南京首现业主冲砸售楼处 老业主维权索赔引争议

　　继北京、上海、广州等一线城市之后，南京楼市也迎来了老业主的“维权”潮。据不完全统计，刚刚过去的这个周末，南京至少有5家楼盘遭遇老业主的抗议。河西的降价先锋天正滨江上周五晚上刷新河西“谷底价”后，周末两天都遭遇老业主“维权”，昨天售楼处甚至被冲砸。天正滨江也成为南京楼市今年调控以来，第一家被冲砸的楼盘。 

　　南京突现老业主“维权”潮

　　上周六上午，12位老业主来到南京城北一家楼盘的售楼处里，这家楼盘刚刚宣布要对即将推出的房源实行优惠力度不小的促销活动，这些老业主认为，开发商此举就是降价行为，降价举动让他们这些老业主难以接受。

　　“才买了没多长时间，二三十万没了，谁能接受？”老业主们愤怒地在售楼处讨要说法，但大多数售楼人员正在接受准客户的咨询促销信息让不少正在观望的购房人纷纷过来打探。

　　“事情不严重。只是部分老业主与销售员发生了推搡，有易拉宝被撕，但是没有其他的情况。”这家楼盘相关负责人否认了“遭冲砸”的说法。

　　与这家楼盘相似的是，这个周末南京多家楼盘出现了类似“占领售楼处”的现象。城北燕子矶某楼盘从夏天就开始有老业主去“维权”，这个周末再次上演。这家楼盘今年上半年房价大约是13200元/平方米，此后为了应付冷清的市场，将价格降到12000元/平方米。

　　江北、城南也都有楼盘遭遇老业主集体抗议。在城南的一家楼盘，大量老业主封堵了售楼处。据了解，该项目六期房源之前售价大约为9500—9800元/平方米之间，而目前公示六期房源在售价格仍然如此。让这些六期老业主愤怒的是，“开发商卖房像卖菜”。他们表示，虽然公示的价格没变，但是现在购房人去买六期房源可以随便砍价，他们得知有人将价格砍到了8500元/平方米左右。虽然开发商否认，但这些老业主并不相信，他们指出，其实前一段时间这家楼盘公开组织团购，团购价每平方米优惠350元，就已经是在公开降价。

　　天正滨江售楼处是首家被冲砸的

　　上周五晚上，河西豪宅天正滨江突然放出30套特价房15900元/平方米的河西“谷底价”，这个价格较之前少了3000多元/平方米，算下来总价少了大几十万元。

　　周六上午，这家楼盘果然人气很旺，不少客户得知降价消息后都前来打探。售楼人员一方面忙着接待客户，另一方面也经常表情紧张地看着外面走进来的每一个人。记者还发现，原先售楼处里的玻璃烟灰缸都不见了，过去给客户喝水的玻璃杯统统换成了一次性纸杯。对于这些细节变化，相关负责人承认，“发生了一些事情”。

　　昨天上午，事态突然变得严重。几十名带着横幅的老业主前往天正滨江售楼处“维权”，短暂的对话后，情绪失控的老业主开始冲砸售楼处，接着将售楼处里的椅子搬出去“静坐”。据了解，沙盘、户型模型和门口的瓷瓶在混乱中全部被砸毁，大量楼书被撕毁，连销售许可证都险些被撕。中午老业主们离开现场，售楼处为了打扫只能暂时停业。

　　下午，天正滨江售楼处重新开张，不少准客户再次来到售楼处开始看房，一切如同未曾发生。

　　开发商：“降价难”、“难接受补偿要求”

　　“哥们，今天你被砸了吗？”昨天下午，听说降价先锋天正滨江也成为南京楼市的“被砸先锋”，南京一家开发商营销负责人在微博上调侃。双休日两天期间，南京多家楼盘售楼处被“维权”，这让南京的开发商们纷纷感慨“降价难”。

　　“怎么办？我们还能怎么办？理论上讲，补偿一块钱和补偿一万块钱的性质是一样的。”天正置业的相关负责人在清扫售楼处后无奈地表示，对于如何安抚老业主，公司会进行研究，但老业主们提出的补偿要求很难接受。

　　“老业主的情绪可以理解，换作是我自己也不会开心，但这不能成为冲砸的理由。”一位开发商相关负责人表示，购房人都是具有民事行为能力的，应当承担房价涨跌的结果，如果涨价了开发商不会要求购房人补偿一样，降价了买房人也不该找开发商补偿。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华曾经指出，购房人在买房时普遍会考虑到“保值增值”的预期，即使是刚需购房人也不例外，这是由于楼市过去这些年长期的上涨牛市造成的思维定式这或许能够解释老业主难以接受买房后降价的结果。

　　吴翔华还认为，继降价风潮、土地流拍、中介大量关门等现象之后，业主“维权”潮也是楼市调整期间的出现的典型现象，这说明南京步一线城市之后，也进入楼市的深度调整。

　　争议

　　业主索赔有无法律依据？

　　2008年楼市价格波动时，南京也曾经出现过不少老业主“维权”事件，而与过去不同，此次降价潮中网友“维权”的声音不再一边倒。记者发现，反对“维权”的大有人在。

　　不少小区的网络论坛上都有“降价了，向开发商讨要说法”的帖子，但是不少网友都在跟帖中表示，“维权”没有依据，索要赔偿没有道理。“契约精神”是此类事件中，如今被提得最多的一个词。就降价是否该补偿老业主的话题，律师界的观点近乎一致：找不到法律依据，除非开发商和业主在购房合同中有降价方面的特别约定，但现实中这样的约定几乎没有。

　　而第一个公开拒绝老业主赔偿要求的万科，最近也被南京的开发商在网上称赞。深圳万科的清林径项目由于降价，遭遇老业主“维权”，万科公开发布声明拒绝了赔偿要求。“这份声明内容留存一份，以后备用。”有开发商称。

　　不过也有业内人士和网友认为，拒绝老业主赔偿并非意味着开发商不该具备更多的“人文关怀”，“并不是要求每个开发商都像苏宁睿城那样，大方补偿老业主。但是对于买房人来说，数十万元的降价确实会刺痛他们的神经，尤其是高昂房价和高额房贷已经成为买房人沉重负担的当下。开发商如果能提前做好预案，主动安抚老业主，争取理解，可能不会造成激烈冲突。”

　　评说楼市

　　郁亮：明年“过冬”

　　2008年，王石曾经抛出“拐点论”。昨天，万科集团总裁郁亮不再提“拐点”，而是抛出“过冬论”。

　　郁亮在东莞建研基地的媒体交流会上透露，2012年万科将采取过冬策略、冬天策略、冬天模式。他指，所谓的“冬天策略”首先要坚持现金为王，即现金流比利润率重要；其次是积极卖楼，采取合理定价策略；再次，比之前更慎重拿地。郁亮用比赛的上下半场进行比喻：现在市场好比进入了下半场，房价回到合理水平是大势所趋，暴利基本不可能出现，房地产将回归到居住属性，投资属性将会改变。

　　王钰林：房价下降拐点形成

　　据中国经营报(博客,微博)报道，结合三季度和“金九银十”数据看，房地产企业一方面库存量逐渐加大，另一方面资金链条渐趋紧张。“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林说。

　　而从上市房企三季度数据中存货指标来看，在存货量方面，144家房企截至9月30日的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。除了量价萧条外，开发企业更大的压力来自于资金紧张。以绿城为例，关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。