大回报高

　　中原地产项目部总经理黄韬表示,对于开发商而言,在传统房地产市场逐渐成熟、竞争日趋激烈的今天,商业房地产开发提供了远比住宅高得多的利润空间。不过,商业地产地价本身投入大,并且很多商业项目并不出售,租金回收期比较长,投身商业地产的开发商往往会面临巨大的资金压力。