2009济南楼市全面发力

　　2009的济南楼市风生水起，从方位上看，借全运会的东风东部发展迅猛，西部紧随其后，南部潜力无限，北部蓄势待发。专家表示，济南“区域均好”观念逐步显现。

　　东部：高速发展过后缓刹车

　　□记者 王艳丽

　　在 2009年，济南楼市的明星区域是东部，全运会是造星的功臣。受全运会的影响，东部区域，尤其经十东路沿线各楼盘得到飞速发展，而房价也傍上这趟高速列车。

　　经过高速发展的东部板块，房价明显高于其他板块。比较自然环境资源，东部优于西北部，但是与南部相比却相差无几，但是东部板块的房价却明显高于南部。比如：位于邢村立交以西的楼盘永大颐和园目前已经突破6000元以上；而鲁能・领秀城最近推出的PARK街区均价仅7500元。就地理位置以及生活便利来讲，永大颐和园与鲁能・领秀城不可同日而语。邢村立交桥离市区距离达16公里，生活配套设施完全不成熟；而鲁能・领秀城与城市相接，尤其舜耕路开通之后，业主生活更加便利。

　　东部板块在2009年得到高速发展向东延伸到邢村立交，目前已经伸展到唐冶新区。有专家认为，高速发展过后的东部板块虽要“冷静”下来，横向发展，一味的纵向发展，战线拉得过长，可能将面临着很长一段时间的“空巢期”。

　　东部楼盘一位负责人曾经跟记者讲，东部板块从长远来看，其潜力还是很大，但是要想发展成为真正的城市副中心，还是“任重而道远”。首先，与城市之间的距离问题，虽然路修得很通畅，但是由于城市居民配套设施的缺乏，要想成为人们工作生活的主要区域，在条件上还不太具备。目前，东部板块虽然有一小部分政府职能东迁，但是还缺少购物中心、教育资源等与人们生活息息相关的场所。

　　据调查，东部板块由于离市区较远，生活不便，投资者比例明显高于其他区位。地产专家表示，任何一个区块，房价持续上涨一定是由刚需支撑。目前，东部板块已经透支其区位价格，房价可能会进入平稳期。

　　南部：稀缺板块“钱”途光明

　　□记者 王艳丽

　　受政府规划“南控”的影响，自然环境资源最佳的南部板块在 2009年表现并不突出，但是房价涨幅已经显现出该板块后劲十足。目前，南部板块的住宅产品品质提升迅猛，随着一些品质社区的建设，南部板块“钱”途十分光明。业内专家认为，2010年，南部板块将是投资以及改善型居住的不二选择。

　　就济南各板块来讲，南部区域毋庸置疑是自然环境最好的板块，青山环抱，少有重工业企业。由于政府的引导以及自然环境的特点，南部区域已经形成休闲旅游观光的氛围，种种因素无疑显示南部板块是最为宜居的区域。

　　今年下半年，“地王”频现，然而在南部区域，除了中海拿下的九曲片区以外，再无地块出让。而且在政府“东拓、南控、西进、北跨”的规划指导方针下，该板块在未来出让的地块也绝不会像东部与北部一样“泛滥”，因此土地的稀缺性将愈加明显，“物以稀为贵”的价值规律在被市场认可后自然会形成一场大爆局。南部区域住宅产品的品质提升在2009年尤其明显。

　　11月底，鲁能领秀城.漫山香墅开盘，到过该项目现场的人，相信都会被其品质所惊艳。据该项目销售经理王卫刚介绍，漫山香墅是鲁能领秀城自己研发的创新型联排别墅，记者观察，该产品有许多创意新颖的设计，像二楼户型还拥有下沉的地下空间，十分讨巧。与鲁能领秀城相邻的外海・蝶泉山庄，是在济南奋斗多年的外海集团的倾情巨献。蝶泉山庄的“坡地别墅”，在济南可谓独树一帜。从这两个项目可以看出，南部区域正在向着高档大型社区的方向前进。

　　2009年，南部区域的房价随之水涨船高，据了解，目前鲁能・领秀城高层住宅均价为7500元，比一期开盘价格已经翻了一番。但是相较其产品品质的提升，涨幅还有一定的上升空间。

　　西部：房源紧缺 价格猛涨

　　□本刊记者/任世海

　　今年济南房地产市场房价涨声一片，就连人们印象中价位较低的西部区域也紧随市场大势，由于区域可售房源数量有限、刚性需求旺盛等因素，价格一路飙升，让购房者咂舌。

　　有关资料显示，西部大盘泉城花园今年年初均价5300元左右，下半年价格站上了6000元关口，如今已是均价6400元。凯旋新城则从年初的5400元上涨到了6500元，下半年的房源所剩无几。实力伴云居年初价格在 5800元，最低4200元，现在已经到了6500元，而且无房可卖。四建槐花源一开盘便被抢购一空，路劲御景城年初价格5800元，目前均价7500元。

　　西部某楼盘的一位置业顾问表示，房价上涨并不意外，因为西部区域的住房需求很大，而可售房源实在太少，还有的楼盘由于后期没有可开发土地，为了控制销售节奏，便一次次地提价。

　　业内人士表示，除了刚性需求旺盛、可售房源不足等因素，西部未来发展前景的美好预期也加速了该区域房价的上涨。众所周知，京沪高铁及西客站在济南落地以来，对济南西部区域的发展有着至关重要的影响。

　　然而购房者却对西部房价上涨过快表示担忧。自己做生意的王先生表示，现在的房价真是越来越让人看不懂了，前两年四五千元的房价在西部就算很高的了，现在却买不到房子了，随便看一套就六七千元，一点都不比东部的便宜。东部起码还是个新城区，各种规划与配套设施都比较系统，发展速度也远远超过西部。比较一下二环东路与二环西路两边的建筑物就会发现东西部差距还是比较大的。

　　专家表示，房地产行业本身具有的区域性决定了很多人在购房时往往会先选择距离原有居所较近的楼盘。

　　北部：不甘寂寞 蓄势待发

　　□本刊记者/任世海

　　北部区域一直是济南房地产市场中比较寂寞的。曾经一度靠重汽・翡翠郡与鑫苑・碧水尚景两个品牌楼盘支撑局面，然而，当这两个楼盘售罄之后，由于五证齐全的在售楼盘屈指可数，北部区域又陷入了寂寞。

　　北部区域终究是不甘寂寞的，今年的土地市场几度在北部区域掀起波澜。据了解，北大资源地产拿下了北闸子板块，世贸集团已经预定了泺口片区的改造。梁府片区300亩土地被鑫苑吞下。华山、徐李片区、裕兴化工厂厂区正被各房产大鳄反复探究，这几个重要地块也将在明年被相继吞吃。力高集团开发的盛世名门在今年年末高调亮相，预计明年春节后会进入销售阶段。业内人士表示，大盘开发、规模开发、组团开发、综合体开发将成为天桥区的重要特征。

　　随着北部近两年的发展，道路的建设，建材市场的整顿，配套设施的改善等，济南北部越来越适合居住，商业办公氛围也日渐浓厚，如果泉城路是济南的“金街”，那么北园大街便可以称作“银街”。商业的发展会加快相关配套的改善与提升，对居住也是一种促进。小清河的改造更是让人们对北部区域的发展无限看好。这也不难理解为何地产大鳄纷纷看中北部这片价值洼地。

　　有越来越多的品质楼盘对购房者是一件幸事，然而普通购房者更担心会不会由于区域发展的美好前景而导致区域房价暴涨。对此，有业内人士认为，北部区域随着明年住宅供应量的大幅增加，将成为整个济南房地产市场的重要组成部分，大量产品上市对稳定房价将起到重要作用。区域房价将会平稳增长，疯涨的局面应该不会出现。

　　中心商业：百花齐放价格上扬

　　□本刊记者 李荣娟

　　2009年，济南的住宅市场“涨”声一片，房价不断推高，而商业项目在经历了2008年的沉寂之后，也迎来了百花齐放的局面。

　　商业新秀接踵亮相

　　据某调查公司的统计数据显示：截止到 2009年11月，济南市场在售商业项目共 14个，在售面积 6.7万平米，其中新增住宅底商项目一个，新增商业面积2万平米，纯商业将在12月底或者明年1月份有较大体量的面市。

　　虽然目前在售中的纯商业项目不是很多，但是今年亮相的却不在少数。例如今年的泉城路上可谓是热闹非凡：除了现有的三联家电、济南万达广场、贵和商厦等，泰府广场、红尚坊、天业国际、恒隆广场等一系列新商业又脱颖而出。再加上建设中的贵和二期新天地，及在售的泉乐坊等，泉城路新增商业总体量近50万平方米。大观园区域除了目前的济南人民商场、银座晶都国际等，也新增了城市综合体--济南万达广场。

　　随着住宅市场的火爆，社区底商也在今年不断推出。阳光100、泉城花园、莱茵小镇、凯旋新城、重汽・翡翠郡等都推出了社区底商，大大满足了投资客的商业需求。

　　价格不断上扬

　　今年的商业项目多了，但是价格却也跟着房地产市场的火爆而不断上扬。以社区底商为例。据统计数据显示，从2009年1月至11月，底商总成交量为10.23万平米，均价整体呈现波动式上涨趋势，1月份的均价大概在4300/平左右，到了6月份就达到了16200元/平，11月份的均价更是达到了17520元/平。

　　而几个还未正式开始销售的纯商业项目也在蓄意涨价。某商业项目负责人告诉记者，项目12月份的均价在以前的价格基础上上浮了40% ，原因就在于项目的热销以及周边同类项目价格的高涨。