地产股以退为进蓄势待来年

   “国四条”、“开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”、“调整个人住房转让营业税”，调控地产困局的“三枪”，一枪猛于一枪。表面上看，楼市狂热仍在延续，但地产上市公司股价却明显呈现中枪迹象：自12日14日以来，大盘仅下跌了3.26％，而地产指数却下跌了11.65％。

   “国四条”、“开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”、“调整个人住房转让营业税”，调控地产困局的“三枪”，一枪猛于一枪。表面上看，楼市狂热仍在延续，但地产上市公司股价却明显呈现中枪迹象：自12日14日以来，大盘仅下跌了3.26％，而地产指数却下跌了11.65％。
2010年，楼市是夺路狂奔，还是止步不前？地产股股价是中场休息，还是重头再来？

　　政策“三枪”促行业内部洗牌

　　12月14日，国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确了开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％；12月23日，财政部、国税总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确要求自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。10天内，国家对地产政策的态度从温和到严厉，再到强硬出手，这对地产公司将产生什么样的影响？

　　对此，中原证券分析师吴剑雄表示，“国家提高地产商拿地首付比例，目的是想确保普通商品住房的有效供给，国家寄希望通过收紧开发商资金链来遏制炒地、抑制囤地。同时，从二手房营业税新政传递的信号也看出，新政的目的是遏制房价的过快上涨，抑制投机性购房，鼓励普通投资者购买自住房。”

　　而中国房产信息集团战略规划总监殷冬明在赞同吴剑雄的说法同时，提出“在目前整体金融市场银根相对宽松、融资成本较低的情况下，这些政策的出台对资金缺乏的小型地产商影响较大，而对资金雄厚的大型地产开发商的影响则相对较小。他不会造成房价的大幅下跌，只会加速地产行业内部的洗牌过程。”

　　投机者恐招来“一剑封喉”

　　据北京市房地产交易管理网信息，12月17日~23日，北京市期房住宅平均日签约量445套；而在12月10日~16日，平均日签约量高达824套，相比之下减少了近一半。虽然量跌，但成交价格却未出现下跌，多数项目销售价格仍在平稳上涨中。对此，有分析人士认为，国务院常务会议首次提出的“加大差别化信贷政策执行力度”的政策恐将提前实施，而这种政策的实施对地产投机者而言，极可能是“一剑封喉”。

　　我爱我家控股公司副总经理胡景晖告诉《红周刊》记者，“加大差别化信贷政策执行力度，意味着过去比较宽松的二套房贷政策明年或将收紧，对投资投机性购房的冲击可能会逐步显现。”北京师范大学房地产研究中心王昊博士也认为，“如果本次调控政策效果仍不明显，政府将会继续出台一系列更严历的组合拳。首先会提高或恢复契税、印花税税率；提高二套房首付比例以及贷款利率；其次加大政策性住房建设比例，提高各地的政策性住房建设及上市数量；扩大政策性住房人口资格，将更广泛的人群纳入能够申请的范围；再者就是改变目前国家对土地的出让方式，限制土地成本，将现在的招牌挂转变为限价竞争。”

　　目前是布局地产股的时间窗口

　　其实，12月份国家出手的这一系列组合拳，不仅打击了投机客，也对上市地产商带来很大冲击。数据显示，“招保万金”四大地产龙头自12月14日以来跌幅远超大盘，在大盘下跌3.26％的情况下，万科A（000002）下跌了11.20％、招商地产（000024)下跌了15.28％。而正因为政策面的不利因素和上市公司不良表现，多家券商近日下调了对地产股的投资评级。

　　目前，多数券商认为明年一季度，受政策影响，购房者、开发商、政府三方都可能进入一个短暂的观望期，2010年一季度楼市销量将面临同比和环比双降的可能，较大级别的反弹行情已经缺乏基础。就二级市场而言，短期内，地产股因缺乏正面的催化因素，投资者对其宜保持谨慎观望态度。

　　不过，仍有券商研究员对地产后市持乐观态度，如中金公司分析师白宏炜认为“眼下的政策出台是为了抑制目前房价不理性上涨，这并不会改变行业向好趋势。虽然短期内地产股难有表现，但整体板块向下的风险已经有限，投资者仍可逢低吸纳龙头地产公司并中长期持有。”开宝基金投资总监叶猷建也表示，“投资者在市场消化了营业税调整的利空因素后，应积极布局。目前是投资地产股不错的时间窗口，一线地产股已具备较大估值优势。”