三亚商品房空置率达85% 建议征空置税引争论

　　海南省三亚市房地产交易管理所市场部的最新调查显示，海南三亚市商品住房空置率平均高达85%，尤其是拥有稀缺海景资源的大东海、三亚湾等区域海景房的空置率甚至达95%左右。

　　如此触目惊心的空置率引起业界对海南楼市的关注和担忧，在刚结束不久的海南省两会上，部分政协委员建议，海南省应率先开征空置税，解决海南商品房空置率过高问题。

　　征收空置税其实是“老调新弹”，早在2010年7月海南便开始动议此事，但一年多过去，依然处于提议阶段。

　　高档小区灯光星星点点

　　3月27日上午，记者来到三亚汇丰国际度假公寓，这个占地面积43251平方米的小区显得十分安静，人流车辆并不多，小区内的健身器材、座椅都还很新。记者清点了一下靠近入口的一栋18层的高楼，约36户人家中，阳台上晾有衣物的只有8家。

　　顺着幽静的小路往里走，小区内不少悬挂在楼房阳台上的红色“招租”“出售”字样的条幅进入记者眼帘。

　　“我们小区入住率本来就低，随着年后住户相继离开，小区就越发冷清了。”该小区物业公司一名工作人员说。

　　晚上7点30分，记者在三亚凤凰路上的高档楼盘“山水国际”看到，距离小区门岗最近的两栋高层建筑，亮着灯的户数屈指可数。后面的联排叠拼别墅更是漆黑一片。

　　“入住率不到30%。”小区物业公司有关负责人李财辉告诉记者，山水国际小区一期、二期共售出1600多套商品房，业主多来自岛外，在此购房只为休闲度假，并非居家常住。

　　“现在还好些，再过两三个月，整个小区几乎没有几户业主入住。

　　调查中记者发现，除了三亚，在海口、文昌、琼海、陵水等海南沿海市县，高空置率问题也较为突出。

　　一份对海口、琼海、文昌等8个市县房地产开发情况的最新调查显示，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时期也仅为40%到60%。

　　空置率为何如此之高？

　　本地人买不起，外地人不常住，房地产结构不合理是如此高空置率的直接“推手”。三亚市房地产交易管理所市场部一位工作人员直言，三亚商品住宅高空置率与刚性需求不足、本地居民对商品住房需求有限、海南房地产结构单一、外向型特征明显有着密切关系。

　　这位工作人员告诉记者，目前三亚约有“候鸟”人群35万至40万人，约占海南人口的3.8%，所购房屋多以越冬养老、休闲度假等非刚性需求为主，季节性、非常住的使用特征明显。

　　同时，如此大规模的开发已超出本地居民住房刚性需求，也是高空置率的另一成因。这位工作人员表示，三亚本地居民自有宅基地建私房量较大，如商品街、港门村等城中村初步计算也有近万栋住宅；企事业单位房改房和集资房约2万套；另有保障性住房1万余套。“日益炒高的房价，也挤压了三亚本地居民的住房需求。”这位工作人员说。

　　目前，三亚房地产开发以住宅地产占绝对主导，商品住宅竣工量占商品房的90%左右，而商品住宅中的80%以上又卖给了岛外人。

　　海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎告诉记者，上世纪90年代初，海南房地产泡沫的破灭，给海南留下450多万平方米的空置商品房，报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程，2万多公顷的闲置土地和500多亿元的积压资金。

　　如此高的空置率带来一系列社会问题，引起业界对海南楼市的担忧，在不久前结束的海南省两会上，部分政协委员建议，海南省应率先开征空置税。

　　然而提议刚发声，就招来外界争论。首要的问题是，怎样认定房屋是空置的呢？

　　“晚上没有点灯的房子属于空置房？白天没挂衣服的就是空置房？”采访中，三亚市凤凰水城的住户张红表示出自己的疑问。

　　张红表示，大部分空置房的业主都是外地人，他们来海南度假的时间是不确定的，多则几个月，少则几天。按道理，他们在海南居住期间是不能征收空置税的，这个时间是自由申报呢，还是一刀切呢？如果自由申报，谁来核实真实性？如果一刀切，岂不是伤害了公平原则？

　　赞成收空置税者认为：“收空置税能让更多的炒房者把手里的房子以合理的价格转卖给刚需人群，从这个意义上说，在合适的时机征收空置税能够起到平稳市场的作用。”

　　反方则表示：“对于海南这样一个主打旅游概念的省份来说，空置税的提法并不合适，至少在现阶段是没有必要的。”

　　“不论空置税征收与否，海南房地产亟待理性开发和定位。”面对各种声音，三亚市房地产协会秘书长刘树国表示，海南商品住房空置率过高，不是房地产活跃的表现，应想方设法改变以居住地产为绝对主导的单一房地产产品结构，以本岛常住型居住地产为基本、经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其它地产为补充，建立多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。

　　“同时，还应由政府主导，在税收、规范管理等方面给予优惠政策，以物业管理企业为主体，充分与空置房屋业主协商，以商住小区为单位，采取"高、中、低档家庭旅馆"、"产权式物业经营"等多种经营方式，实现空置房屋的充分利用。”刘树国建议说。（记者吴雪君）