非普通住房需全额征收营业税

    昨日，财政部、国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），按《通知》要求，非普通住房、普通住房转让的营业税征收都将出现较大变化，2010年元旦起将按新规执行。

　　普通住房

　　须满五年才免营业税

　　新规：自2010年1月1日开始，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率5.5%；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　解读：与现行标准相比，新规主要有两个变化。第一，免征营业税范围由现行的“超过两年（含）”改为“超过5年（含）”；第二，差额征收营业税的，由现行的“不足两年”改为“不足5年”。

　　非普通住房

　　开始征收全额营业税

　　新规：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，税率5.5%。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率5.5%。

　　解读：此次非普通住房的调整力度较大，按现行征收标准，转让非普通住房的，无论购买年限如何，均没有全额征收营业税；仅是转让购买时间在两年以内的非普通住房的，才按销售收入减去购房价款的差额征收营业税。而新规不但将征税范围扩大，只要是转让非普通住房，至少都要征收差额营业税，还将税收加重，不足5年的将全额征收。

　　什么叫普通住房

　　条件之一：套内120平方米以下

　　《通知》要求，普通住房和非普通住房由各地税机关在房地产交易部门设立的税收征收窗口进行认定。

　　市地税局称，截至昨日，市地税局未收到税务总局的相关文件，不便对实施细则发表看法。但有关税务人员表示，对普通住房的界定很可能沿用现行标准。

　　据了解，目前我市对普通住房有三个鉴定条件：住宅小区建筑容积率（建筑面积÷占地面积）在1.0以上、套内面积在120平方米以下、同地段商品房均价1.4倍以下，普通住房须同时满足以上三个条件，否则算为非普通住房。

　　如何计算购房时间

　　不再按签订购房合同时间起算

　　如何计算购房时间成为市民关注的焦点。据了解，目前我市各区、县计算购房时间没有统一标准，有的是以签订购房合同时间为准，有的是以房产证上标注时间为准。

　　对此，市地税局表示，将规范各地区计算购房时间的方式，取消按签订购房合同时间起算，统一为房产证上标注时间或缴纳完契税时间，可从两者最靠前的时间起算。

　　专家预测

　　二手房成交量短期缩量终会复原

　　“营业税明年收紧，年底前成交肯定大幅放量，到明年一季度成交会出现回落，但观望两三个月后，二手房成交仍将走上正轨。”在二手房营业税第四次调整后，中原地产副总何伟坚作出这样的预测。

　　何伟坚说，从2005年起，二手房营业税5年内共调整4次：2005年6月1日，全国对个人转让商品房开征营业税，不足2年的按评估价的5.5%全额征收营业税；2006年6月1日，征收营业税的年限由2年拓宽为5年；2009年1月1日至2009年12月31日，征收营业税的年限由5年缩短为2年，2年以下的按差额征收5.5%的营业税。

　　何伟坚预计，明年一季度二手房成交量可能会出现较大回落，但观望两三个月后，成交量有望复原，楼市还是卖方市场。