楼市倒春寒提前而至 去库存成开发商当务之急

新华网上海1月23日电（记者 魏宗凯）记者近日从上海多个售楼处和二手中介门店了解到，由于担心春节期间交易冷清，这些售楼门店大多放假至农历正月初七才恢复营业，而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称，一般春节前后楼市整体处于淡季，开发商销售热情不高，二手房市场也较为冷清，受调控政策影响，今年楼市“倒春寒”提前而至。

楼市“黄金时代”结束

据机构预计，上海市2月打折优惠楼盘共计197个（含别墅），比1月的209个略有下降。预计2月上海将有20个楼盘将会开盘或加推，虽然环比1月的8个楼盘大幅增长，但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市，反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高，并造成了促销活动的大幅缩水。

“去年春节长假期间，上海仅成交23套新建商品住宅，估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江的一家售楼处的工作人员称，公司只安排几个员工值班，其他均放假至正月初七。

与往年正月初三便开门营业不同的是，汉宇地产、中原地产、21世纪不动产、德佑地产等知名二手中介门店也均放假3－7天，部分中小门店则明确表示1月28日起正常营业。德佑地产一位分行经理称，由于上一年二手房成交情况不佳，造成收入缩水，春节后中介从业人员的流失程度可能有所加剧。“将从往年的10％左右增加到超过20％。”

“楼市的黄金时代已经结束，开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标，占比50％。

在限购、限贷等严厉的调控政策影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄，平均销售价格为5381元／平方米，比2010年增长6．9％，增幅回落了0．6个百分点。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅（不含保障性住房）房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。

瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为7．5倍，仍比较健康，整体来看中国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高，其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为14．1。

而开发商较为看重的销量并不乐观。2011年全国商品房销售面积为10．99亿平方米，比2010年增长4．9％，增速比上年回落5．2个百分点，商品房销售额59119亿元，增长12．1％，增速比上年回落6．8个百分点。从历史数据上看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近十年的平均增幅。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，2012年三季度前后楼市有可能会探底，这轮下行周期，将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点以下，房地产行业难言全面复苏。

供过于求“去库存”成开发商当务之急

李智颖认为，未来6个月内，房地产政策仍将保持不变，2012年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓，或将出现供应过剩。预计2011年商品住宅供应超出需求20％左右，而2012年供应将超出需求40％左右。根据瑞银测算，建设量必须降低28％才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30％，则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称，预计更多的中小开发商将退出市场，市场整合应该比预期的更快发生。

世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下，如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。

在严厉的调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元，同比增长27．9％，增幅比2010年回落了5．3个百分点，增幅持续下滑。

从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1－2月份的22．0％下降到1－12月份的15．09％；企业自筹资金比重大幅上升，由1－2月份的34．4％上升到1－11月份的40．95％；另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

事实上，在中央坚持房地产调控政策不放松的背景下，房地产开发企业融资环境去年就较为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业都加入了降价促销阵营，且促销范围和促销力度都明显大于以往，但仍难以改变整体局面。

根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度主要集中在30％以上，而2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远，从而导致购房者预期发生变化。

调控政策或更加灵活

地方政府对楼市调控政策的效果也给予高度关注，一方面继续扩大限购城市范围抑制投资投机需求，一方面“松绑”普通商品住房，释放刚性需求。但专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。

近期，北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，将住房总价大幅提高。普通住房标准提高后，无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费，减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。

一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府的“救市”措施，也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为，造成房价反弹的因素很多，光靠提高普通住房标准所释放的这点需求，不可能构成显著反弹，“至少在2012年，还不需要为房价反弹而担心”。

杨红旭告诉记者，房地产企业的“冬天”已经到来，短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入，一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。“若看年度数据，预计2012年多数指标都将差于2011年，但低迷中隐藏转机，下半年市况将好于上半年。”

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，大型房地产开发商能够度过市场低迷，而小型开发商可能会遭受巨大的财务压力。但这并不会引起房地产市场系统性危机。在楼市调控政策未放松的前提下，未来房企面临的降价压力将更大，将会有更多的房企加入到“以价换量”的竞争中。