济南别墅市场再发现 产品的复合价值最重要

市场分析：

　　除了郊区别墅，济南传统的别墅区主要集中在千佛山周边，占据了较好的自然资源。但总体开发量不大，没有掀起很抢眼的市场热点。而2009年位于奥体文博片区的中海・奥龙观邸的面市，开创了单价3.6万元/平方米的济南房价历史新高，最高总价达1400万元/套。这一价格震撼了济南楼市，用世联地产住宅顾问部总监冯立峰的话说，“济南市场高端购买力非常强，这部分人群想买好房子的愿望和需求持续没有被满足”。而中海别墅的热销让开发商不得不重新估量这一高端市场。

　　踩盘路线：

　　第一站：中海・奥龙观邸

　　围着奥龙观邸项目地块转一圈，很明显感觉是行走在坡地上，从南往北看，视野很开阔，经十路的天际线越来越富有曲线美。据售楼处工作人员介绍，项目一期已经售罄，二期预计5、6月份开盘，产品是双拼、联排别墅，全部装设电梯，面积在350-550平方米之间。该项目定位于城市别墅，可以作为高端人群的第一居所。工作人员预计售价也将有大幅上涨，每套都在700万元以上。

　　第二站：瑞境皇冠水岸

　　项目位于明水湖畔，宽阔的水面上春水荡漾，在阳光的照耀下闪着金光，不远处的一栋栋别墅与碧蓝的湖水相映生辉，让人顿时感觉心旷神怡。据售楼处工作人员介绍，项目拥有 300万平方米的明水湖湖面风景、 600亩生态湿地，26日项目二期-龙园城奠基，产品以联排别墅及叠加别墅为主，布置部分双拼别墅，打造英伦风格的湖墅城邦。

　　第三站：国科高尔夫别墅

　　随着济南北跨进程的加快，通往国科的道路越来越多，在国科别墅的南面，308国道和绕城高速公路交叉处设置了上下口，从国科可以迅速沿绕城高速和青银高速抵达济南国际机场。国科高尔夫别墅三期正在建设中，三期别墅形态更加成熟，融入南加州异域风情，注入人文理念，打造全新北美原乡别墅。据介绍，目前均价在6000元/平方米，比去年初4500元/平方米有大幅上涨。

　　第四站：领秀城・漫山香墅

　　沿舜耕路一直往南走，地势一步步升高，林立的高楼被甩在身后，南面的青山越来越近，路东的粉墙红瓦绿树进入了视野，这就是漫山香墅。据介绍，目前在售的是一期非经验住宅叠院C-villa，采用了济南从未有经验可循的“3+1”建筑模式，一层、二层独立成户，三层跃四层形成大尺度跃层产品设计，是Townhouse叠拼式的一种延伸，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生。目前售价约在230万-300万/套之间。

　　第五站：鲁商・御龙湾

　　鲁商・御龙湾位于长清湖畔，毗邻 5000亩园博园，周边山东师范大学、山东工艺美院等10余所高校林立。御龙湾一期只剩部分联排别墅，一套售价在200万元左右。二期总建筑面积5.8万平米，全部规划为类独栋、双拼、联排别墅。二期 VIP会员预约中，缴纳5万元诚意金，可享受冲抵10万元的购房优惠。

　　踩盘心得：

　　别墅市场不同于普通住宅市场，购买群体对价格敏感度不高，但对产品的要求却比较高。一直以来济南别墅产品进化较慢，没有满足客户对别墅的需求。

　　别墅是一种复合价值的住宅，复合价值的高低，取决于项目的地段、交通、配套、价格、户型、品质、私密性、物业等各种因素的综合指标，只有将各项指标综合起来达到价值最高点，它的复合价值才能得到凸显。

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　　责任编辑/liuhui.jnxf

　　在持续走高的住宅价格让山东济南购房者越来越吃不消的时候，山东济南一批卖价数百万元甚至更贵的别墅却销售得非常好。2009年，省城新推出的别墅基本都卖光了，而2010年，省城将会有更大规模的别墅产品集中推出。

　　2009年省城一家楼盘推出别墅时的热销场面给省城许多购房者留下了深刻印象：1.5万元/平方米，每套500万元的大别墅在认筹阶段就被预订了80%。而2009年省城另一家房地产公司推出的5套独栋别墅，总价更是高达1100万-1400万元，均价2.8万元/平方米，在推出当月也销售一空。

　　别墅以前销量一直不大，但2009年开始出现了热销。相关的市场统计数据也说明了这一点。据信立怡高的调查统计，2009年济南别墅的在售项目为10个，市场总供应量为862套，总面积23.9万平方米，其中新增供应量为779套，总面积21.7万平方米。全年成交量相当可观，共成交702套，总面积19.7万平方米，而且2009年新推出的别墅基本都被消化掉了。

　　据介绍，济南传统的别墅区主要集中在千佛山周边，占据了较好的自然资源。而2009年新推出的房源则四处开花，各处别墅的热销，反映了济南的别墅开始由单纯的“卖资源”逐渐过渡为“卖产品”，一线品牌开发商的成熟产品增强了别墅的吸引力。

　　对于济南市场别墅的突然热销，业内人士表示，这与一线开发商进入济南有着密不可分的关系，他们的产品“挖掘”出了济南大量的高端客户。

　　信立怡高策研中心的李臻经理分析说，2009年一线品牌开发商的进驻，带来了先进的开发理念和成熟产品，济南别墅产品档次大幅提升，不再一味地追求面积，设计更为合理紧凑，更加注重人性化，因此才会出现销售火爆的情况。

　　业内人士认为，2009年别墅的热销肯定会带动2010年的进一步升温，因为济南还有相当一部分人有着这样的需求。调查数据显示，2010年省城别墅市场潜在供应量将达40万平方米，大约有10个项目提供别墅。

　　市场人士分析，2010年省城别墅市场销量将稳步上升，预计仍然会保持热销局面，客户对于高端别墅的认同度将大大提高，从而导致细分市场进一步形成。