马庆斌：楼市进入焦灼状态 微调叫停防骨牌效应

　　中广网北京2月25日消息 据经济之声《天下财经》报道，佛山新政、芜湖新政近5个月里，两宗涉嫌"救市"或"放松"的地方楼市新政先后被叫停。然而，就在芜湖新政被叫停次日，又有网友爆料说，浙江省宁波市象山县已悄然变通"限购令"。这一传言很快在网上传开，但象山县一直处于沉默之中。2月23号象山县住房和城乡建设局有关负责人向记者表示，象山县从没有作出取消楼市限购政策的决定，并从23号开始已经对此前的购房证明进行严格复查。

　　近期，一些地方对楼市政策所进行的"微调"成为业内外关注的焦点，这些举措引发了楼市调控政策可能松动的议论。如何看待近期楼市调控的局部"小动作"？中国国际经济交流中心专家马庆斌带来独家解读。

　　马庆斌：经过这么长时间的限购、限贷、限售等一系列行政手段，房地产市场买卖双方之间进入一种焦灼的状态。从中央最近的一些表态来看，在这个关键的时期地方如果有所微调或者有所变动，一旦形成骨牌效应可能会导致趋势逆转。第二最近的例子显示应该是在很多发达地区、或者经济发展比较好的地方，土地政策微调的冲动更加强烈。这些地方往往土地需求更加旺盛，无论是工业的发展还是住房的发展，因为外来人口更多，他们对房地产限购政策更加敏感。地方政府为什么倾向于在这么一个敏感的时期进行微调，一方面是长期以来的土地财政依赖症，短期内难以消除，而且普遍认识到房地产如果再像以前那样暴涨不是好事，所以地方政府也试图在保证大政策方向的前提下进行一些微调，应该是对强大资金需求情况下的一种试探性行为。

　　去年末，佛山、成都因政策涉及放松限购均被叫停，今年芜湖"微调"政策刚一公布也随即宣布暂缓执行。这些举措刚一出台即告"夭折"，显示了中央"坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归"的决心。那么，如何在调控中避免误伤"刚性需求"？

　　马庆斌：北京、上海、长三角、珠三角加工业比较发达的地方，外来人口比重是比较高，甚至有的地方远远高出当地人的比重，限购实际上就使得很多本来想定居在当地的人的购房资格被限制住了。而且现在很多的大城市往往住房又和子女就学、医疗等一系列社会保障挂钩，因此很多外来人不得不买，但是又无法买，事实上很多的外来人口经过多年的积累也是对住房有一个正常的需求或者改善的需要，所以我认为这一部分人应该有一个适当的微调，也是符合市场需求的。此外，从房地产市场健康发展来看，北京、上海很多远郊区的房价跌幅还是比较大的，也影响到了土地的价格，所以无论是地方政府还是与整个房地产相关利益群体还没有做好充分的准备下，刚性的限购、限售或者限贷的行政性的措施我想还是应该逐步的建立，逐步向更加强调市场配置作用的方向走。