济南别墅市场再发现

　　市场分析：

　　除了郊区别墅，济南传统的别墅区主要集中在千佛山周边，占据了较好的自然资源。但总体开发量不大，没有掀起很抢眼的市场热点。而2009年位于奥体文博片区的中海・奥龙观邸的面市，开创了单价 3.6万元/平方米的济南房价历史新高，最高总价达1400万元/套。这一价格震撼了济南楼市，用世联地产住宅顾问部总监冯立峰的话说，“济南市场高端购买力非常强，这部分人群想买好房子的愿望和需求持续没有被满足”。而中海别墅的热销让开发商不得不重新估量这一高端市场。

　　踩盘路线：

　　第一站：中海・奥龙观邸

　　围着奥龙观邸项目地块转一圈，很明显感觉是行走在坡地上，从南往北看，视野很开阔，经十路的天际线越来越富有曲线美。据售楼处工作人员介绍，项目一期已经售罄，二期预计5、6月份开盘，产品是双拼、联排别墅，全部装设电梯，面积在350-550平方米之间。该项目定位于城市别墅，可以作为高端人群的第一居所。工作人员预计售价也将有大幅上涨，每套都在700万元以上。

　　第二站：瑞境皇冠水岸

　　项目位于明水湖畔，宽阔的水面上春水荡漾，在阳光的照耀下闪着金光，不远处的一栋栋别墅与碧蓝的湖水相映生辉，让人顿时感觉心旷神怡。据售楼处工作人员介绍，项目拥有 300万平方米的明水湖湖面风景、 600亩生态湿地，26日项目二期-龙园城奠基，产品以联排别墅及叠加别墅为主，布置部分双拼别墅，打造英伦风格的湖墅城邦。

　　第三站：国科高尔夫别墅

　　随着济南北跨进程的加快，通往国科的道路越来越多，在国科别墅的南面，308国道和绕城高速公路交叉处设置了上下口，从国科可以迅速沿绕城高速和青银高速抵达济南国际机场。国科高尔夫别墅三期正在建设中，三期别墅形态更加成熟，融入南加州异域风情，注入人文理念，打造全新北美原乡别墅。据介绍，目前均价在6000元/平方米，比去年初4500元/平方米有大幅上涨。

　　第四站：领秀城・漫山香墅

　　沿舜耕路一直往南走，地势一步步升高，林立的高楼被甩在身后，南面的青山越来越近，路东的粉墙红瓦绿树进入了视野，这就是漫山香墅。据介绍，目前在售的是一期非经验住宅叠院C-villa，采用了济南从未有经验可循的“3+1”建筑模式，一层、二层独立成户，三层跃四层形成大尺度跃层产品设计，是Townhouse叠拼式的一种延伸，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生。目前售价约在230万-300万/套之间。

　　第五站：鲁商・御龙湾

　　鲁商・御龙湾位于长清湖畔，毗邻 5000亩园博园，周边山东师范大学、山东工艺美院等10余所高校林立。御龙湾一期只剩部分联排别墅，一套售价在200万元左右。二期总建筑面积5.8万平米，全部规划为类独栋、双拼、联排别墅。二期 VIP会员预约中，缴纳5万元诚意金，可享受冲抵10万元的购房优惠。

　　踩盘心得：

　　别墅市场不同于普通住宅市场，购买群体对价格敏感度不高，但对产品的要求却比较高。一直以来济南别墅产品进化较慢，没有满足客户对别墅的需求。

　　别墅是一种复合价值的住宅，复合价值的高低，取决于项目的地段、交通、配套、价格、户型、品质、私密性、物业等各种因素的综合指标，只有将各项指标综合起来达到价值最高点，它的复合价值才能得到凸显。