市场分析

  初露锋芒的朝阳产业

    ◆二十一世纪是信息经济时代，信息成为人们生存、发展的最大资本，同时随着经济收入的增长，人们对房地产信息方面需求也在不断提高。因此，中国房地产中介正逢一个蓬勃发展的大好时机，市场前景十分广阔。

　　◆相对巨大的客户需求来说，房产中介市场还刚刚开始起步。并且，人们世代住房需求的永久延续性，决定了房地产中介是增长率高、可持续发展的行业。

　　◆房地产行业利润相对较高，是一个获利稳定、风险小、利于投资的行业。

房地产经纪市场现状

近30年来，在我国市场化进程中，按照国家政策，房地产行业因属于对全局起带动作用的支柱产业而获得优先发展。与此同时，房地产中介行业适应于巨大市场需求潜力的增长也逐渐发展起来。

从全球范围看，世界经济向服务化趋势发展。从80年代开始发达国家和地区已进入所谓“服务社会”，衡量的标准是服务业收入占GDP的比重超过50％，当时美国为60％、欧共体58％、瑞典62％、芬兰55％等。服务性企业生产的附加值已经多于制造业所创造的价值。尽管服务业伴随制造业发展而发展，但在服务需求结构变化的推动下，服务行业特征呈现出服务性企业资本投入更加密集，科技投入越来越多，专业化程度越来越高，组织规模越来越大的总体发展趋势。在吃、穿、住、用、行等日常消费中，房产买卖消费无疑是其中所占比例最大的一项，所以房地产中介服务行业是服务业中具有最广阔发展前景的朝阳行业。目前，欧美等发达国家市场上二手房交易量占整个房地产交易量的80％左右。随着我国二、三级市场的开放，房产梯级消费的逐渐形成，二手房买卖、租赁交易额急剧膨胀。

国内房产中介服务业现状有着巨大市场潜力和商机，国内房产中介服务业虽然已有了一定的发展，但是行业发展无序和宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题；行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存；缺乏技术资本投入，经营模式单一、企业管理落后；尚未形成跨地区的现代房产中介服务企业。即使是基于这个现状，据统计，北京、上海、深圳、广州等一线城市每年涉及二手楼市场交易规模就有近万亿元，而这不到全国总量的三分之一。全国二手楼交易每年就有千亿元佣金的市场。假如某家大型中介公司占据全国5%的市场份额，每年仅佣金收入就有50多亿元，加上按揭担保等附加收入在100亿元以上。据有关专家预测，二手房交易量还将以每年25%以上的速度递增。

2009年，济南二手房成交量预计超过20000套，总成交金额预计高达80亿元，保守估算，房产中介佣金市场在5000万元以上，市场前景非常广阔。

房产中介行业发展趋势

   1、树立中介企业品牌，赢得客户对服务的信任

   树立品牌是企业取得竞争优势的主要途径。只有通过优质服务，塑造强有力的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国市场化进程不断的推进，消费者的品牌意识在逐步地加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。而专业水平差、人员素质低、操作不规范的中介企业将被市场无情淘汰。

2、提高人员素质，提供专业规范的服务

   消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信他们可以提供专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是要有专业化操作水平。消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。

3、通过创新与联合提供全面和增值的服务

 客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务，谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户降低消费者的交易成本，谁就能够赢得客户，提高知名度，房地产中介企业应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享、资产重组、资源合理配置。

4、利用最新科技实施网络化管理

  房地产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、时效性、及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。但在目前情况下，计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和Internet成本的降低，以及信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息最便捷的途径。买方不仅可以通过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息技术，从而建立自己的竞争优势。

5、规模化连锁经营增强竞争实力

  实践证明，扩大规模、连锁经营有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。针对目前房地产经纪、评估等中介服务企业“小散”、竞争力弱的现状，必须实施资产重组，连锁经营，扩大规模，增强竞争力。

6、运用新型业态模式加入特许经营体系

  加入知名的房地产中介特许经营体系，可以直接享受知名品牌带来的客户，利用成熟的有竞争力的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务，同时特许体系通过持续的支持，不断提高中介店的管理水平以及经纪人的服务水平，帮助中介店降低投资成本，规避市场风险，确定自身的竞争优势。这将是许多中介企业发展的大趋势。特许经营这一模式本身所具有的优势是传统经营的中介公司和直营连锁所难以具有的，无论是从授权商还是从合作商的角度看，特许经营最大的特点为：低成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。在房地产中介行业，以较少的投入而能享有一个值得信赖的大品牌，拥有特许经营体系内丰富的房地产住房资源以及大量、集中的广告支持和来自体系的专业而长期的培训指导，其结果是不言而喻的。可以看出，特许经营的先进经营理念在中国房地产中介已经得到认可，并被广为传播。我们相信“特许经营”将在我国的房地产领域中扮演着越来越重要的角色。

潜力十足的投资机会

   随着中国房地产业发展，特别是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场已“浮出水面”，并日趋活跃。与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较陌生的字眼，如今已成了普通百姓耳熟能详的词汇。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快，给房地产市场创造了无限商机，使得房地产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二、三级市场、放宽信贷政策、房改房上市等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显作用。

  中国房地产中介巨大的市场潜力，正强力吸引着国内外众多的投资家和投资创业人士。有专家指出，开始投资创业，首要选择市场需求量大、增长快，资金投入门槛不高、获利稳定、风险小的行业。房产中介行业除符合这些要求以外，尤其适合拥有很深的房地产服务情结、追求房地产投资的创业人士。在当今风起云涌的房地产行业大潮中抢占市场先机，其发展前景不可限量。      

   在日益激烈竞争和日趋规范的市场中，单打独斗最终难以抗衡激烈的市场竞争。如何用较低的成本投入，做到管理有序，操作程序规范，信誉度高，竞争手段和方式能够随着市场的变化得到提高。于是，一些企业希望通过相互联盟，提高企业“核心竞争力”。通过联盟形式把众多企业联合在一起，大家采用统一的经营理念、目标远景、经营模式、视觉系统、信息管理、行为识别，做到资源共享，在同一个平台上共同经营业务。这种经营方式为联盟经营。