首套房贷利率优惠渐近 对银行和房产无根本影响

　　近日有消息称，四大国有商业银行近日在京召开座谈会共同研究差别化房贷政策，提出首套房贷款利率可在基准利率内根据风险情况合理定价。这意味着客户在申请首套房贷款时有望在基准利率以下获得一定的优惠。记者就此事向几家相关银行分行负责人求证时，均得到了肯定的答复。据介绍，虽然目前还未大范围针对首套房贷款利率进行明确下调，但针对优质客户的利率优惠已经展开，这也符合差别化的政策导向。

　　去年底各家银行普遍上浮利率，此前逐步回归基准，再到眼下的“非普遍性”折扣，银行在首套房贷利率上的“松动”明显。

　　利率优惠基础“夯实”

　　国家统计局最新数字显示，2月份CPI同比上涨3.2%，涨幅比上月大幅下降1.3个百分点，且低于目前银行的一年期存款利率3.5%。CPI涨幅同比下行及负利率的消失为货币政策操作提供了空间。上月，央行启动了2012年首次降低存款准备金率的操作，为市场释放了约4000亿元的流动性。

　　记者了解到，由于流动性趋于宽松，目前货币市场利率已呈下降趋势，银行间同业拆借利率持续回落。此外，2月份以来，央行陆续开展正回购操作，回购利率维持在2.8%和3.16%不变，再次表明市场流动性趋紧的情况已出现很大程度的缓解。

　　业内人士分析，流动性宽松意味着银行可贷资金趋向充裕，这在一定程度上为银行将更多资金投向首套房贷款及降低首套房贷款利率奠定了基础。央行副行长刘士余透露，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限(即八五折)之间，根据借款人的财务状况权衡定价。

　　利率下调时机来临

　　记者近日走访京城各家银行后发现，优质客户在一些支行网点已可申请到不同程度的折扣，幅度介于九折和九九折之间。

　　分析人士认为，首套房房贷利率优惠是落实差别化住房信贷政策的重要措施，首套房体现的是居民对住房的刚性需求，此前多家银行上浮首套房贷利率，多是出于配合房地产调控政策以及控制风险的原因，“随着目前房价继续合理回归，刚性需求依然不减，在首付比例仍然较高的情况下，银行下调首套房贷利率的时机已经来临”。

　　据悉，去年年底，由于流动性紧张银行信贷额度不够宽裕，导致部分银行将首套房贷利率上浮5%至10%，令首套房购房成本大增。目前，银行对首套房房贷利率打折后，如果按去年7月7日最近调整的基准利率9折优惠计算，贷款100万元、按揭20年、采取等额本息还款法的客户，每月将还款7365元，较基准利率每月少还420元左右。

　　对银行和房地产无根本影响

　　东方证券首席经济学家闫伟告诉记者，虽然之前国内楼市在价格和成交量上都出现了一些变化，但目前居民对首套房依然具有刚性需求，从宏观经济角度看，首套房贷款利率优惠对银行业和房地产业都不会有根本性影响。

　　记者翻阅本周发布的深圳发展银行2011年年报后发现，虽然去年楼市低迷，但该行住房按揭贷款的不良贷款率与2010年相比没有变化，仍然保持在0.16%。其他银行以往的年报数据也显示，银行个人住房贷款质量总体状况良好。2011年四大国有商业银行半年报统计数据显示，2011年上半年，四大行个人住房贷款金额总量达4.2万亿元，而不良贷款总额仅为不到200亿元。

　　标普金融机构评级董事廖强表示，2月份的金融数据显示，信贷需求已出现明显弱化的迹象。他认为，信贷需求放缓的情况下，也会带来贷款定价的调整。随着存款准备金率的下调，流动性将上升，在需求放缓的情况下，银行贷款定价水平将有所下降。