济南楼市到底拐不拐？

    与2009年的火热形成鲜明对比的是，济南楼市在今年年初的销售出现了“急刹车”的情况，而且在春节假期过后，市场也并没有启动的迹象。自去年年底开始，国家出台或重申了一系列房地产市场调控政策，这也似乎预示着这个春天楼市会“寒意袭人”。

    楼市春寒料峭的一幕，让我们不禁想起2009年初春时的济南楼市，仅就楼市的成交惨淡而言，两年的楼市春寒是如此的相似。但当我们剖开表象，探及实质时，就会发现，虽然同是寒意袭人，但含意却大不相同。

同是成交低迷，但主动权却已易手。

    在2009年的“春寒”中，购房者掌握着绝对的主动权。2008年年底爆发的金融危机不仅影响着人们置业消费的态度，更直接影响到开发商的资金链条。楼市从卖方市场向买方市场的大反转，让开发商措手不及，购房者也有了更多讨价还价的空间。在2009年年初济南楼市涌现出大量特价房，而以各种优惠折扣为借口的变相降价更是普遍现象。

    但今年的成交量下滑，却是建立在“无房可卖”的基础之上。2009年的济南楼市在经历了春寒之后的持续热销，使得市场可售房源大量减少，很多开发商开始有意识地控制新房源的推出速度。在春节前后，许多项目均停止了新房源的推出，“2009年超额完成了销售任务，现在并不急于销售”成为楼市常态。成交量的下滑在2009年的第四季度已表现的相当明显，但量跌价涨的现实告诉我们：楼市依然牛气冲天！而笔者在调查中发现，春节后的济南楼市虽然成交低迷，但却暗潮汹涌，一些将在上半年开盘的地产项目，其客源积累的数量已经相当可观。

对比两年的楼市“春寒”，是为了给研判后市的发展以依据。2009年是“真寒”，但后市的反弹让人瞠目结舌，而2010年的“假寒”又会有怎样的后市表现？笔者认为，“假寒”对于济南楼市是一件好事，让市场有了一个调整和蓄力的时间，后市的发展将会以平稳为主调，并不会出现急涨或大跌的情况。

开发商：“寒里看热”后市大有可为

2010年的楼市，开局比较冷。

    北京、上海等一线城市的楼市遭遇春寒，部分城市甚至出现住房“零成交”的尴尬局面。作为二线城市的济南，新春伊始的楼市成交量虽不至于颗粒无收，但持续的低迷与2009年年末的火爆反差明显，省城的房地产市场也感到寒意阵阵。

“春寒”：只是暂时现象？

    虽然成交量不容乐观，但笔者在采访多个楼盘的营销负责人时，他们都表现得相当乐观。“2月、3月是传统的楼市淡季，每年都是如此，加之今年的春节较晚，老百姓很少会选择这个时候出手购房，出现暂时的低迷很正常，没有必要恐慌。”济南绿地泉景地产股份有限公司副总经理万成粮如是说。加之春节期间大多数房地产企业选择休假，省城在售楼盘八成不营业，一般正月十五之后工作才逐步恢复正常，因此这段时间看房量、成交量低也在意料之中。随着天气渐暖，新盘入市量增加，楼市也会慢慢走出春寒。

    从市场供应角度来说，由于去年下半年住房刚性需求大量释放，导致当前市场供应严重不足。笔者在粗略地调查统计后发现，进入2010年以来还未有新盘面世，在售楼盘的剩余房源挑选余地也都不大，不少售楼处还出现“人等房”的现象，楼市现阶段的成交低迷在所难免。

    市场由冷转热需要一个过程，开发商也需要时间对全年的开发、营销进度进行统筹部署，等传统的“小阳春”行情到来的时候，楼市交易是否就会自然“苏醒”了？

走势：信心依旧满满？

    总体来看，虽然2010年行业政策较2009年相对收紧已成定局，但政府将继续实行稳定的货币政策对房地产来说则是绝对的利好。加之济南市现在正处于快速发展膨胀期，城市规模扩大、城市建设、棚改项目建设以及外地留济人员增多，这些因素为楼市提供了更多有效需求。所以，2010年房地产市场发展依然向好。

    “现在来看2009年的楼市过于火爆，房价涨幅过快，今年这种情况应该不会再延续下去，无论是土地拍卖还是房价都不会再现去年那种非理性的蹦极式上涨，预计2010年的楼市将以平稳为主，整体保持稳中有升态势。”济南瑞丰投资有限公司营销经理糜沙伶说出了大多数开发商对2010年济南楼市的预测。

    但是，也有开发商认为，“两会”召开在即，会后楼市政策走向的悬念萦绕在各方心头，现在就说全年楼市向好还为时过早，上半年的楼市作为去年年底的延续应该会以平稳过渡为主，不会显现什么大问题，但下半年楼市则很有可能会遇冷。

房价：上涨成为必然？

    由于新春伊始的市场供应不足，开发商并没有感觉到市场寒流的到来，因此价格走势也没有出现明显的变化。供应不足所引起的成交趋冷，对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力，开发商并不需要降价来维持销量。不仅如此，不少开发商还表示，2010年房价上涨是必然趋势，下半年还有可能出现大涨。

    省城一品牌开发商在分析2010年济南房价走势时给笔者列举了以下几个方面：一是2009年土地拍卖时“地王”频现使得楼面地价一升再升，其中一部分地块将在今年下半年投放市场，届时必将带动省城楼市均价的上扬；二是济南的刚性自住需求持续旺盛，今年至少还有15-20%的增长空间，2009年一线开发商的不断进驻就足以证明济南这个市场还有的做。同时，开发商也希望政府能够加快经济适用房、廉租房等方面的建设，以解决普通老百姓的住房问题，而不是让所有人只能走买商品房这一条路。

购房者：春寒或春暖又到两难时

    目前济南楼市的低成交量与去年春节后的楼市情况极为相似，但与之不同的是市场上基本没有听到开发商优惠促销的声音。而且，去年春节过后楼市的快速回暖和房价大涨，让购房者心有余悸。虽然现在利空楼市的政策和消息频出，但房价后市走势如何仍难以判断，购房者既怕“追高”又怕“踏空”，陷入两难境地。

    现在还有很多购房者在后悔错过了2009年年初的出手好时机，当时，特价房、优惠折扣的数量和力度是前所未有的。在随后的楼市快速升温中，有一部分购房选择了出手购房，还有一部分购房继续观望，但是，直到现在他们仍难作出选择。仍在持币观望的张华表示，“房价涨了这么多，总会有一个回调的时期吧。而且，目前国家出台的房地产政策对楼市都是利空，我想再等等。”

    2009年的楼市大反转让很多坚信房价会降的购房者不再执著，在笔者的调查中，与张华观点相同的购房者数量在减少。相反，一部分购房者开始有技巧地选择“逢低入市”了，李强便是这样一位购房者。

   “我觉得房价跌的可能性不大，但选择好时机，还是可以淘到便宜房的”，春节过后，李强就开始奔波于各个售楼处，乘着现在是淡季，淘一套便宜房是他的初衷。可是几天下来却毫无收获，不是售楼处大门紧锁，就是可选房源甚少，更不用说优惠和折扣了。在这种情况下，李强开始将目光投向即将开盘的项目上，且已锁定一个开盘价相对便宜的楼盘。

    对于目前进退两难的购房者，套用一个最老套，也是经过实践检验最实用的建议：“该出手时就出手”。

(来源：济南时报)