楼市寒冬下房企并购潮汹涌 大型房企将成主力

　　临近年末，随着市场对楼市降价预期深化，融资渠道被卡死的开发商出现密集股权转让交易，以回流资金。

　　调控引发房地产市场格局调整，“大鱼吃小鱼”后实力强大的大型房企将成市场主力

　　易居2500万美元入股21世纪中国不动产、上实整合城开持股升至70%、正和股份以4家房企股权置换矿产公司、海航转让近46亿元资产……11月以来，无论从产权市场还是资本市场，房企股权转让、并购等案例密集出现，房地产市场整合速度进一步加快。

　　“未来1-2年内，活跃房企数量会迅速减少到5000家以内。”建业地产董事局主席胡葆森11月25日对媒体表示，调控引发了房地产市场的格局调整，“大鱼吃小鱼”后实力强大的大规模房企将成为市场主力。

　　现状 年末房企股权交易井喷

　　临近年末，随着北京各大新老楼盘进入“明降”，市场对楼市降价预期深化，融资渠道被卡死的开发商出现密集的股权转让交易以回流资金。据中原地产统计，11月当月，全国房地产公司完成9宗股权交易，总成交金额为67.5亿元;2011年1-11月，房地产企业股权交易数已达102宗，而2010年全年仅84宗，1-11月披露交易值达到了368.3亿，同比去年全年上涨122.8%。

　　而据清科研究中心11月11日发布的报告显示，今年前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元，并购案多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购上。

　　“很多项目找上门来谈收购，而且很多报出成本价”SOHO中国董事长潘石屹(微博)告诉记者，目前楼市销售情况非常差，很多项目由于缺乏资金只能寻求民间合作，对手持百亿元现金的SOHO中国来说不失为一次收购良机，但他以上市公司将发布公告为由，未透露合作项目的详细情况。

　　而仅仅一个月前，接触了多家卖地企业的融创中国董事长孙宏斌曾告诉记者，卖方的报价仍过高且谈判余地较小，故融创还未有成功交易。业内人士表示，卖方的报价出现了明显下跌或许和年末工程款、三角债等多笔资金需要结算有关。

　　记者获悉，房企股权转让的核心在于土地资源，目前中小房企缺乏资金，对市场判断悲观，土地转让也日渐活跃，如万科、融创、保利、首创等今年销售情况尚佳、有一定资金优势的开发商都早已密切关注调控下行业洗牌带来的扩张机遇。

　　分析 资金紧张致资源重配置

　　记者从洲联集团五合智库研究部了解到，目前转让的房地产项目有四种类型：央企继续退出房地产业、传统企业转让房地产项目套现确保资金安全、投资者撤出房地产业转战其他产业、以及房地产企业之间的股权转让，“整体上资金紧张是房地产并购主要原因，而资源的重新配置势必将推进房地产业整合。”

　　业内人士指出，以11月初中冶集团在北京产权交易所挂牌转让南京临江老城改造建设投资公司为例，央企房地产的股权转让更多是政策要求而非市场作用，由于历史原因手续复杂，此块一直进行较缓慢，并非房企并购的主流。

　　近期交易的一个特点，是在地产调控下上市企业剥离地产资产，如正和股份以4家房企股权置换矿产公司、水井坊剥离5.3亿元地产项目、海南航空转让近46亿元地产股权和地块等，除了补充流动资金外，更多是想甩开增发的不利“包袱”，为股价上涨和再融资铺路。

　　但并购最为活跃的还是众多不知名的中小房企，由于知名度不高也无需披露交易而无法具体统计。据清科研究中心分析师徐卫卿介绍，目前房地产行业内的并购案例以“强并弱”或“弱抱团”的兼并重组交易为主，并没有出现两个大企业之间“强强联手”的交易，显示出调控下中小房企或主动或被动逐渐退出市场。11月，易居入股21世纪不动产，此为房地产中介公司的并购案例，被业内解读为楼市调控下中介“抱团”的案例。

　　徐卫卿透露，值得一提的是在传统融资渠道几近全部对房企关闭的背景下，外资等私募股权房地产基金，对住宅和商业地产在建项目进行资金输血，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。

　　预测 市场集中化难以避免

　　日前，建业地产董事局主席胡葆森对外表示，今后，市场格局将会出现明显的调整，活跃在600多个城市的一两万地产商将会从现在的一两万家减少到五千家以内。胡葆森认为，市场格局调整的结果将会由规模较大、发展较专业的地产商承担起城市发展的主要作用。

　　中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺则认为，无论是从两万家减少到一万家，还是从两万家减少到五千家，虽然数量级有差异，但是房企之间并购、乃至外部资本介入房企并购、股权转让等会越来越多。陈顺认为，相对于其他技术密集型行业，房地产是资金密集度较高的企业。在调控不松动、市场去化率与回款速度减慢的环境中，大小房企都会遭遇资金紧张的问题。有的加上债务原因，一些股东甚至不可避免地要退出房地产行业。

　　陈顺还预计，明年上半年会是房地产出现并购较多的一个时期。从中央高层的表态看，这一轮房地产调控决心大，一定会从结果上形成资金和资源更优化的配置。

　　还有一位国资背景房企副总经理表示，在大房企拥有越来越多市场份额的同时，小房企可以通过特色经营、个性化定制等寻求到自己的发展空间。这位业内人士认为，大陆房地产市场的集中度还远没有境外高，特别是龙头房企的比例还比较小。但这也不意味着小房企就没有生路。大房企越来越多会走产业化道路，小房企则可以走个性化道路，总量规模小，但可以通过个性化发展寻求高利润。