黄奇帆：理想调控目标是百姓6-7年买套房

　　——黄奇帆在“2011中国市长论坛”上作主题演讲

　　国内外理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。要实现这个目标，总体上要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”等五个房地产调控的关键环节。

　　黄奇帆说，对任何一个国家来说，房地产业都是支柱产业，是民生产业，是和老百姓的财产以及金融息息相关的产业。因此，房地产业的健康平稳发展，是任何一个社会、一个国家、一个城市的管理者孜孜追求的目标，也是宏观调控的一个重要对象。

　　黄奇帆说，无论国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6—7年能买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎样才能实现这个目标呢?总体上讲，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”，是底线，宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会出现大起大落的状况，就能实现健康平稳发展。

　　要做到房地产的供求平衡，首先要确定房地产的总量。每个国家根据各自的实际情况，都有人均住房面积的标准，西方发达国家一般是四五十平方米，而中国人多地少，住建部规定我们城市人均住房面积的标准是30平方米，这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量，就是这个城市所需的房地产总量。总量确定后，是一两年、三五年完成，还是十年二十年完成，这有个当年的施工量、建设量，也是要控制的。毎个新兴的、扩张中的城市，每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%。不足25%，说明这个城市的房地产业发育不足，而一旦超过，则很容易出现泡沫。前些年，国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十，甚至百分之五六十，事实证明都出现了泡沫。

　　在控制地价方面，也要注意两点。首先，地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高，就与地价高有直接关系。我们平常讲的笑话，面粉价格比面包贵，面包做出来就更贵，就是这个道理。我们要把握的是，一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条“军规”，作为一个有效的机制。如果把地价炒高了，短期你的财政收入可能很高，但最后的结果是投资环境恶化，长远将会影响这个地方的可持续发展。那么如何才能做到楼面地价不能超过当期房价的1/3，实现对地价的有效调控呢?这就要求政府要搞土地储备，没有土地储备，就会丧失城市管理的基本调控权，想调控也无法调控，楼面地价低于房价的1/3，就会变成空话。所以，重庆巿政府从2002年开始，强力推进土地储备，把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地，差不多40余万亩，掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的时候，政府想地价低一点，只要考虑自己的地出价低一点就行了，当地价高了的时候，多供两块地就可以压下来。

　　在税收分量上，同样要注意两点。房地产的税收是一个国家、一个城市财政收入的重要部分，在国外一般占到财政收入的1/3左右，国内一般在40%左右。但国内外的房地产税收有一个重要区别，国外的房地产税收是以直接税为主，像房产税、物业税等，而囯內是以生产环节税为主，包括交易契税、增值税、营业税、所得税等，这些税容易包含在房价里推高房价。而房产税、物业税等直接环节的税，是一个年年要征收的资产税，这个税高了以后，会使得买房的人增加使用成本，令量入为出的人不敢买太大的房子。所以，直接税对房地产消费市场会起到有效控制的作用。这也是重庆为什么进行税制改革征收房产税的原因。同时，在实际税收调控中，要采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”策略。低端有保障，就是对公租房、安置房等低端住房不收税，不收配套费，不收土地出让金，不收建设企业的利润。这“四个不收”，可以使住房建设成本降到最低，这样给老百姓的租金或者卖价也会低;中端有优惠，就是对老百姓买来自己住的普通商品房，在税收上给予一定优惠;高端有约束，就是对房价比商品房平均价格高两倍、三倍、五倍的高档商品房征收房产税，同时在交易环节征收较高的契税和增值税等，这是国际惯例，实际是一种财产再分配，体现公平。

　　讲到金融杠杆，要弄清楚金融对房地产的调控有两种概念。金融调控首先是基本面的调控，就是货币政策，比如调整利率，调整准备金率，这不仅仅是对房地产的金融调控，是对天下一切行业都起作用，房地产作为一个行业，同样要受宏观货币政策的影响。我们这里讲的金融杠杆，就是指针对房地产的金融调控，是为了让房地产健康平稳发展。目前，中国对房地产的金融调控可谓是五花八门，比如对房产商投资的信贷抽紧，比如提高首付贷款利率，比如出台限购、限价、限贷等措施。其实，这些措施都没有击中“七寸”要害。宏观货币政策一旦确定，就应该实行统一的利率，按揭贷款就应当按照这种利率，不能今天可以优惠30%，明天就取消优惠，随意改变。其实，金融对房地产最简单最直接最有效的调控只需要一种，就是首付和按揭的杠杆比。当你为了大力刺激房地产，可以实行零首付，杠杆比达到100%，就会出现次贷危机，美国的次贷危机就是这种情况。另一种情况，为了紧缩房地产，实行零按揭，杠杆比为零。这是金融调控房地产的两个极端。对政府来说，所谓金融对房地产的调控，只要讨论在零首付和零按揭之间采取什么比例。这个点就我们来说，老百姓购买的首套普通商品房，首付应该在30%左右;对第二套以上的商品房或者高档商品房，首付可以到60%;第三套以上的可以零按揭。只要采取这样的调控政策，运用好首付比这个金融杠杆，将按揭比例固定下来，目前采取的限贷、限价、限购等五花八门的调控措施其实都是可以取消的。

　　最后就是做好房产的配置格局。不管你房价调得多么好，6—7年能买一套房，但总还有相当一部分困难群体拿不出钱买房，所以，在住房配置上，要采取“双轨制”，由政府给这部分困难群体提供保障房。一个社会的住房供应不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七开，或者四六开的比例，具体比例可以根据每个城市的实际情况定，但住房配置“双轨制”是我们社会应负的责任。

　　黄奇帆说，房地产是个消费品，跟供求有关，供过于求就跌，供不应求就涨;房地产也是个不动产，跟地价有关，不动产的要害是土地，土地要涨价，房产要折旧，所谓房地产保值增值，主要是土地的保值增值;房地产还是个商品，涉及生产和持有环节，与税收有关，税收包括持有环节的税收和生产交易的税收，生产交易的税收会摊到买卖双方的基数里去，会推高房价，而持有环节的税收会增加持有成本，从而遏制房产消费;房地产同样也是个资产品，当然也与金融杠杆有关，杠杆大了，购买力就强，就刺激房地产，而杠杆小了，购买力就弱，就会抑制房地产;房地产还需要“双轨制”配置，“双轨制”里的保障房系统是政府的公共服务，政府的公共服务不光是养老、医疗、教育、卫生、文化，还应该包含为困难群体提供住房保障。总之，我们只要把房地产系统的供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、双轨配置五个关键环节调控好了，就会促进房地产健康平稳发展，实现国泰民安。