前四月北京土地出让金降39% 商业用地均底价成交

　　受住宅市场调控政策的影响，去年的商业用地一枝独秀、风光无限，中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等商业用地炙手可热。然而随着调控的持续深入，今年以来，包括商业用地在内的土地市场分外冷清。统计数据显示，前四月的土地收入同比大幅下降39.6%，且商业用地风光不再，频频遇冷，截至目前，全部零溢价率成交。业内人士指出，一方面，商业用地对资金的要求高，今年来，房企资金链更加紧张拿地谨慎，另一方面，今年供应的商业用地位置不佳等因素抑制了房企的拿地热情。

　　前四月土地收入大降

　　来自链家地产市场研究部的统计数据显示，4月份，北京市土地市场共计出让9块地，其中包括众企业争抢的香河园3号地，合计带来38亿元的土地收入，虽然环比二月份上涨17.2%，但同比大幅下降39.6%。另外，据统计，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，建筑规划面积为124.7万平米，仅为去年的13.4%，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%；商业用地累计成交11块，建筑规划面积为126.9万平米，商服土地出让金为47.7亿元。

　　链家地产陈雪认为，北京土地市场前4月土地出让金同比大幅缩减近四成，一方面与前4月土地供应减少相关，另一方面是受土地低价出让影响，尤其是今年以来的商业用地全部以零溢价率成交。

　　商服土地收入同比锐减100亿

　　据记者了解，自去年住宅市场调控之后，商业用地一路走高，成为去年冷清市场中的一匹黑马，中服地块、崇文门菜市场地块和王府井地块等商业用地的成交溢价率不断攀升，且商业用地的土地收入支撑了去年土地市场的整体收入。另据数据显示，2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。

　　然而，今年以来，商业用地风光不再。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。

　　值得一提的是，虽然商服地块溢价率均为零，但在住宅用地的贡献下，前四月出让地块的平均溢价率达到了12%。这其中，香河园3号地功不可没。据了解，香河园3号地紧邻东二环，位于东直门公交枢纽南侧，是近年来罕见的优质地块，引起了包括万科、首创、华远、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔、和裕地产等在内的9家企业“争抢”，最终，南昌市政公用投资控股有限公司以43%的高溢价率斩获该宗地，折合楼面价2.57万元/平方米，创造了2012年以来全国住宅用地楼面价最高。

　　资金链紧张成主因

　　对于今年以来商业用地的表现，伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，主要是受资金问题的制约。他表示，持有型的商业地产对资金的要求很高，收益回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产是跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。需要提醒的是，自2009年第四季度以来，商业地产的租金一路飙升，涨幅过快隐藏着众多风险，可以说目前的售价和租金基本已经见顶。

　　链家地产陈雪认为，今年第一季度住宅用地极度冷清的情况下，商业用地并未有所起色。量价齐降明显，一方面1-4月优质商业地块比较稀少，另一方面，同去年个别开发商积极拿取商业用地不同，今年开发商对于转投商业更加理性。