国土部拟收紧别墅供地 上海符合定义的仅一半

　　国土部拟收紧别墅供地

　　业内披露上海符合定义的仅一半

　　楼市能否实质回暖，值得期待 摄影 龚星

　　□晚报记者 杨冬 报道

　　记者昨天获悉，在禁地七年后，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施，有消息称，就在国土资源部密集调研全国供地、用地整体情况的同时，一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开。

　　联排等未被列入别墅类型

　　据了解，以往国土部对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅，而地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。

　　“事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品属于类别墅，这部分产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成‘类别墅’，打一个概念。 ”业内人士告诉记者。

　　而且，部分开发商为追求更大的利润，除了前文所述 “以联排名义报批，以独栋产品营销”的手段外，一位曾做过类似项目的开发商便坦言：“低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总容积率符合地块出让的要求，就不算违规。 ”

　　沪真正别墅数量大打折扣

　　事实上，小户型别墅是06年国六条关于“90/70”的政策颁布后，开发商执行上有政策下有对策的一种普遍营销手法。如果严格按照国土部对别墅“独门独院、两至三层”的定义来下的话，上海真正意义上的别墅数量要大打折扣，甚至只有目前的一半。

　　来自上海中原研究咨询部独家披露的数据显示，截至2010年3月28日，上海独立别墅在售个案为184个，而联排等类别墅项目达190个，而存量面积及套数更是相差甚大，独立别墅存量套数1737套，存量面积67.04万平方米；类别墅存量套数3117套，存量面积74.42万平方米。

　　更为“惊人”的是，某些原本容积率是建造公寓的项目，为能吸引购房者眼球及快速去化销量，硬是打出了别墅的口号，特别是有些“90/70”项目在产品设计上可谓动足脑筋，形态上多联排为布局，户型面积足足缩小一半，众多打“擦边球”的别墅项目销售还特别火。

　　业内人士表示，如果国土部明确别墅所涵盖的类型，首先就要明确界定哪类建筑形式列入别墅用地的限制范畴内。其次，涉及到对于计划出让地块容积率、绿化率等指标的限制。如果能够通过对两项指标加以限制，有望更客观、有效地判断地块所建的产品形式。

　　松江宝山嘉定板块受考验

　　上海中原研究咨询部经理龚敏直言，近几年，政府几乎每年都三番五次重申严格控制别墅用地，而又未对别墅做出较为明确定义，使得市场，尤其是买方市场在不了解的情况下一味追捧别墅物业，联排等类别墅项目兼备了别墅的环境，同时又有价格上的优势，从而引发别墅热销。

　　据龚敏透露，在新的别墅定义中，将容积率、套型、面积等多方面指标统筹考虑，联排及叠加等类别墅也将考虑在内。一旦别墅定义出炉，那些打着别墅旗号的非别墅项目产品无疑暴露在光天化日之下，“伪别墅”必定受到市场考量。

　　相比之下，一些真正意义上的别墅有望热销，尤其是独立别墅。数据显示，上海独立别墅近几年供应维持在88-110万平方米之间，而成交除08年外在130-160万平方米间，根据目前存量结合近一年平均月度成交量，消化周期为5.7个月。从区域来看，松江、宝山、嘉定等以联排别墅供应为主的区域板块将受到考验，而松江佘山、浦东龙东大道以独立别墅供应为主的板块前景较为乐观。