房地产业暴利时代渐远 37家房企负债5216亿元(2)

　　中原地产市场研究部统计数据显示，最近标杆房企入市的项目均出现了明显的土地成本占比上涨的现象。中原地产统计了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，这些项目平均土地成本已经达到了销售均价的33%左右，2010年这一比例仅在20%左右，其中土地销售均价占比超过50%的项目有1个，超过30%的项目达到了20个。

　　不论长期还是短期内，房价及其预期是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升，甚至导致地王频现。

　　国土部2010年数据显示，全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看出，平均地价占房价的比例都在20%左右。2009年以来的地王项目销售占比已经高达39.2%。

　　从目前的状况来看，在房价下调的大势下，地价也应该出现明显回落，才能更快地促进房价回归合理水平。

　　平均负债率72.3%

　　37家房企负债5216亿元

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月22日，上市房企公布年报的合计为37家，37家企业的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，环比之前一年的3786亿元上涨了37.8%。负债率明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%。创造了最近10年来的最高。

　　在上半年全部140家上市房企平均负债率为71.28%，目前来看这一情况明显在恶化。往年房企可依靠高房价和由此带来的现金流缓解高负债的压力。但2011年严厉的调控，导致越来越惨淡的经营状况正将一批地产企业逼入绝境，筹钱的多条通道不断遭遇封堵。

　　北京中原市场研究总监张大伟表示，调控压力大，房企业绩分化，库存增加、利润减少成普遍现象。房价回归合理的趋势下，开发商利润逐渐回落，这使得大部分开发商的业绩出现下滑。调控周期下，对开发商本身要求降价，中国楼市之前的市场更多依赖土地升值获得利润，对房产本身产品要求不高，对企业的要求也不高。而在限购限贷，市场剔除投资需求后，对开发商本身的运营模式做出了要求。应对速度不同的企业也出现了不同的财务结果。

　　对于房企而言今年的主要目标还是去库存化。