写字楼投资比住宅更需智慧

　　数据显示，今年济南一二月份写字楼整体价格已近每平米12000元，而住宅整体均价为8612元，前两月的写字楼市场供应量为6.87万平米，供应量最大的是在济南各区域零星分散的写字楼，其次是奥体板块以及二环东路板块，中润世纪广场一个整层的成交，名士杰座近1500平米的成交，山大路及高新区板块没有市场供应，经十路板块唯一一处写字楼鲁商广场销售处于稳定状态。

　　不是不想而是不敢

　　尽管写字楼的销售数量及价格在稳步地上行，但对于投资者来说，投资写字楼的热情较之住宅差了许多。王先生最近一直在犹豫，去年自己在住宅投资上赚得几十万块钱能否投资一下写字楼，他正盯着在高新区的中铁汇展国际的写字楼项目，听销售员说即将开始认筹，想买一套70多平米左右的写字间。他说，这一片区的配套虽然差一些，但随着高新区居住人群的增多，园区的发展，相信在区内的中小企业对写字楼的需求逐步增大，但他不敢贸然进入，目前正多方面考察。像王先生这样的投资者代表了一些想进入写字楼投资市场人士的心态，他们很轻松地在住宅投资上大赚一笔之后，想长期持有一处写字楼物业，以较高的租金获取自己将来的高额回报。

　　长期从事写字楼销售的张经理分析说，目前济南的写字楼会随着城市综合体的多个建设，更多新开发板块区域性需求而逐渐增多，这也使得一些投资者也逐渐瞄向了该类物业的投资，但却无从辨别。他说，写字楼的投资需要做的判断比住宅投资因素要多很多，首先，要有对宏观经济环境的判断，写字楼市场受此的影响最大，经济不景气写字楼租户自然就会减少，直接造成空置，它不像住宅那样是人类的直接需求，空置的可能很小。其次就是对于自身经济能力的分析，虽然有些项目写字楼价格比住宅还要低，但具有投资价值的写字楼的价格会远比住宅要高，加之高首付、高利率、变现率差等特点，时刻都在考验着你具有资金的多寡及资金链的状况。再者还要对目标租户群体的分析，物业贬值程度的快慢等等这些都需要专业的考量。

　　需要“口袋”更需要“脑袋”

　　在济南西部投资一处小户型写字楼的李先生现在颇有感触，他说，现在济南的写字楼销售大多以整层或整栋来卖，且写字楼的档次也越来越高，他在五年前买的这两套一共 100多平米的写字楼现在以每天每平米1.2元价格出租，面临着租客不稳的情况，因为整栋楼是切成小块面积进行出售，当时看总价格便宜，没想到进驻物业的公司档次低、流动性大，再加上小业主太多，严重影响了物业的管理水平，大家都不愿意来租，有一段时间曾闲置，不但没给他带来利润，反倒让他白贴银行利息进去。

　　经过去年房价的疯狂后，市场逐步进入到平稳上行状态，住宅短期赚巨额利润的情况已难出现，于是，对于炒家相对较少的写字楼投资，众多非专业投资者尚在徘徊，在衡量着自己的口袋和脑袋。有专家分析，一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于写字楼这类的商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到 10%/年或者更高，一些住宅写字楼价格倒挂的区域，如果规划前景看好，投资写字楼会是一个长期持有高收益的挣钱方式，但这需要比投资住宅更高的智慧。