上海二手房议价空间打开 多地房价现实质性下降

　　温家宝：房价开始松动 调控决不可有丝毫动摇

　　最近一段时间，高层多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。据新华网报道，当地时间6日下午，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控决不可有丝毫动摇，要使房价回归合理的价格。业内人士认为，总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已从“假摔”转为“真摔”，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。

　　据新华网报道，温家宝总理当地时间6日下午抵达俄罗斯圣彼得堡，准备出席7日举行的上合组织成员国总理第十次会议。在谈到国内房地产调控政策时，温家宝说：“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求。”温家宝表示，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始出现松动。

　　温家宝特别强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

　　记者注意到，9月份以来，高层多次表明对于继续推进房地产调控的坚定态度。9月，温家宝总理在《求是》杂志发表署名文章指出，“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。随后，温总理在10月份的两次谈话中，都明确要求各地政府切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固房地产调控成果。10月29日召开的国务院常务会议重申，要坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿认为，高层近来频频表明继续推进房地产调控的决心，无疑是给当前处于降价风波中的楼市明确了方向虽然部分开发商目前遭遇一定压力，但政府推进调控的决心坚定，政策短期不会出现松动。预计未来一段时间，房价将进一步向合理水平回归。

　　上海二手房议价空间逐渐打开

　　上周上海楼市成交数据再度表明，要打破目前楼市成交低迷的僵局，“降价”仍是不二法门。虽然上周上海商品住宅成交量再度回落到10万平方米以下，但几个降价促销的楼盘均取得了很好的销售成绩，位居上海楼市成交排名前列。同时，随着一手项目的大幅降价，二手房市场也随行就市，议价空间逐渐打开。

　　据德佑地产市场中心监测数据显示，上周（10月31日-11月6日）上海商品住宅成交面积为9.38万平方米，环比下跌32.4%；商品住宅成交均价为23560元/平方米，环比上涨21.8%。上周全市商品住宅成交均价再次出现上涨，主要是因中高端项目占成交的比重有所提升。

　　不过，降价楼盘还是取得了很好的销售业绩，如中海御景熙岸、龙湖好望山仍位居上周成交排名冠亚军，尤其是中海御景熙岸，甚至出现了排队叫号买房的火爆场面。值得关注的是，降价潮已蔓延至内环内市中心区域。上周单价5万元以上的豪宅项目共成交7套，其中成交套数最多的项目是衡山路板块的嘉御庭，成交3套房源，成交面积500平方米，成交均价83664元/平方米，较开盘时最多下跌了44136元。而另一个别墅项目中凯曼荼园上周成交均价100826元/平方米，较去年开盘也至少下跌了每平方米20174元。德佑地产研究主任陆骑麟认为，上海单价5万元以上的豪宅成交比较分散，但目前许多项目报价都有了一定下降，这在一定程度上促进了豪宅的成交量上涨。

　　经历了10月初一手房个别楼盘大幅促销冲击后，上海外围区域“一、二手房价倒挂”现象增多，二手房不降价基本上无人问津。10月底、11月初二手房东报价信心明显松动，出售意愿增强，近期纷纷下调报价幅度。据上海中原地产浦东康桥分行、嘉定新城分行、闵行金平分行等反映，在最近一到两周内，板块内二手房挂牌量均有所上升，可选择的楼层范围较之前也有所扩大。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，虽然卖家已开始随行就市，被迫降价，但在市场降价信号越来越明确的情况，不少买家认为价格仍有下调空间，这种预期也会增大后市价格下行的压力。

　　防房价反弹仍有多项严厉政策储备

　　随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国指数研究院昨天公布的最新报告显示，11月首周（10月31日-11月6日）全国楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。而记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。

　　楼市成交持续低迷

　　据中国指数研究院的统计，11月首周全国楼市成交持续低迷，被监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。

　　其中，长沙同比降幅最大，达71.96%；其次是温州，同比降幅达69.1%。重点城市成交量均同比下降，其中成都降幅最大，达59.72%；其次为杭州，同比下降幅度亦超过50%。

　　“11月首周北京新房26个项目零成交，占比达三分之一。”链家地产首席分析师张月说，虽然跌幅可能没成都、杭州大，但仍是持续低迷。

　　据统计，上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比分别为下跌22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下跌24.8%。

　　记者了解到，上周北京成交量前十的项目中，有4个项目属于明显降价项目：京贸国际城、首开常青藤家园、润枫领尚苑、天时名苑，特别是通州的三个项目，均价相比最高点下调均超过33%-40%，但是换来的成交量并不显眼。如京贸国际城大幅降价入市半月后签约仅占16%。

　　另一方面，北京房地产市场库存量再次突破最近2年多来的纪录，期房住宅库存达到81412套，创下2009年6月以来的最高值，库存总量也达到11.92万套，为最近2年多来的最高值，继续呈现供应大于需求的现象。

　　伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院院长陈亮分析表示，北京新房市场虽然降价楼盘频现，但是推出降价房源的楼盘仍是少数，且房价回落幅度有限，由此造成成交量持续下滑。他预计，未来一段时间，北京整体房价如不能出现明显回落，新房市场的成交量将很难走出低迷状态。

　　“限购之后，楼市面临沉重压力，一方面是持续攀升的库存，另一方面是日益浓厚的市场观望所造成的低成交。预计到11月底，消化库存积压需要的时间将达到24个月，到年底则可能达到30个月。”张月说，在楼市“入冬”之后，大幅降价已经成为推动成交上升的唯一途径。

　　记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，仍有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。

　　多城市房价现实质性下降

　　为了打破市场僵局，大型开发商在一线城市率先降价。10月，龙湖旗下的上海项目“龙湖好望山”、“龙湖郦城”率先推出大幅降价优惠活动，龙湖郦城的精装公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方米，逼近开发商的成本价格，引发热销。作为房地产行业龙头企业，万科在上海项目的“清林径”、“城花新园”等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动。随后，二线开发商开始跟进，新城、旭辉等开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅。可以看出，市场已从“假摔”向“真摔”转变，楼市“拐点”已经形成。

　　上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市新房降价幅度加大。据上周中原地产对各地的调研结果显示，在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为两至三成；在泉州和温州也有个别楼盘降价幅度近两成。而在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，楼盘仅出现小幅打折，购房者观望情绪依然浓重，楼市成交出现萎缩。业内人士认为，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价潮。(记者于祥明 朱楠)

　　媒体点评：房地产调控不能功亏一篑

　　广为关注的商品房价格，近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象，关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着，房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗？回答应当是肯定的。

　　目前，房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩，开发商资金链吃紧。浙江楼市具有风向标意义的房产商绿城集团被传“破产”，上海一些楼盘降价引发利益纠纷，北京一些楼盘开始打折促销，大型房产中介出现一定规模的“关店”现象，一些房地产开发商转战矿产开发……从这些现象来看，房地产业本身、上下游产业以及利益相关方似乎都受到了不小冲击。

　　楼市出现这些现象，自然与宏观调控有关。最直白地说，是被称为“史上力度最大”的调控措施终于见到明显效果了。从去年4月中旬起，政府调控措施几番加力，原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足，边调控边上涨，调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在，调控终于见到明显效果了，但还只是在个别一线城市，而更多的地方还没有动静。这种情况下，如果停止调控，就会功亏一篑。

　　政府对房地产市场实行的调控，不是针对房地产开发和合理消费，而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升，许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明，投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说，正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求，透支了房地产开发的利润，才导致楼市出现了目前的现象。

　　房地产业的健康持续发展，需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力，不能说房地产业发展是健康的。当前，房地产调控正处于关键时期，坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平，楼市存在的问题才能真正解决。另一方面，应加快推进保障性住房建设，针对房地产业本身和上下游产业面临的问题及时采取措施，减少不良影响。（据新华社电）