库存攀升成交低迷　“非常规”卖楼手段卷土重(2)

　　除了降价，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠;若首付三成，享受8.7折优惠;若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。

　　实际上，在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、“垫首付”等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”，并走向“环比下降、同比下降”。

　　楼市调控需谨防“暗流涌动”

　　专家认为，虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“非常规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切心情，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。

　　世联地产集团市场部研究总监王海斌表示，目前开发商的资金压力比较大，并且也已经明确意识到了中央对于楼市调控的态度。同时，整体来看，购房者已经对房价形成了下降预期，短期内购房者的预期不可能有所变化。因此，开发商必须积极应对，而非继续博弈，否则楼市将保持成交低迷的状态。这也是开发商动用各种手段加紧推盘的原因。

　　世联地产董事长陈劲松认为，在债务压力之下，2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱，否则将难以“保命”。

　　虽然房价已进入下行通道，近期地方政府出台的楼市新政策却在频频试探调控底线，楼市调控需谨防“暗流涌动”。

　　王海斌说，楼市调控的对象本来是开发商，但是在土地财政的影响下，调控对象也涉及了地方政府。正因为有地方政府在中间卡着，开发商才一直对调控“松绑”抱有一丝希望。

　　近期，佛山、中山、芜湖出台的楼市新政策显示出了地方政府对于放松调控已经“心急如焚”，地方政府“力挺”开发商的态度，无疑为开发商提供了一些“想入非非”的空间。

　　同时，为了稳定经济，近三个月，央行已经两次下调存款准备金率。广州经纬房产咨询有限公司研究认为，尽管存款准备金率下调后，优先受惠的将是中小企业，但目前对首次置业客户有较强的政策倾斜，房地产市场仍将可能间接受益。如去年12月首次下调存款准备金率后，各地银行针对首套房的利率基本从上浮利率回归至基准利率。而2月7日，央行也公布将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”。在执行了一年的严厉调控后，政策逐步放宽对首次置业客户的限制。

　　宋丁说：“两次下调存准率约释放出8000亿元资金。房价虽然仍将下探，但降幅不会太大。”